Suku bunga hipotek memiliki pengaruh langsung pada harga real estat. Calon pemilik rumah atau investor real estat, penting untuk mengetahui suku bunga saat ini menggunakan kalkulator hipotek
Wartapenilai.id—Bagaimana suku bunga mempengaruhi nilai properti. Suku bunga memiliki pengaruh sangat besar terhadap nilai real estate untuk menghasilkan pendapatan seperti halnya pada sarana investasi lainnya. Hal ini terutama berlaku untuk nilai tukar antar bank dan tagihan treasury. Pengaruhnya terhadap kemampuan individu membeli properti hunian (dengan meningkatkan atau menurunkan biaya modal hipotek) begitu besar, banyak orang membuat asumsi yang salah bahwa satu-satunya faktor penentu dalam penilaian real estat adalah tingkat hipotek saat ini.
Tetapi suku bunga hipotek hanyalah salah satu faktor yang berhubungan dengan bunga yang mempengaruhi nilai properti. Karena suku bunga juga mempengaruhi arus modal, penawaran dan permintaan modal, dan tingkat pengembalian investasi yang dibutuhkan investor, suku bunga mendorong harga properti dalam berbagai cara.
Ini mirip dengan analisis arus kas diskonto yang dilakukan pada investasi ekuitas dan obligasi, pendekatan pendapatan memperhitungkan arus kas bersih. Suku bunga dapat memengaruhi biaya pembiayaan dan suku bunga hipotek — perubahan arus modal juga dapat berdampak langsung pada dinamika penawaran dan permintaan properti. Dampak paling nyata dari suku bunga pada nilai real estat adalah dalam penurunan tingkat diskonto atau kapitalisasi, karena sama dengan tingkat bebas risiko ditambah premi risiko.
Dasar Penilaian
Nilai real estat umumnya dipengaruhi oleh penawaran dan permintaan properti serta biaya penggantian untuk mengembangkan properti baru. Namun penilaian lebih dari itu, terutama ketika mempertimbangkan bagaimana tingkat suku bunga yang dipengaruhi pemerintah, arus modal, dan tingkat pembiayaan memengaruhi nilai properti. Untuk memahami dinamika ini, penting untuk memiliki pemahaman dasar tentang pendekatan pendapatan, teknik penilaian yang paling umum disukai investor. Pendekatan pendapatan, disediakan oleh penilai properti komersial dan penjamin emisi untuk investasi yang didukung real estat, sangat mirip dengan analisis arus kas diskonto yang dilakukan pada investasi ekuitas dan obligasi.
Penilaian dimulai dengan memperkirakan pendapatan properti, yang berupa pembayaran sewa yang diantisipasi atau, untuk hotel, hunian yang diantisipasi dikalikan dengan biaya rata-rata per kamar. Setelah memperhitungkan semua biaya tingkat properti, analis sampai pada pendapatan operasi bersih (NOI) atau arus kas yang tersisa setelah semua biaya operasi.
Dengan mengurangi biaya modal terkait , modal investasi untuk memelihara atau memperbaiki properti, dan pengeluaran khusus non-properti lainnya dari NOI, mendapatkan arus kas bersih. Karena properti biasanya tidak menyimpan uang tunai atau memiliki kebijakan dividen yang dinyatakan, arus kas bersih sama dengan uang tunai yang tersedia bagi investor, seperti uang tunai dari dividen, yang digunakan untuk menilai ekuitas atau investasi pendpaatan tetap. Dengan memanfaatkan dividen atau dengan mendiskontokan arus kas (termasuk nilai sisa) untuk periode investasi tertentu, nilai properti ditentukan.
Suku bunga dapat secara signifikan mempengaruhi biaya pembiayaan dan suku bunga hipotek, yang mempengaruhi biaya tingkat properti dan, oleh karena itu, nilai. Namun, penawaran dan permintaan untuk modal dan investasi yang bersaing memiliki dampak terbesar pada ingkat pengembalian yang disyaratkan dan nilai investasi.
