Balon DPN SEPAKAT sangat peduli, membekali penilai menjalani praktik penilaian dengan rasa aman dan nyaman. Praktisi penilaian bangunan, diberikan pemahaman akan pentingnya Sertifikasi Laik Fungsi (SLF), yang dikeluarkan Pengkaji Teknis. Laporan hasil SLF bisa memberikan gambaran akan kualitas objek bangunan dan penilai tidak meraba-raba lagi.
Wartapenilai.id—Bimbel pembahasan USP properti tulis, memberikan pemahaman konsep pendekatan pasar dan biaya, latihan soal properti sederhana, memperkenalkan konsep dan manfaat laporan Sertifikasi Laik FUngsi (SLF), sebagai salah satu sumber data penilai menentukan nilai bangunan, peluang bisnis konsultan pengkaji teknis SLF. Harmen Navaro, Direktur PT Piramida Mandiri Utama, yang bergerak di konsultan SLF, memperkenalkan konsep dan manfaat Sertifikat Laik Fungsi (SLF) untuk mendukung pekerjaan penilaian.
Selain itu, Bimbel juga menghadirkan M. Farid Nor Rohman, Pimpinan KJPP Dino Suharianto & Rekan Cabang Yogyakarta. Farid memaparkan teknik adjustment pada metode perbandingan data pasar, serta pembahasan latihan soal Properti Sederhana (PS). Farid memaparkan materi itu langsung dari Yogyakarta dan kegiatan itu dipandu Juniadi Amral, Hardinal dan Mursidih dilakukan via Zoom, yang diikuti 113 peserta dan kegiatan itu dimulai pukul 10.00 hingga 17.00, 5 September 2020.
Bimbel kali ini, Balon DPN SEPAKAT, baik Setiawan dan Budi Prasodjo memberikan sambutan dan memberikan semangat pada peserta yang hadir via Zoom itu. Setiawan menegaskan menjalani profesi penilai ini ujungkan adalah praktik. Pembekalan teori dan praktik secara berimbang, menjadi keharusan yang perlu terus ditingkatkan. Selain itu, Setiawan juga menegaskan program kerja SEPAKAT untuk memajukan profesi penilai di tanah air. Setidaknya melalui tiga pilar konstruksi program kerja, mempu menghantarkan profesi penilai memasuki masa kejayaan.
Semantara, Budi Prasojo, memberikan semangat pada peserta dan berbagi pengalaman mengikuti USP. Bahwa untuk menempuh USP, empat modul dibutuhkan latihan yang keras, bagaimana secara konsep, analisa, membangun kerangka penilaian. Lebih lanjut, Budi menjelaskan sistem mengulang ujian modul USP akan dihilangkan. Sebab disetiap modul, tidak ada kaitannya, bila peserta sudah 4 kali gagal, tidak harus mengulang dari awal. Tetapi harus terus berlanjut, Begitu juga dengan ujian lisan, materi penilaian yang dibawakan bagus, namun gagal menyampaikan, akan diberikan bimbingan. “SEPAKAT jadi tidak ada pengulangan USP, perjuangan peserta menempuh proses USP, hasilnya tidak akan mengkhianati,” terang Budi.
Lebih lanjut Harmen Navaro dalam pemaparan Sertifikasi Laik Fungsi (SLF) yang bisa diambil manfaatnya untuk mendukung pekerjaan penilaian. Pekerjaan penilaian bangunan menjadi lebih pasti, penilai tidak meraba-raba lagi, dengan memanfaatkan hasil pengkajian Sertifikasi Laik Fungsi (SLF) yang diterbitkan pengkaji teknis bangunan. “Informasi laporan SLF bisa menjadi penguatan penilai dalam mengindentifikasi objek gedung yang akan dinilai,” terang Harmen Navaro.
Regulasi SLF terbilang baru dan diatur Permen PUPR 19/PRT/M/2018, tentang Penyelenggaraan IMB dan SLF Bangunan Gedung melalui OSS yang diterbitkan 9 Juli 2018. Aturan ini perjalanan panjang dari UU 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, serta aturan turunannya terus mengalami perubahan hingga tahun 2018 Kementerian PUPR mengatur SLF dalam permen PUPR itu.
Dalam SLF, terang Harmen, bisa menjelaskan sumber data nilai bangunan dan memberikan masukan pada penilai akan kualitas bangunan. Dokumen SLF memberikan informasi dan laporan build drawing, administrasi Gedung, SIMAK Bangunan Gedung dan lain terkait kualifikasi bangunan. Harmen menegaskan ini sesuatu yang baru bagi penilai, terkait pentingnya SLF yang bisa mendukung hasil penilaian. SLF hasil uji bangunan dengan memakai teknologi pengetesan, seperti untuk mengetes kekuatan pondasi dilakukan dengan hammer test, begitu juga dengan elektrik juga dilakukan pengetesan. “Penilai berhubungan erat dengan kualitas bangunan untuk menentukan nilai,” terangnya.
