Strategi penilaian real estat mirip untuk analisis ekuitas. Selain pendekatan discounted NOI juga gross income multiplier (GIM) kerap digunakan. Penilai yang berpengalaman memiliki pemahaman yang baik di wilayah mana saja yang mengalami peningkatkan apresiasi cepat.
Wartapenilai.id—Dari perspektif kuantitatif, berinvestasi di real estat mirip seperti berinvestasi di saham. Untuk mendapatkan keuntungan, investor harus memahami bagaimana menilai real estat dan membuat tebakan tentang berapa banyak keuntungan yang bakal dihasilkan, apakah melalui apreasiasi properti, pendapatan sewa, atau keduanya. Penilaian real estat yang akurat bisa membantu investor membuat keputusan lebih baik dalam hal membeli dan menjual properti.
Seperti halnya penilaian ekuitas biasanya dilakukan melalui dua metodologi dasar yaitu nilai absolut dan nilai relatif. Hal yang sama berlaku untuk penilaian properti real estat.
Mendiskontokan pendapatan operasional bersih masa depan (NOI) dengan tingkat diskonto yang sesuai untuk real estat serupa dengan penilaian arus kas yang didiskontokan (DCF) untuk saham. Sementara itu, mengintegrasikan model pengganda pendapatan kotor dalam real estat sebanding dengan penilaian nilai relatif dengan saham.
Asumsi terpenting bagi investor real estat saat melakukan penilaian real estat memilih tingkat kapitallisasi yang sesuai. Tingkat kapitalisasi adalah tingkat pengembalian yang disyaratkan atas real estat, apresiasi nilai bersih, atau depresiasi. Sederhananya, ini adalah tarif yang diterapkan ke NOI untuk menentukan nilai sekarang dari sebuah properti.
Misalnya, anggap sebuah properti diharapkan menghasilkan NOI sebesar Rp 1 miliar selama sepuluh tahun ke depan. Jika didiskon dengan tingkat kapitalisasi 14%, nilai pasar dari properti tersebut adalah Rp 1.000.000.000 : 0,14 = Rp 7.142.857.142
Nilai pasar sama dengan pendapatan operasional bersih dibagi tingkat kapitalisasi. Nilai pasar Rp 7.142.857.142 bagus jika properti dijual dengan harga Rp 6,5 miliar. Tapi, itu kesepakatan yang buruk jika harga jualnya Rp 8 milliar.
Menentukan tingkat kapitalisasi adalah salah satu metrik utama yang digunakan untuk menilai properti yang menghasilkan pendapatan. Meskipun agak lebih rumit daripada menghitung biaya modal rata-rata tertimbang atau WACC suatu perusahaan, ada beberapa metode yang dapat digunakan investor untuk menemukan tingkat kapitalisasi yang sesuai, di antaranya build-up method, market-extraction method, dan band-of-investment method
Metode Membangun
Salah satu pendekatan umum untuk menghitung cap rate, metode build-up. Dimulai dengan suku bunga dan tambahkan premi likuiditas yang sesuai, muncul karena sifat real estat yang tidak likuid. rebut kembali premi, akun untuk apresiasi tanah bersih, dan premi risiko, menunjukkan eksposur risiko keseluruhan dari pasar real estat
Mengingat tingkat bunga 6%, tingkat 1,5% non-likuiditas, 1,5% merebut kembali premium, dan tingkat 2,5% dari risiko, tingkat kapitalisasi dari properti ekuitas adalah 11,5% (6% + 1,5% + 1,5% + 2,5 %). Jika pendapatan operasional bersih adalah Rp 2,8 miliar, nilai pasar dari properti tersebut Rp 24,347,826,086 (Rp 2,8 miliar/ 0.115).
Sangat mudah untuk melakukan perhitungan ini. Namun, kerumitannya terletak pada penilaian perkiraan yang akurat untuk masing-masing komponen tingkat kapitalisasi, yang dapat menjadi tantangan tersendiri. Keuntungan dari metode build-up adalah metode ini berupaya untuk menentukan dan mengukur secara akurat komponen individual dari tingkat diskonto.
Metode Ekstraksi Pasar
Metode ekstraksi pasar mengasumsikan bahwa terdapat informasi NOI dan harga jual saat ini yang tersedia pada properti penghasil pendapatan yang sebanding. Keuntungan dari metode ekstraksi pasar adalah bahwa tingkat kapitalisasi membuat kapitalisasi pendapatan langsung lebih bermakna.
