Beberapa pertanyaan yang kerap muncul di benak investor manakala menginvestasikan pendapatan atau hasil jerih payahnya. Tidak lain berapa tingkat pengembalian investasi dan berapa biaya yang ditanggung. Meski demikian, lebih penting bagi investor memperhatikan nilainya.
Wartapenilai.id—Keputusan itu menjadi benar manakala investor mempertimbangkan membeli investasi properti. Pendapatan dari properti terkait investasi berada pada titik tertinggi dalam decade terakhir. Sementara sewa menawarkan sumber pendapatan yang meningkat, cara yang stabil menghasilkan uang. Sebelum masuk dalam permainan sewa real estat investor selalu mencari cara bagaimana membuat evaluasi yang tepat.
Sebab, tidak ada satu patokan yang jelas bagaimana menentukan nilai sewa property yang tepat. Namun demikian, biasanya investor akan melihat komponen dari semua metode penilaian sebelum memutuskan investasi property sewaan.
Memahami konsep dan penilaian menjadi langkah yang tepat sebelum masuk ke investasi real estate. Setelah menemukan property yang mampu memberikan pendapatan yang menuntungkan, baru mengotak atik tingkat bunga yang menguntungkan dari property baru menggunkan perhitungan pinjaman kredit. Memanfaatkan teknik itu memberikan lebih banyak angka konkret yang digunakan saat mengevaluasi properti sewaan secara prospektif.
Sampai disini menentukan biaya dan laba atas properti investasi sama pentingnya dengan mencari tahu nilainya. Investor bisa menggunakan pendekatan perbandingan penjualan, model penetapan harga aset modal, pendekatan pendapatan, dan pendekatan biaya untuk menentukan nilai properti.
Dengan demikian, tidak ada solusi satu ukuran bisa diterapkan untuk semua. Melakukan perhitungan dengan mengkombinasikan faktor-faktor tersebut sangat mungkin diterapkan.
Seperti pendekatan perbandingan penjualan, salah satu bentuk penilaian real estat perumahan yang popular. Metode paling banyak digunakan penilai dan agen real estat untuk mengevaluasi properti.
Pendekatan ini hanyalah perbandingan rumah serupa yang telah dijual atau disewa secara lokal selama periode waktu tertentu. Sebagian besar investor ingin melihat pendekatan perbandingan penjualan selama jangka waktu secara signifikan untuk mengumpulkan tren yang berpotensi muncul.
Perbandingan ini bergantung pada atribut atau fitur penetapan nilai harga relatif. Nilai-nilai ini mungkin didasarkan pada karakteristik tertentu seperti jumlah kamar tidur dan kamar mandi, garasi, jalan masuk, kolam renang dan fasilitas lain—apa pun yang membuat properti unik dan menjadi diperhatikan.
Harga per meter persegi menjadi metrik umum dan mudah dipahami yang digunakan semua investor untuk menentukan di mana properti harus dinilai. Perbandingan ini terlhat umum, setiap rumah memiliki keunikan yang tidak selalu dapat diukur. Pembeli dan penjual memiliki selera dan perbedaan yang unik. Pendekatan ini dimaksudkan sebagai dasar atau pendapat yang masuk akal, dan bukan alat prediksi atau penilaian yang sempurna untuk real estat. Ini juga merupakan metode yang harus digunakan untuk membandingkan rumah yang relatif serupa.
Namun bila membandingkan 2.000 meter persegi dengan garasi, kolam renang, enam kamar tidur, dan lima kamar mandi lengkap dengan properti lain yang memiliki setengah jumlah kamar tidur, tidak ada kolam renang dan hanya 1.200 meter persegi. Sampai disini penting bagi investor menggunakan penilai bersertifikat atau agen real estat saat meminta analisis pasar komparatif. Ini guna mengurangi risiko penilaian curang, yang menyebar luas selama krisis real estat.
The capital asset pricing model (CAPM), alat penilaian yang lebih komprehensif dan memperkenalkan konsep risiko dan biaya peluang yang berlaku untuk investasi real estat.
Model ini melihat potensi pengembalian investasi (ROI) yang diperoleh dari pendapatan sewa dan membandingkannya dengan investasi lain yang tidak memiliki risiko, seperti obligasi. Jika pengembalian yang diharapkan dari investasi bebas risiko atau dijamin melebihi potensi ROI dari pendapatan sewa, tidak masuk akal secara finansial untuk mengambil risiko properti sewaan. Dimana, semua properti sewaan tidak sama. Lokasi dan usia properti menjadi pertimbangan utama. Menyewa properti yang lebih tua berarti tuan tanah kemungkinan akan mengeluarkan biaya pemeliharaan yang lebih tinggi.
Properti yang disewakan di area dengan tingkat kriminalitas tinggi kemungkinan akan membutuhkan lebih banyak tindakan pencegahan keamanan daripada sewa di komunitas yang terjaga keamanannya.
