Penilaian Pengadaan Tanah: Ganti Untung atau Ganti Rugi?

by redaksi

Wartapenilai.id—Pembangunan infrastruktur terus dilakukan pemerintah, menjadi bagian dari proyek strategis nasional yang tentunya menjadi prioritas yang harus segera dilaksanakan. Infrastruktur, secara umum, diartikan sebagai struktur dan fasilitas dasar, baik fisik maupun sosial, seperti konstruksi bangunan, jalan, jembatan, pasokan listrik, dan berbagai macam hal yang digunakan operasional layanan publik di tengah masyarakat.  Pembangunan infrastruktur membutuhkan lahan yang luas, seperti pembangunan jalan tol yang dilakukan Kementerian PUPR melintasi wilayah tempat tinggal atau lahan masyarakat sehingga perlu adanya pembebasan lahan atau  pengadaan tanah.

Biasanya proses pengadaan tanah sering menimbulkan konflik dan terkadang berakhir pada jalur hukum jika kedua bela pihak tidak menemui titik kesepakatan. Pengadaan tanah di Indonesia telah diatur oleh Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum. Pada dasarnya pengadaan tanah dilakukan dengan memberikan ganti kerugian yang sesuai, masuk akal, layak dan adil kepada pihak yang tanahnya terkena imbas pembangunan infrastruktur untuk kepentingan umum. Berdasarkan informasi dari Kementerian ATR/BPN proses ada 4 tahapan pengadaan tanah yaitu :

Pertama, Tahap Perencanaan. Instansi yang memerlukan tanah membuat perencanaan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum yang didasarkan atas Rencana Tata Ruang Wilayah dan prioritas pembangunan yang tercantum dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah, Rencana Strategis, Rencana Kerja Pemerintah Instansi yang bersangkutan

Kedua, Tahap Persiapan. Instansi yang memerlukan tanah bersama pemerintah Propinsi berdasarkan dokumen perencanaan Pengadaan Tanah melakukan pemberitahuan rencana pembangunan, pendataan awal lokasi rencana pembangunan, penetapan lokasi pengadaan tanah dan Konsultasi Publik rencana pembangunan kepada masyarakat

Ketiga, Tahap Pelaksanaan. Instansi yang memerlukan tanah mengajukan pelaksanaan Pengadaan Tanah kepada Kepala Kantor Wilayah BPN Propinsi. Pelaksanaan ini meliputi inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah, penilaian ganti kerugian, musyawarah penetapan ganti kerugian, pemberian ganti kerugian dan pelepasan tanah instansi.

Keempat, Tahapan Penyerahan Hasil. Kantor Wilayah BPN Propinsi atau Kantor Pertanahan menyerahkan hasil pengadaan tanah kepada instansi yang memerlukan tanah setelah pemberian Ganti Kerugian kepada pihak yang berhak dan pelepasan hak telah dilaksanakan.

Setelah semua tahap telah dilaksanakan selanjutnya adalah instansi yang memerlukan tanah dapat mulai melaksanakan kegiatan pembangunan setelah dilakukan serah terima hasil Pengadaan Tanah.

Permasalahan dan konflik pengadaan tanah biasanya terjadi jika nilai ganti rugi yang ditaksir oleh penilai terlalu rendah sehingga pihak yang menguasai atau yang memiliki tanah untuk dibebaskan merasa keberatan sehingga berujung di pengadilan. Pengajuan keberatan ke Pengadilan Negeri setempat dalam waktu paling lama 14 hari kerja setelah musyawarah penetapan ganti kerugian, jika ada pihak yang keberatan terhadap putusan pengadilan negeri dapat mengajukan kasasi kepada Mahkamah Agung.