Lebih lanjut, Harmen Navaro menjelaskan SLF memberikan informasi laik fungsi terkait konstruksi teknik bangunan. Selama ini penilai belum memahami dan tidak detail terkait bangunan saat melakukan penilaian. Bagaimana kualitas bangunan seperti pondasi yang terpendam dan lainnya. “Selama ini penilai hanya melihat dari foto objek penilaian, SLF hasil pengkajian teknis yang dilakukan secara ilmiah,” jelas Harmen.
Menurut pemahaman Harmen, SLF banyak memberikan manfaat pada penilai untuk menilai bangunan, yang selama ini hanya mendasarkan diri pada IMB dan sertifikat bangunan. Dengan SLF menjadi yakin akan kualitas objek bangunan tersebut. “SLF sangat mendukung pekerjaan penilaian, selama ini untuk menilai bangunan bermodal IMB dan sertifikat, selanjutnya penilai meraba-raba akan kualitas bangunan. Dengan SLF terkait kualitas objek bangunan menjadi lebih pasti dan jelas,” tambahnya.
Laporan hasil Sertifikat Laik Fungsi (SLF) diperoleh dari pengkajian teknis yang dilakukan secara ilmiah. Sebelum bangunan dihuni, seperti hotel, aprtemen, mall, perkantoran, ruko dan lainnya harus lolos uji kelaikan fungsi. Setelah itu untuk bangunan gedung setiap 5 tahun hars dilakukan SLF ulang untuk memastikan bangunan itu laik fungsi atau tidak. Untuk rumah tinggal setiap 20 tahun, dan perbankan sudah ada yang sudah minta jaminan rumah tinggal juga dilengkapi SLF. “Setelah laik fungsi baru siap di huni. Pengkaji Teknis yang menhasilkan SLF ini sejatinya mengontrol pekerjaan kontraktor,” jelas Harmen.
Yang jelas, hasil SLF menurut Harmen sangat membantu penilai dalam menentukan opini nilai. Menilai seperti yang dilakukan penilai selama ini hanya melihat, jika timbul masalah dengan hasil penilaian sulit untuk mempertahankan judgment profesionalnya. Dengan mensadarkan pada SLF, penilai mudah mempertahankan judgment professional mana kala hasil penilaian mendapatkan challen pihak lain. “Penilaian menjadi aman mengacu hasil laporan SLF, untuk memastikan kualitas bangunan,” terang Harmen.
Lebih lanjut, Harmen memberikan ilustrasi misalnya, kenapa hasil penilaian hanya Rp 750 juta, kenapa tidak Rp 1 miliar, dari mana nilai itu diperoleh. Dengan dukungan hasil SLF, penilai sangat mudah mempertahankan opini yang di berikan berdasarkan kualitas bangunan. Dengan berpatokan pada SLF yang menjadi tanggung jawab konsultan Pengkaji Teknis, menjadi aman penilai,” terang Harmen.
Untuk mendapatkan laporan SLF sangat mudah di peroleh di Pemerintah daerah yang mengeluarkan IMB. Dimana setiap bangunan memliki SLF, jika penilai membutuhkan pemilik bangunan harus memberikan. Jika tidak diberikan bisa mempengaruhi opini nilai yang di keluarkan,” tambah Harmen.
Lebih lanjut, bisnis sebagai Pengkaji Teknis SLF juga bisa menjadi peluang KJPP mendiversifikasi usaha jasanya seperti feasible study (FS), pengawas proyek dan lainnya. “Peluang ini saya harapkan menjadi program SEPAKAT mendorong pengembangan jasa di luar penilaian yang bisa dilakukan anggota profesi penilai,” terangnya.
Untuk itu, kedepan MAPPI diharapkan banyak memberikan pendalaman materi akan peluang baru ini termasuk menjadikan sebagai dasar penentuan nilai. Dengan membuka Konsultan SLF, sejatinya menjadi nilai lebih bagi penilai yang akan menentukan nilai. Dimana dia sudah memahami kualitas dari objek yang akan dinilai. Pekerjaan SLF dilakukan perusahaan (PT/CV) bukan oleh KJPP. Dengan memiliki jasa SLF, bisa sebagai modal untuk menawarkan jasa penilai. Saat mengerjakan SLF, bisa menawarkan jasa penilai yang menjadi kelebihan penilai itu. “Kita yang baru lulus sulit mencari market penilaian, sebab pasar sudah pasti dikuasai senior yang sudah punya nama. Dengan mengerjakan konsultan SLF, lebih mudah menawarkan jasa penilaian,” terang Harmen.
