Tim Sukses Balon DPN SEPAKAT, dalam seminggu menggelar dua kali penyegaran pendidikan secara gratis via Zoom. Itu bentuk kepedulian Balon DPN SEPAKAT, mendorong penilai di MAPPI bisa lolos sertifikasi dan Ber-Register Menteri Keuangan RMK), untuk melebarkan sayap bisnis penilaian, terutama membuka KJPP atau Cabang.
Wartapenilai.id—Tidak mengenal lelah, Timses Balon DPN SEPAKAT terus memberikan bantuan, dukungan tanpa pamrih, berupa penyegaran pendalaman materi bagi Sobat Sepakat yang sedang menempuh pendidikan dan sertifikasi. Mulai level PDP-1, PDP-2, PDS properti hingga PLP-1 bisnis. Kali ini memberikan bimbingan dan penyegaran bagi Sobat Sepakat yang menempuh Ujian Sertifikasi Profesi (USP) tulis Properti.
Timses Balon DPN SEPAKAT, memberikan latihan soal modul 4 (perkantoran, apartemen, dan land residual) yang disampaikan sangat menarik dan mudah dipahami. Bimbel penyegaran USP tulis Properti Modul 4 ini, diikuti 121 peserta dari 183 peserta yang mendaftar. Setidaknya, mereka sangat aktif dalam diskusi pembahasan soal, ada 419 pertanyaan yang dilontarkan via chat untuk memperdalam materi pembelajaran bersama itu dilakukan via Zoom, Minggu, 16 Agustus 2020.
Minimal di tengah Pandemic Covid-19 ini peserta kembali semangat menyelesaikan tahapan sertifikasi, semakin memantapkan diri menapakan diri di profesi penilai. Lolos sertifikasi menjadi harapan, impian dan sebagai modal mengembangkan karir di profesi penilai, yang menjadi tumpuhan harapan keluarga. Seakan tidak ada kata menyerah, dukungan penyegaran Bimbel gratis USP tulis properti memberi semangat baru.
Memang, peserta kerap menghadapi kegagalan menyelesaikan modul 4, saat menempuh USP tulis Properti. Adanya bimbingan belajar yang digelar Timses Balon DPN SEPAKAT membuat mereka kembali semangat, menemukan pembimbing belajar bersama, saling diskusi memecahkan soal-soal terumit, yang sulit dipahami kerangka fiosofi dan konsepnya. Setelah mengikuti Bimbel menjadi paham dan mampu menyelessaikan soal-soal tersebut.
Sebagai pengajar Bimbel, Juniadi Amral, di temani Sobat Sepakat, Mursidi dan Rizal yang sedang mempersiapkan USP. Juniadi Amral menjelaskan dengan gamblang secara prinsip muda diterima, seperti perlakuan discount terhadap objek penilaian. Sebagai ilustrasi antara perkantoran, mall dan hotel, secara prinsip discount kantor lebih kecil dari mall, lebih kecil dari hotel. Alasannya, penyewa perkantoran tidak gampang pindah, meskipun diseberangnya ada unit kantor baru yang ditawarkan dengan berbagai iming-iming. “Ini terkait alamat korespondensi bisnis yang sudah di kenal klien,” terang Adi.
Kenapa discount mall lebih kecil dari hotel, meskipun mall menghadapi pasar yang lesu, penyewa masih tetap bertahan, lain dengan penyewa hotel yang setiap hari bisa berganti. Bahkan jarang ada penyewa hotel yang menghuni dalam satu bulan penuh. Sebagai peserta USP tulis properti, konsep dan filosofi seperti itu harus dipahami dengan benar. “Penguji USP akan melihat seberapa jauh pemahaman konsep penilaian yang dimiliki peserta ujian,” terang Adi.
Lebih lanjut Juniadi Amral menjelaskan peserta USP tulis Properti modul 4 harus memahami filosofi dan konsep penilaian yang benar dan peserta harus banyak berlatih soal semakin paham. Juniadi Amral memberikan tips menjawab satu soal ujian USP tulis properti tidak boleh lebih dari 30 menit, pilih soal yang mudah dulu, sebab waktu ujian diburu waktu , dan ingat selalu ikuti perintah yang diminta soal, jelasnya.
Lebih lanjut Juniadi Amral menjelaskan istilah yang kerap digunakan dalam menilai Gedung perkantoran seperti gross floor area (GFA), semi-gross floor area (SGA), net floor area (NFA), tarif sewa, tarif servis (service charge), periode sewa, tingkat hunian (occupancy rate). Penilaian gedung perkantoran dengan pendekatan pendapatan , kapitalisasi langsung (direct capitalization method) yang jarang digunakan, kecuali pertumbuhan pendapatan sudah stabil. Arus kas terdiskonto (discounted cash flow method, yang lazim dan sering digunakan. Sedangkan pengali pendapatan kotor (gross income multiplier-GIM), jarang digunakan, biasanya sebagai alat cross check. Serta penyisaan (residual method), sangat jarang digunakan.
Langkah pendekatan pendapatan dengan menghitung pendapatan kotor dari properti, menghitung biaya operasional dari properti, menghitung pendapatan bersih tahunan dari properti, proses kapitalisasi properti. seperti syarat penggunaan metode kapitalisasi langsung (direct capitalization), pendapatan bersih tahunan dianggap tetap dan tidak berubah selama masa investasi dan sifatnya tak hingga (perpetuity). Dengan rumus Value = NOI /R V = PGI – VCL = EGI – BO = NOI/R.