Nilai ganti rugi ditentukan oleh penilai independen yang berlisensi (berdasarkan SK Kementerian ATR/BPN tentang penilai pertanahan)  dimana seluruh kerugian yang ditimbulkan akibat pengadaan tanah dinilai, sehingga tidak mengurangi kualitas hidup masyarakat yang terdampak. Penilaian besarnya nilai ganti kerugian atas tanah yang terkena pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang ditetapkan oleh penilain harus dilakukan sesuai dengan prosedur yang diatur oleh Standar Penilaian Indonesia sehingga independensi penilai tetap terjaga dan tidak berpihak pada satu sisi saja. Berdasarkan UU No. 2 Tahun 2012 Penilaian besarnya nilai ganti Kerugian oleh Penilai dilakukan bidang per bidang tanah, meliputi: tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, dan kerugian lain yang dapat dinilai.

Setelah dikeluarkan besaran nilai kerugian tersebut maka pihak yang menguasai objek tanah (dalamn hal ini adalah warga desa pemilik tanah) akan dipertemukan dalam sebuah musyawarah dengan lembaga pertanahan guan menetapkan besar dan bentuk ganti kerugian yang akan diberikan kepada warga. Apabila musyawarah selama 30 hari tidak menemukan kata sepakat, pihak yang berhak dapat menempuh upaya keberatan ke Pengadilan Negeri setempat.

Penilaian Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum menurut SPI 204.

Penilaian untuk keperluan ganti kerugian menurut SPI 104 terdiri dari. Pertam, ganti kerugian fisik (material) tanah dan/atau bangunan dan/atau tanaman dan/atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah. Kedua, ganti kerugian non fisik (immaterial) terdiri dari penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan dalam bentuk uang (premium), serta kerugian lainnya yang dapat dihitung meliputi biaya transaksi, bunga (kompensasi masa tunggu), kerugian sisa tanah, dan jenis kerugian lainnya yang dinyatakan oleh pemberi tugas dalam surat perjanjian kerja.

Peran penilai terhadap pengadaan tanah bagi kepentingan umum merupakan harapan besar warga pemilik tanah, jika penilai tidak independen dalam memberikan nilai ganti rugi maka salah satu pihak akan dirugikan. Sebut saja bapak AH (nama inisial) mengaku bahwa tanah nya seluas ±4.970 m² akan terkena pembebasan lahan pembangunan tol Jakarta Cikampek II sisi Selatan, dia berharap jika pemberian nilai ganti kerugian yang akan diberikan oleh appraisal sesuai dengan nilai pasar tanah diwilayah sekitar tanah miliknya. Dia mengatakan seharusnya pengadaan tanah yang dilakukan oleh pemerintah tidak merugikan masyarakat tapi justru menguntungkan sesuai semboyan yang digelontorkan oleh bapak Jokowi pada pidatonya bahwa ganti rugi seharusnya diganti menjadi ganti untung.

Salah satu penilai pengadaan tanah dari KJPP yang berinisial (A) mengatakan bahwa pengadaan tanah sekarang justru menguntungkan masyarakat karena nilai ganti rugi yang diberikan bukan cuma tanah dan bangunan tapi non fisik pun tetap diganti misalnya jika pemilik tanah memiliki usaha diatas tanah yang akan dibebaskan maka akan diberikan premium berupa uang. Selain itu, kerugian emosional (solatium) juga akan diganti jika diatas tanah ada bangunan ini biasanya tergangtung berapa lama pemilik tanah menempati bangunan tersebut.  Pada pelaksanaan pengadaan tanah jika terdapat sisa tanah warga yang secara fisik tidak bermanfaat lagi maka pemilik tanah tersebut mengajukan ganti rugi sisa tanah kepada pihak yang bersangkutan.

Dalam praktek penilaian, penilai harus memiliki kompetensi didalam melaksanakan pekerjaan penilaian pengadaan tanah bagi kepentingan umum sesuai dengan yang dipersyaratkan dalam KEPI dan SPI. Selain itu, penilai harus berpedoman kepada lingkup penugasan sebagaiamana yang telah diatur dalam Spi 103 – lingkup penugasan.

Penulis: Henrianto praktisi Penilai di KJPP Toto Suharto dan Rekan.

3 2 votes
Article Rating

Baca Juga

Subscribe
Notify of
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments
0
Would love your thoughts, please comment.x
()
x