Model ini menyarankan perhitungan risiko tersebut sebelum mempertimbangkan investasi atau saat menetapkan struktur harga sewa.
Lalu pendekatan pendapatan, lebih konsentrasi pada pendapatan potensial untuk properti sewaan yang dihasilkan relatif terhadap investasi awal. Pendekatan sering digunakan untuk investasi real estat komersial dan digunakan dengan investasi real estat komersial karena mengkaji potensi pendapatan sewa pada properti relatif terhadap pengeluaran awal uang tunai untuk membeli real estat.
Pendekatan pendapatan bergantung pada penentuan tingkat kapitalisasi tahunan untuk investasi. Tarif ini adalah pendapatan tahunan yang diproyeksikan dari pengganda sewa kotor dibagi dengan nilai properti saat ini. Missal biaya pembelian gedung perkantoran Rp 1,8 miliar dan pendapatan bulanan diharapkan dari sewa Rp 18 juta, tingkat kapitalisasi tahunan yang diharapkan (Rp 18 juta x 12): Rp 1,8 miliar = 0,12
Model ini sangat disederhanakan dengan beberapa asumsi. Kemungkinan besar, ada biaya bunga pada pinjaman kredit. Juga, pendapatan sewa masa depan mungkin lebih atau kurang berharga lima tahun kedepan dibanding saat ini.
Banyak investor yang akrab dengan nilai bersih saat ini. Diterapkan pada real estat, konsep ini juga dikenal sebagai arus kas yang didiskontokan. Rupiah yang diterima di masa depan sangat dipengaruhi risiko inflasi dan deflasi, yang tercermin pada diskon saat memperhitungkan.
Pendekatan Pengganda Sewa Bruto atau Gross Rent Multipllier Approach, tidak lain menilai properti sewaan berdasarkan jumlah sewa yang dapat dikumpulkan investor setiap tahun. Ini cara cepat dan mudah mengukur apakah sebuah properti layak diinvestasikan. Mungkin pendekatan ini mirip dengan pendekatan pendapatan, pendekatan pengganda sewa kotor tidak menggunakan pendapatan operasional bersih sebagai tingkat kapitalisasinya, tetapi sewa kotor sebagai gantinya. Tingkat pengganda sewa kotor lebih besar dari satu, sedangkan tingkat pengembalian untuk pendekatan pendapatan adalah nilai persentase.
Sebagai ilustrasi sebuah properti komersial dijual di lingkungan yang dicari seharga Rp 7,5 miliar dengan pendapatan tahunan Rp 1,35 miliar. Untuk menghitung GRM-nya dengan membagi harga jual dengan pendapatan sewa tahunan Rp 7,5 miliar : Rp 1,35 miliar = 5,56.
Ini bisa dibandingkan selama diketahui pendapatan tahunannya. Nilai pasarnya pun bisa diketahui dengan mengalikan GRM dengan pendapatan tahunannya.
Jika lebih tinggi dari yang dijual baru-baru ini seharga Rp 7,5 miliar mungkin tidak sepadan, jadi pertimbangkan untuk pindah.
Untuk menentukan nilai sewa dari property real estate juga bisa menggunakan pendekatan biaya. Pendekatan ini menilai real estat dengan menyataka properti hanya bernilai apa yang dapat digunakan secara wajar. Diperkirakan dengan menggabungkan nilai tanah dan nilai penyusutan dari setiap perbaikan.Penilai sering mendukung penggunaan tertinggi dan terbaik untuk meringkas pendekatan biaya untuk real properti. Hal ini sering digunakan sebagai dasar untuk menilai tanah kosong.
Seorang pengembang apartemen yang ingin membeli tiga hektar tanah di daerah tandus untuk diubah menjadi kondominium, nilai tanah itu akan didasarkan pada penggunaan terbaik dari tanah. Jika tanah dikelilingi ladang minyak dan orang terdekat tinggal 30 kilo meter jauhnya, penggunaan terbaik dan oleh karena itu nilai tertinggi dari properti tersebut bukanlah untuk diubah menjadi apartemen, tetapi mungkin memperluas hak pengeboran untuk menemukan lebih banyak minyak.
Argumen penggunaan terbaik lainnya berkaitan dengan zonasi properti. Jika properti prospektif tidak dikategorikan untuk tujuan perumahan, nilainya berkurang, karena pengembang akan mengeluarkan biaya yang signifikan untuk rezonasi. Pendekatan ini dianggap paling dapat diandalkan bila digunakan pada struktur yang lebih baru dan kurang dapat diandalkan untuk properti yang lebih tua. Ini seringkali merupakan satu-satunya pendekatan yang dapat diandalkan ketika melihat properti penggunaan khusus. (Lajiman/HS)