Adjusment Data Pasar
Berikutnya pemaparan teknik adjustment metode perbandingan data pasar dan pembahasan latihan soal Properti Sederhana (PS), dilakukan M. Farid Nor Rohman, Pimpinan KJPP Dino Suharianto & Rekan Cabang Yogyakarta. Farid menjelaskan kelebihan dan kekurangan pendekatan data pasar. Sesuai KPUP 15.1- SPI Edisi VII-2018, pendekatan pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi dan penawaran tersedia. Itu bisa dikatakan pendekatan pasar ini Nilai Pasar Properti diperoleh dari harga-harga properti pembanding kurang lebih penyesuaian dari perbedaan-perbedaan yang ada.
Lebih lanjut, Farid menjelaskan pendekatan pasar ini di peroleh dari mengumpulkan data, melaukan verifikasi, menyeleksi dan pembandingan data, melakukan adjusment data pembanding, lalu rekonsiliasi dan keluar nilai pasar properti. Teknik penyesuaian bisa dilakukan dengan teknik quantitative (data analysis, statistical analysis, cost related adjustment, capitalization of income deference) dan qualitative (trend analysis, relative comparison analysis, rangking analysis).
Pendekatan pasar teknik penyesuaian data banding quantitative (analisis data pasangan, data kelompok, sekunder, statistik, teknik penyesuaian terkait biaya, Teknik perbedaan kapitalisasi pendapatan).
Sedangkan teknik penyesuaian data banding qualitative—metode perbandingan kualitatif (teknik perbandinganrelative, analisis ranking, teknik analisis trend.
Lebih lanjut Farid menjelaskan pendekatan biaya. Kelebihannya bisa diterapkan pada kondisi apabila terjadi perbedaan yang signifikan antar properti pembanding dengan objek penilaian. untuk penilaian properti khusus yang jarang/tidak pernah dijual secara terbuka di pasar dan diterapkan pada penilaian dengan tujuan asuransi. Sedangkan kelemahannya, kurang tepat digunakan untuk bangunan tua atau bangunan yang tidak memenuhi prinsip HBU, terutama dalam penentuan penyusutan fisik dan kemunduran fungsional dan ekonomis. Dan sulit menentukan penyusutan secara akurat, butuh pengalaman yang lebih mendalam untuk mengestimasi penyusutan.
Sementara, farid menambahkan prosedur pendekatan biaya. Ini dilakukan denagn estimasi nilai tapak dalam keadaan kosong dengan asumsi HBU, mengestimasi biaya lansung dan biaya tidak langsung atas pengembangan yang ada, mengestimasi insentif pengembangan (entrepreneur incentives). Ini menjadi total biaya reproduks atau pengganti baru. Terus estimasi besaran penyusutan berdasarkan (penyusutan fisik, kemunduran fungsi, kemunduran eksternal (ekonomi), Kurangkan biaya reproduksi/pengganti baru dengan besaran penyusutan untuk mendapatkan biaya reproduksi baru tersusutkan. Tambahkan kontribusi nilai bangunan lainnya (bila ada), contoh sarana pelengkap. Tambahkan nilai tapak tanah dan biaya reproduksi baru tersusutkan. Formula perhitungannya nilai bangunan sama dengan biaya pembangunan baru dikurangi depresiasi. Dan nilai properti sama dengan biaya pembangunan baru dikurangi depresiasi ditambah nilai tanah.
Dalam pendekatan biaya ada biaya langsung (material dan tenaga kerja) dan biaya tidak langsung (biaya transportasi, instalasi, operasional, overhead, biaya relevan, pajak, biaya keuangan, dan margin laba. Juga dibahas terkait dengan umur bangunan, termasuk penyusutan.
Penyusutan fisik, keusangan fungsional, keusangan ekternal/ekonomi. Penyusutan fisik mencakup kehilangan utilitas yang disebabkan oleh kerusakan fisik asset atau komponennya yang berasal dari umur dan penggunaan. Penyusutan fisik bisa diperbaiki dan tidak bisa diperbaiki. Keusangan fungsional seperti kehilangan utilitas yang berasal dari inefisiensi dari asset yang dinilai dibandingkan dengan penggantinya (desain, spesifikasi dan teknologi yang ketinggalan jaman). Keusangan fungsional mencakup biaya modal yang berlebih dan biaya operasional yang berlebih. Sedangkan keusangan eksternal/ekonomis mencakup kehilangan utilitas yang disebabkan oleh faktor ekonomi, lokasi, atau factor eksternal lainnya. Keusangan jenis ini dapat berupa temporer atau permanen. Dilanjutkan dengan penyelesaian soal properti sederhana rumah tinggal hingga selesai. (***/HS)