Adi melanjutkan ada enam teknik penentuan tingkat kapitalisasi seperti perbandingan data pasar, perbandingan antara Net Income Ratio dan Effective Gross Income Multipliers, band of investment: modal pinjaman dan modal sendiri, band of investment: Tanah dan Bangunan, debt coverage, summation. Sebagai penambah risiko seperti realibility of net income, problem likuiditas, burden management dan komponen pengurang risiko (appreciation, tax benefit/depreciation, dan hypotication).
Juniadi Amral juga menjelaskan uatu tingkat balikan tertentu dalam prosen, yang menggambarkan perbandingan antara pendapatan bersih tahunan dengan nilai suatu properti. Gabungan dari tingkat suku bunga (safe rate) dan tingkat pengembalian (recapture rate). Bila pendapatan hanya dari tanah, maka Cap Rate adalah Safe Rate. Bila bangunan ikut memberikan kontribusi, maka Safe Rate + Recapture Rate. Recapture Rate = 100% / umur ekonomis atau sisa umur ekonomis R properti = (R tanah x V tanah) + (R bangunan x V bangunan) dibagi Vproperti
Juniadi Amral juga menjelaskan pendekatan pendapatan komponen biaya yang diakui seperti biaya tetap (asuransi dan PBB), biaya tidak tetap (gaji karyawan, listrik, air dan lainnya, tidak termasuk bonus), biaya cadangan penggantian (sinking fund). Sedangkan yang tidak termasuk komponen biaya pada pendekatan pendapatan (depresiasi/pnyusutan, financing cost (biaya atas penyediaan dana untuk membiayai proyek)/utang, pajak penghasilan (PPH), penambahan untuk modal perlengkapan (capital improvement).
Setelah itu peserta diajak menyelesaikan 10 soal yang selesai hingga usai magrib. Dari sepuluh soal itu berbagai sudut penyelesaian soal dilakukan seperti menghitunglah nilai pasar properti, menentukan biaya cadangan, nilai pasar properti setelah renovasi dan nilai pasar maksimum apartemen, menghitung indikasi nilai Gedung kantor dengan metode DCF proyeksi 5+1 tahun.
Untuk USP tulis Properti modul 4 ini, Juniadi Amral memberikan trik strategi menjawab soal. Dan peserta bisa mempersiapkan jawaban secara analisa dan keranga benar. “Kalau waktu tidak cukup untuk menyelesaikan soal, dengan melihat satu jawaban tahun ke 1, penguji melihat peserta mampu menjawab dengan benar, meskipun hitungan tahun berikutnya belum selesai,” terang Adi.
Lebih lanjut Juniadi Amral menegaskan dalam menjawab soal peserta membiasakan mulai dengan menjelaskan secara tertulis apa tujuan penilaiannya (jual beli atau jaminan hutang). Karena itu mendasari nilai yang akan digunakan, pendekatan metode yang sesuai untuk penyelesaian soal, baru dikaitkan analisa ke regulasi (tata kota). Selain itu, saat menjawab soal selalu memberikan ruang/space bila dibutuhkan asumsi dari soal untuk ditulis, memberikan penjelasan terkait asumsi yang dibangun.
Tidak hanya itu, sebelum menyelesaikan soal, peserta harus mampu menjelaskan dari awal sampai akhir proses ayang akan dilakukan. Dengan begitu penguji memahami, tidak sampai seluruh nya meskipun hitungan salah dalam memencet kalkulator. “Intinya harus dibangun analisa dan kerangka dengan benar untuk menjawab soal setelah menetapkan tujuan,” terang Juniadi Amral.
Penyelesaian untuk menghitung tahun ke 1 hingga tahun ke 6 misalnya, jangan sampai peserta kehabisan waktu. Juniadi Amral menyarankan menjawab dengan memakai table kebawah dengan benar, tidak semua tahun harus diselesaikan. Contoh hitungan SGA, DCC, luas tersewa, tarif sewa, tarif service yang mengalami kenaikan dan semua tahun harus benar. Baru disusun penerimaan, pengeluaran, NOI, terminal value (TV), DF, PV NOI, ↋PV. “Ini dilakukan satu tahun saja, jika waktu cukup bisa menyelesaikan tahun berikutnya kesamping. Dengan begitu penguji bisa menilai peserta paham konsep dari soal yang dimaksud,” terang Adi.
Pembahas berikutnya menyelesaikan 6 soal berikutnya hingga pukul 18.14 dan 89 peserta masih setia mengikuti hingga akhir sesi. Banyak peserta puas mengikuti pembahasan dan pemaparan yang disampaikan Juniadi Amral, materinya sangat bagus mudah dan jelas diterima. “Penjelasan bang Adi mudah dipahami, semoga ilmu dan pengetahuan yang diberikan gratis ini membuat saya lulus USP, salam SEPAKAT,” terang Arry Ardimas.
Begitu pula banyak peserta yang mengucapkan terima kasih atas bantuan menteri Bimbel, mendapat pencerahan kembali menyelesaikan USP tulis Properti modul 4. “Semoga Bang Adi dilapangkan rejekinya tanpa pamrih memberikan ilmu dan bimbingan, selalu sehat dan semangat dan SEPAKAT bisa mengakomodir menjadi program pendidikan perubahan,” jelas Harmen. Sobat Sepakat penuh semangat untuk ambil ujian tulis USP Modul 4. (***/HS)