Ketika nilai tukar antar bank menurun, biaya dana berkurang, dan dana mengalir ke dalam sistem. Sebaliknya, saat suku bunga naik, ketersediaan dana menurun. Sedangkan untuk real estat, perubahan suku bunga pinjaman antar bank menambah atau mengurangi jumlah modal yang tersedia untuk investasi. Jumlah modal dan biaya modal memengaruhi permintaan serta penawaran, uang yang tersedia untuk pembelian dan pengembangan real estat. Misalnya, ketika ketersediaan modal terbatas, penyedia modal cenderung meminjamkan lebih sedikit sebagai persentase dari nilai intrinsic, atau tidak sejauh tumpukan modal. Ini berarti pinjaman diberikan pada rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) yang lebih rendah, sehingga mengurangi arus kas dan nilai properti yang diungkit.
Perubahan arus modal ini juga dapat berdampak langsung pada dinamika penawaran dan permintaan properti. Biaya modal dan ketersediaan modal mempengaruhi penawaran dengan memberikan tambahan modal untuk pengembangan properti dan juga mempengaruhi populasi pembeli potensial yang mencari kesepakatan. Kedua faktor ini bekerja sama untuk menentukan nilai properti.
Biaya modal dan ketersediaan modal mempengaruhi penawaran dengan memberikan tambahan modal untuk pengembangan properti.
Dampak yang paling nyata dari suku bunga pada nilai real estat terlihat dalam penurunan tingkat diskonto atau kapitalisasi. Tingkat kapitalisasi dapat dilihat sebagai tingkat dividen yang dibutuhkan investor, sementara tingkat diskonto sama dengan persyaratan pengembalian total investor. K biasanya menunjukkan required rate of return (RROR) atau tingkat pengembalian yang dibutuhkan, sedangkan tingkat kapitalisasi sama dengan (K – g), di mana g adalah pertumbuhan pendapatan yang diharapkan atau peningkatan apresiasi modal.
Masing-masing suku bunga ini dipengaruhi oleh suku bunga yang berlaku karena sama dengan suku bunga bebas risiko ditambah premi risiko. Bagi kebanyakan investor, tingkat bebas risiko adalah suku bunga pada surat utang negara. Dijamin oleh kredit pemerintah, mereka dianggap bebas risiko karena kemungkinan gagal bayar sangat rendah. Karena investasi berisiko tinggi harus mencapai pengembalian yang lebih tinggi yang sepadan untuk mengkompensasi tambahan risiko yang ditanggung, ketika menentukan tingkat diskonto dan tingkat kapitalisasi, investor menambahkan premi risiko ke tingkat bebas risiko untuk menentukan pengembalian yang disesuaikan dengan risiko yang diperlukan pada setiap investasi yang dipertimbangkan. .
Karena tingkat diskonto (K) sama dengan tingkat bebas risiko ditambah premi risiko, tingkat kapitalisasi sama dengan tingkat bebas risiko ditambah premi risiko, dikurangi pertumbuhan pendapatan yang diantisipasi (g). Meskipun premi risiko bervariasi sebagai akibat dari penawaran dan permintaan serta faktor risiko lainnya di pasar, tingkat diskonto akan bervariasi karena perubahan tingkat suku bunga yang membentuknya. Ketika pengembalian yang diperlukan atas investasi bersaing atau substitusi naik, nilai real estat turun; sebaliknya ketika suku bunga turun, harga real estat meningkat.
Penting untuk fokus pada suku bunga hipotek karena mereka memiliki pengaruh langsung pada harga real estat. Jika calon pemilik rumah atau investor real estat, cara mudah meneliti suku bunga saat ini menggunakan kalkulator hipotek.
Karena itu, penting untuk dicatat bahwa perubahan suku bunga mempengaruhi banyak aspek real estat. Di luar harga rumah baru, tingkat suku bunga juga mempengaruhi ketersediaan modal dan permintaan investasi. Arus modal ini mempengaruhi penawaran dan permintaan properti dan, akibatnya, mempengaruhi harga properti.
Selain itu, suku bunga juga mempengaruhi pengembalian investasi pengganti dan harga berubah agar sejalan dengan risiko yang melekat dalam investasi real estat. Perubahan dalam tingkat pengembalian yang disyaratkan untuk real estat juga bervariasi selama periode destabilisasi di pasar kredit. Karena investor memperkirakan adanya peningkatan variabilitas dalam suku bunga di masa mendatang atau peningkatan risiko, premi risiko melebar, memberikan tekanan ke bawah yang lebih kuat pada harga properti. (***/Tim)
