Wartapenilai.id—Pada setiap penugasan penilaian, mengidentifikasi masalah penilaian sangat penting untuk menentukan ruang lingkup pekerjaan. Setelah itu baru melangkah pada penggunaan properti tertinggi dan terbaik atau highest and best use (HBU). Mengapa HBU begitu penting pada proses penilaian. Tidak lain karena HBU menentukan penggunaan tapak yang paling menguntungkan, apakah subjeknya tanah kosong atau properti yang sudah diperbaiki.
Highest and best use (HBU), seperti penggunaan lahan kosong secara hukum dimungkinkan atau properti yang lebih baik secara fisik memungkinkan, layak secara finansial, dan menghasilkan nilai tertinggi.
Pemahaman konsep HBU pada pendidikan penilaian diajarkan berbagai teori penilaian dan pendekatan terhadap nilai. Elemen penting dalam persiapan HBU, memahami kekuatan pasar yang mempengaruhi subjek properti. Apa saja properti yang ada di sekitarnya, apakah mirip dengan subjek properti. Ini paling penting ketika menilai struktur yang diusulkan, apakah properti perumahan atau komersial.
HBU dari subjek sebagai peningkatan pada penggunaannya saat ini dan untuk menguji HBU diizinkan secara hukum, memungkinkan secara fisik, layak secara finansial dan paling menguntungkan. Diijinkan secara hukum terutama berkaitan dengan zonasi properti dan pembatasannya. Untuk sebagian besar, penilai perumahan memusatkan analisisnya pada berbagai aspek zonasi, seperti ukuran minimum dan ukuran bangunan maksimum. Untuk penilai komersial, zonasi menjadi lebih dari masalah dengan tinggi dan ukuran bangunan. Jika menilai kompleks apartemen, penting untuk mempertimbangkan kepadatan.
Pertimbangan lain struktur yang ada adalah penggunaan hukum yang tidak sesuai, mungkin struktur boleh saja tetap ada tetapi tidak akan diizinkan untuk dibangun saat ini, di bawah persyaratan zonasi saat ini. Tetapi itu dianggap legal ketika dibangun. Contoh penggunaan yang legal dan tidak sesuai tata ruang, rumah tinggal di Kawasan hijau.
Lebih lanjut secara fisik penilai harus mempertimbangkan ukuran, bentuk, topografi, dan aksesibilitas dari tapak ketika menentukan apa yang secara fisik mungkin. Apakah ukuran tapak memadai untuk pengembanngan dan perbaikan? Bagaimana jika tapak tersebut jauh lebih besar daripada tanah di sekitarnya? Dapatkah tapak dibagi secara fisik menjadi tapak tambahan? Apakah tapak miring, memerlukan pengurukan. Apakah properti mudah diakses? Apakah berada di jalan satu arah, jalan terbagi atau jalan utama? Semua situasi ini harus dipertimbangkan dan disebutkan dalam laporan jika perlukan. Bahkan jika ada perbaikan yang ada di properti, harus menjelaskan pada laporan penilaian sehingga klien akan sepenuhnya memahami properti yang dinilai.
Analisis mungkin secara fisik juga dapat memeriksa perbaikan saat ini. Properti yang ada yang kurang memanfaatkan tapak, seperti struktur kecil di tanah yang luas, harus mengatasi masalah ini dalam laporan penilaian. Ini contoh penggunaan yang tidak sesuai tidak harus merupakan penggunaan yang tidak sesuai hukum. Ini juga dapat dianggap sebagai penggunaan sementara atau dinilai hanya untuk tapak.
Layak secara finansial juga dapat mempertimbangkan apakah properti layak secara ekonomi. Ini terkait HBU seolah-olah kosong. Sekali lagi, penting untuk mengetahui properti di sekitarnya. Jika properti yang diusulkan akan menjadi kediaman keluarga tunggal, lebih dari kemungkinan, tidak akan layak secara finansial untuk memiliki rumah yang berencana untuk memasukkan banyak tambahan kelas atas, dibandingkan dengan rumah-rumah di sekitarnya, karena itu akan menciptakan kelebihan perbaikan.
Hal sama berlaku untuk rumah berlantai dua yang diusulkan besar dengan dua kali luas dari rumah satu lantai di lingkungan sekitarnya. Penilai perlu menyebutkan di laporan biaya perbaikan jauh melampaui biaya membangun rumah khas yang lebih dapat diterima di daerah terdekat. Tidak ada yang mau membayar rumah besar jika itu adalah satu-satunya di blok. Penilaian dengan pendekatan biaya akan lebih besar daripada pendekatan perbandingan penjualan, kecuali jika mengurangi keusang fungsional, yang akan sulit untuk diukur.