Menentukan tingkat kapitalisasi relatif sederhana. Asumsikan seorang investor mungkin membeli tempat parkir yang diharapkan menghasilkan Rp 7 miliar di NOI. Di daerah tersebut, ada tiga tempat parkir yang menghasilkan pendapatan yang sebanding:
- Tempat parkir 1 memiliki NOI Rp 3,5 miliar dan harga jual Rp 42 miliar. Tingkat kapitalisasi adalah 8,33% (Rp 3,5 miliar / Rp 42 miliar).
- Tempat parkir 2 memiliki NOI Rp 5,6 miliar dan harga jual Rp 55,3 miliar. Tingkat kapitalisasi adalah 10,13% (Rp 5,6 miliar / Rp 55,3 miliar).
- Tempat parkir 3 memiliki NOI Rp 2,59 miliar dan harga jual Rp 28 miliar. Tingkat kapitalisasi adalah 9,25% (Rp 2,59 miliar / Rp 28 miliar).
Mengambil tingkat kapitalisasi rata-rata untuk ketiga properti yang sebanding ini, tingkat kapitalisasi keseluruhan sebesar 9,24% akan menjadi representasi pasar yang wajar. Dengan menggunakan tingkat kapitalisasi ini, investor dapat menentukan nilai pasar dari properti yang mereka pertimbangkan. Nilai peluang investasi tempat parkir adalah Rp 75,757,575,757 (Rp 7 miliar / 0,0924).
Metode Band-Investasi
Dengan metode band-of-investment, tingkat kapitalisasi dihitung menggunakan suku bunga individual untuk properti yang menggunakan pembiayaan hutang dan ekuitas. Keuntungan dari metode ini adalah tingkat kapitalisasi yang paling tepat untuk investasi real estat yang dibiayai.
Menghitung faktor singking fund. Ini persentase yang harus disisihkan setiap periode agar memiliki jumlah tertentu di masa mendatang. Asumsikan bahwa properti dengan NOI Rp 13,3 miliar dibiayai 50%, menggunakan hutang dengan bunga 7% untuk diamortisasi selama 15 tahun. Sisanya dibayar dengan ekuitas dengan tingkat pengembalian 10%. Faktor dana tenggelam akan dihitung sebagai:
SFF = i : (1 + i) ^ n-1
SFF= Sinking fund factor
i = Suku bunga periodik, sering dinyatakan sebagai tingkat persentase tahunan
n = Jumlah periode, sering dinyatakan dalam tahun
Dengan memasukkan angka-angka tersebut, didapat 0,07 / (1 + 0,07) 15 – 1
Ini dihitung menjadi 3,98%. Tingkat di mana pemberi pinjaman harus dibayar sama dengan faktor dana pelunasan ini ditambah tingkat bunga. Dalam contoh ini, hasilnya adalah 10,98% (0,07 + 0,0398).
Jadi, tingkat rata-rata tertimbang, atau tingkat kapitalisasi keseluruhan, menggunakan bobot 50% untuk utang dan bobot 50% untuk ekuitas adalah 10,49% [(0,5 x 0,1098) + (0,5 x 0,10)]
Hasilnya, nilai pasar properti Rp 126,787,416,587 (Rp 13,3 miliar / 0,1049)
Metode Penilaian
Model penilaian absolut menentukan nilai sekarang dari arus kas masuk di masa depan untuk mendapatkan nilai intrinsik dari suatu aset. Metode yang paling umum adalah teknik dividend discount model (DDM) dan arus kas diskonto (DCF).
Di sisi lain, metode nilai relatif menyarankan bahwa dua sekuritas yang sebanding harus diberi harga yang sama sesuai dengan pendapatan mereka. Rasio seperti price to earnings (P / E) dan price-to-sales dibandingkan dengan perusahaan lain dalam industri yang sama untuk menentukan apakah suatu saham bernilai di bawah atau di atas.
Seperti dalam penilaian ekuitas, analisis penilaian real estat harus menerapkan kedua prosedur untuk menentukan kisaran nilai yang mungkin.
