Perlu diperhatikan dalam pembiayaan kembali untuk memperhitungkan tingkat suku bunga semakin rendah. Angsuran bulanan tetap dengan masa angsuran ebih pendek.
Wartapenilai.id—Setiap orang memiliki keputusan terkait apakah rumah yang sudah atau mendekati lunas perlu diagunkan kembali. Tentunya keputusan itu tergantung banyak faktor, lamanya waktu untuk tinggal, tingkat suku bunga saat ini, lamanya waktu penutup hak tanggungan sebelumnya. Dalam banyak kasus pembiayaan kembali merupakan keputusan bijaksana, meskipun di beberapa negara mungkin hasilnya tidak sepadan secara finansial.
Bagi seseorang yang sudah memiliki properti, pembiayaan kembali (refinancing) kemungkinan lebih mudah daripada mendapatkan pinjaman sebagai pembeli pertama kali. Jika seseorang telah memiliki properti atau rumah yang lama ditinggalinya, dan untuk membangun ekuitas menjadi sangat penting, dan membutuhkan pembiayaan kembali lebih mudah.
Namun, jika memanfaatkan ekuitas itu atau mengkonsolidasikan utang menjadi alasan mengajukan pembiayaan kembali, jelas memperpanjang masa hutang terkait properti yang diagunkan (hipotek), sejatinya bukan langkah keuangan yang cerdas.
Untuk itu, perlu di ingat untuk seseorang yang akan melakukan pembiayaan kembali dengan hipotek yang dimiliki harus memiliki perhitungan yang tepat. Setidaknya, menurut best practice, minimal untuk melakukan pembiayaan kembali bisa mengurangi tingkat suku bunga saat ini sebesar 1 % atau lebih. Ini masuk akal dengan perhitungan uang yang akan di tabung.
Memanfaatkan pembiayaan kembali dengan tingkat bunga yang lebih rendah juga memungkinkan seseorang untuk membangun ekuitas di rumah lebih cepat. Jika suku bunga turun cukup rendah, dimungkinkan untuk membiayai kembali untuk mempersingkat jangka waktu pinjaman, misalnya dari hipotek dengan suku bunga tetap 30 tahun menjadi 15 tahun, tanpa mengubah pembayaran bulanan.
Penurunan suku bunga bisa menjadi alasan mengkonversi dari fixed rate ke adjustable rate mortgage (ARM), penyesuaian berkala ini berarti suku bunga yang lebih rendah dan pembayaran bulanan lebih kecil.
Dalam lingkup suku bunga hipotek yang meningkat, strategi ini kurang masuk akal secara financial. Memang, penyesuaian ARM berkala yang meningkatkan suku bunga hipotek bisa membuat konversi ke pinjaman dengan suku bunga tetap menjadi pilihan yang bijaksana.
Tidak hanya itu, yang perlu dipertimbangkan biaya penutupan yang terlibat dalam semua skenario. Pengeluaran itu mencakup biaya asuransi hak milik, biaya pengacara, penilaian, pajak, dan biaya transfer. Biaya pembiayaan kembali ini, yang dapat berkisar antara 3% dan 6% dari pokok pinjaman, hampir setinggi biaya hipotek awal dan membutuhkan waktu bertahun-tahun untuk memulihkan.
Bila mencoba mengurangi pembayaran bulanan, yang harus diwaspadai terhadap pembiayaan kembali “tanpa biaya penutupan” dari pemberi pinjaman. Bisa jadi tidak ada biaya penutupan, bank kemungkinan akan menutup biaya tersebut dengan memberi tingkat bunga yang lebih tinggi, yang akan menggagalkan tujuan pembiayaan kembali.
Selama periode ketika nilai rumah menurun, banyak rumah yang dinilai jauh lebih sedikit daripada yang pernah dinilai di masa lalu. Jika hal ini terjadi ketika mempertimbangkan pembiayaan kembali, penilaian yang lebih rendah dari properti yang dimiliki mungkin berarti bahwa sekarang kekurangan ekuitas yang cukup untuk memenuhi pembayaran uang muka sebesar 20% untuk hipotek baru.
Dengan begtu, untuk membiayai kembali jelas akan diminta untuk memberikan setoran tunai yang lebih besar dari yang perkirakan, atau mungkin perlu asuransi hipotek, yang pada akhirnya meningkatkan pembayaran bulanan.
Sebaliknya, jika pembiayaan kembali yang akan menghapus asuransi akan menghemat uang dan mungkin layak dilakukan karena alasan itu saja. Jika rumah memiliki ekuitas 20% atau lebih, tidak perlu membayar asuransi, calon debitur itu dianggap sebagai peminjam berisiko tinggi. Jika saat ini membayar asuransi, memiliki setidaknya 20% ekuitas, dan pemberi pinjaman saat ini tidak akan menghapus asuransi, calon debitur harus membiayai kembali. (***/Arif Maulana)