Pertimbangan lain desain properti. Ada banyak rumah dengan desain luar biasa yang hanya diinginkan oleh pemilik properti. Seperti satu rumah berbentuk kapal penangkap ikan dengan mercusuar dua lantai yang menempel di sisinya. Desain bangunannya terlihat unik di area tersebut. Biaya struktur ini tidak layak secara finansial dan akan lebih besar dari pengembalian finansial.
Lebih lanjut, penggunaan paling menguntungkan umumnya berkaitan dengan properti komersial. Intinya apa yang akan menjadi laba bersih tertinggi untuk struktur yang diusulkan. Menentukan penggunaan yang paling menguntungkan mungkin memerlukan analisis pasar atau studi kelayakan. Sebelum menerima penugasan dan mengutip biaya, hal itu perlu dikomunikasikan dengan klien ruang lingkup pekerjaan.
Penilai komersial yang menilai lahan komersial kosong di sudut persimpangan sibuk mempertimbangkan jenis properti komersial apa yang harus dibangun dan penggunaannya yang paling menguntungkan. Untuk penilai komersial, kesimpulan penggunaan tertinggi dan terbaik lebih spesifik untuk jenis perbaikan yang harus dibangun (ritel, kantor, restoran cepat saji, layanan lainnya). Sekali lagi, ini akan memerlukan analisis pendapatan operasional bersih untuk setiap bangunan potensial yang dapat dibangun secara legal dan fisik di lokasi.
Untuk penilai perumahan, penggunaan yang layak secara finansial umumnya berjalan seiring penggunaan paling menguntungkan dan dapat digabungkan. Penilai perumahan tidak perlu spesifik terkait tipe rumah yang akan dibangun. Rumah ya rumah meskipun ukuran yang diusulkan didasarkan pada rasio tanah dan bangunan yang khas di daerah terdekat, serta jenis rumah apa yang harus dibangun. Berdasarkan permintaan pada saat penilaian (ukuran, desain, gaya, fasilitas, dll.). Tetapi penilai hunian tidak membuat kesimpulan khusus, itu terserah pemilik atau pembeli properti.
Kesimpulan HBU menunjukkan menggunakan pendekatan perbandingan penjualan untuk tanah kosong atau rumah lain tanpa nilai kontribusi. Dalam kedua kasus tersebut, cara terbaik menentukan apakah perbaikan memiliki kontribusi terhadap nilai keseluruhan adalah dengan menilai tanah. Bagi penilai hunian yang melakukan pendekatan biaya dalam laporan penilaian mereka, penilaian tapak yang akurat adalah penting untuk rumah yang lebih tua. Temukan penjualan tanah atau lakukan analisis ekstraksi tanah (abstraksi) yang tepat.
Apa yang terjadi ketika tugas penilaian adalah rumah yang awalnya dikategorikan sebagai tempat tinggal keluarga tunggal tetapi di mana zona telah berubah menjadi penggunaan komersial. Contohnya adalah penilaian rumah kosong yang terletak di jalan yang sibuk dan dikelilingi rumah-rumah lain. Properti di sepanjang jalan ini sebelumnya dikategorikan untuk tempat tinggal keluarga tunggal tetapi sekarang dizonasi ulang untuk penggunaan kantor kecil. Banyak yang dikonversi menjadi kantor kecil. Di seberang jalan adalah tempat tinggal dengan bangunan serupa yang tetap dikategorikan tempat tinggal.
Bagian dari analisis HBU adalah untuk menentukan apakah nilai rumah yang dikategorikan untuk penggunaan kantor lebih besar daripada rumah di seberang jalan yang dikategorikan untuk tempat tinggal. Dalam hal ini, penilai tidak hanya harus menemukan penjualan rumah bekas lainnya yang dikonversi menjadi kantor tetapi lebih dari mungkin harus menggunakan pendekatan pendapatan untuk menentukan apakah nilai yang ditunjukkan oleh pendekatan pendapatan lebih besar dari pada pendekatan perbandingan penjualan. Jika kesimpulan HBU adalah penggunaan kantor, karena zonasi komersialnya dan potensi penggunaannya sebagai gedung kantor. Skenario seperti ini penting untuk dipahami sebelum mengambil tugas. (***/Toto)