Mendiskon masa depan NOI
Rumus untuk menghitung nilai real estat berdasarkan potongan pendapatan operasional bersih adalah:
Market Value = NOI-1/r-g atau NOI-1/R
NOI = Pendapatan operasional bersih
r = Tingkat pengembalian yang diperlukan untuk aset real estat
g = Tingkat pertumbuhan NOI
R = Tingkat kapitalisasi (r-g)
NOI mencerminkan pendapatan yang akan dihasilkan properti setelah memperhitungkan biaya operasional, tetapi sebelum dikurangi pajak dan pembayaran bunga. Namun, sebelum dikurangi biaya, pendapatan total yang diperoleh dari investasi harus ditentukan.
Pendapatan sewa yang diharapkan pada awalnya dapat diperkirakan berdasarkan properti sebanding di sekitarnya. Dengan riset pasar yang tepat, investor dapat menentukan harga yang dibayarkan penyewa di area tersebut dan berasumsi bahwa harga sewa per kaki persegi yang serupa dapat diterapkan pada properti ini. Perkiraan kenaikan harga sewa diperhitungkan dalam tingkat pertumbuhan dalam rumus.
Karena tingkat kekosongan yang tinggi merupakan ancaman potensial bagi hasil investasi real estat, analisis sensitivitas atau perkiraan konservatif yang realistis harus digunakan untuk menentukan pendapatan yang hilang jika aset tidak digunakan dalam kapasitas penuh.
Biaya operasi termasuk biaya yang dikeluarkan secara langsung melalui operasi sehari-hari bangunan, seperti asuransi properti, biaya manajemen, biaya pemeliharaan, dan biaya utilitas. Perhatikan bahwa penyusutan tidak dimasukkan dalam perhitungan biaya total. Pendapatan operasional bersih dari properti real estat serupa dengan pendapatan sebelum bunga, pajak, depresiasi, dan amortisasi (EBITDA).
Mendiskon NOI dari investasi real estat dengan cap rate analog dengan mendiskontokan aliran dividen di masa depan dengan tingkat pengembalian yang sesuai yang disyaratkan, disesuaikan dengan pertumbuhan dividen. Investor ekuitas yang akrab dengan model pertumbuhan dividen harus segera melihat kemiripannya.
Gross Income Multiplier
Multiplier pendapatan kotor atau gross income multiplier pendekatan penilaian yang didasarkan pada asumsi yang mendasari bahwa properti di daerah yang sama akan dihargai secara proporsional dengan penpatan kotor bahwa mereka membantu menghasilkan.
Sesuai dengan namanya, pendapatan kotor adalah pendapatan total sebelum dikurangi biaya operasional. Namun, tingkat kekosongan harus diramalkan untuk mendapatkan perkiraan pendapatan kotor yang akurat.
Langkah selanjutnya untuk menilai nilai properti real estat adalah menentukan pengganda pendapatan kotor dan mengalikannya dengan pendapatan kotor tahunan. Pengganda pendapatan kotor dapat ditemukan dengan menggunakan data penjualan historis. Melihat harga penjualan properti yang sebanding dan membagi nilai itu dengan pendapatan kotor tahunan yang dihasilkan menghasilkan pengali rata-rata untuk wilayah tersebut.
Jenis pendekatan penilaian ini mirip dengan menggunakan transaksi yang sebanding atau kelipatannya untuk menilai saham. Banyak analis akan memperkirakan pendapatan perusahaan dan melipatgandakan laba per saham (EPS) dengan rasio P/E industri. Penilaian real estat dapat dilakukan melalui langkah-langkah serupa.
Kedua metode penilaian real estat ini tampak relatif sederhana. Namun, dalam praktiknya, menentukan nilai properti yang menghasilkan pendapatan dengan perhitungan ini cukup rumit. Ini jelas memakan untuk mendapatkan informasi yang diperlukan terkait semua input formula, seperti pendapatan operasional bersih, premi yang termasuk dalam tingkat kapitalisasi, dan data penjualan yang sebanding.
Model penilaian ini tidak memperhitungkan dengan tepat kemungkinan perubahan besar di pasar real estat, seperti krisis kredit atau ledakan real estat. Akibatnya, analisis lebih lanjut harus dilakukan untuk memprediksi dan memperhitungkan kemungkinan dampak perubahan variabel ekonomi.
Karena pasar properti kurang likuid dan transparan dibandingkan pasar saham, terkadang sulit untuk mendapatkan informasi yang diperlukan untuk membuat keputusan investasi yang terinformasi secara lengkap. (***/HS)
