Sebanding, banyak diterapkan pada penilaian properti. Seperti penggunaan properti sebanding, namun kenyataannya sulit menemukan yang sebanding.
Wartapenilai.id—Penerapkan prinsip sebanding sejatinya banyak digunakan di penilaian properti meskipun faktanya dan berdasarkan sifatnya, transaksi properti sering tidak sepenuhnya memenuhi kriteria yang ditetapkan.
Itu berbeda dengan pasar saham, data transaksi terus tersedia secara publik. Namun untuk properti, jumlah transaksi untuk setiap kategori properti sering kali sangat rendah. Volume bukti yang dapat diperbandingkan akan semakin berkurang karena relatif jarang dua sifat identik. Bahkan rumah-rumah dengan desain yang identik disuatu perumahan, atau dua apartemen dalam satu blok unit yang sama, bisa memiliki perbedaan aspek, kondisi atau kecocokan yang bisa membuat perbedaan nilai secara material.
Sifat aset properti sangat kompleks banyak faktor lain yang mempengaruhi penggunaan bukti sebanding. Nilai properti individu mencerminkan dampak kolektif berbagai faktor, mulai lokasi, ukuran, konstruksi dan efisiensi bangunan, masalah kepemilikan dan lainnya. Idealnya, komponen itu harus umum terjadi antara subjek properti dan yang sebanding, namun itu sulit terjadi dalam praktik penilaian.
Faktor penting lain yang mempengaruhi penggunaan bukti yang sebanding dalam penilaian properti, dalam berbagai tingkat, bisa dikatakan pasar real estat kurang transparan. Informasi tentang transaksi seringkali tidak tersedia untuk umum, dan bahkan ketika dipublikasikan bukan informasi terkini serta kurang detail. Situasi seperti itu terjadi diseluruh dunia, dan bukti transaksional sangat sulit diperoleh.
Untuk itu, kecil kemungkinannya bukti yang sebanding bisa tersedia atau sesuai untuk properti yang akan dinilai. Disitulah penilai penting melakukan analisa dan inteprestasi data yang tersedia, yang memberikan panduan, mirip bukti langsung untuk membentuk angka yang dilaporan pada hasil penilaian.
Pasar yang bergerak cepat atau transaksi datanya lemah, untuk jenis properti tertentu, bukti yang baik mungkin sangat terbatas dan terlepas dari keterampilan dan pengalaman penilai, kehati-hatian saat melaporkan angka sangat diperlukan.
Penggunaan perbandingan dalam pendekatan penilaian, pendekatan utama untuk penilaian real estat yang diakui secara global. Masing-masing mencakup penggunaan perbandingan pada tingkat yang lebih besar atau lebih kecil.
Seperti pendekatan pasar atau pendekatan perbandingan penjualan pasar. Pendekatan ini mengadopsi prinsip bahwa nilai satu properti dapat diturunkan dengan membandingkan dengan harga yang dicapai dari transaksi pasar di properti yang serupa. Ini banyak digunakan dalam penilaian aset properti perumahan dan komersial.
Lalu pendekatan pendapatan, ini digunakan untuk menilai properti yang dibiarkan menghasilkan pendapatan bagi investor. Metode yang digunakan investasi dan keuntungan. Metode investasi konvensional, nilainya adalah produk dari pendapatan sewa bersih dan faktor kapitalisasi, biasanya menghasilkan. Kedua elemen ini biasanya diturunkan dengan menggunakan teknik perbandingan.
Metode keuntungan digunakan untuk properti yang nilainya berasal dari potensi pendapatan bisnis yang bangunannya dirancang secara jelas. Seperti hotel, mall, bioskop dan lainnya. Perbandingan digunakan dalam menilai tingkat pendapatan yang dapat dipertahankan secara fair. Perbandingan juga digunakan untuk mendapatkan nilai untuk input pada penilaian arus kas yang didiskontokan (DCF) termasuk tidak hanya sewa bersih dan hasil, tetapi juga tingkat pertumbuhan, tingkat diskonto, biaya dan harga pembuangan pada akhir periode investasi.
Sementara pendekatan biaya memakai metode biaya penggantian dan metode residual. Metode biaya penggantian digunakan untuk menilai properti yang biasanya tidak dipertukarkan di pasar terbuka (misalnya, bangunan umum) dan yang tidak memiliki bukti pembanding langsung. Penilaian didasarkan pada dua komponen: biaya penyusutan elemen bangunan dan nilai tanah. Biaya pembangunan saat ini dan seringkali nilai tanah akan ditentukan dengan perbandingan.
Metode residual, yang digunakan untuk menilai nilai suatu situs pengembangan, menggabungkan unsur-unsur pendekatan pendapatan dan biaya. Ini membutuhkan perhitungan nilai pengembangan yang telah selesai yang akan dicapai dengan perbandingan dengan transaksi pasar, sementara penilaian biaya pengembangan juga akan memerlukan perbandingan yang harus dilakukan dengan biaya pembangunan, biaya, biaya keuangan, dan banyak elemen lainnya dalam proyek serupa.
Namun penilaian untuk perpajakan jelas berbeda, pendekatan penilaian mungkin berbeda dari penilaian pasar. dimana penilai terkadang diharuskan mengikuti pendekatan atau metodologi ditentukan.
Meski demikian, aturan penilaian mungkin berbeda, prinsip-prinsip penerapan bukti yang sebanding akan tetap sama. Penilai perlu mencari dan menganalisis bukti dengan dasar yang sama, tetapi harus melakukannya dalam batasan yang ditentukan aturan terkait. (***/Harya)
