Tak ada ketentuan pasti yang mengatur berapa harga pasar sebuah rumah, semua tergantung kondisi lingkungan objek rumah dan kualitas bangunannya. Untuk mengetahui berapa harga minimal, secara kasar bisa di ketahui dari NJOP yang tertera di SPPT PBB. Namun, perbankan tidak melakukan itu, untuk mengetahui nilai rumah yang bakal diagunkan, dilakukan melalui proses penilaian.
Wartapenilai.id— Terkadang sebuah rumah dijual dengan harga yang tidak wajar dan itupun laku, justru membuat harga pasaran rumah dan tanah di lingkungan itu menjadi kacau. Secara kasar, memang untuk mengetahui nilai rumah, banyak pihak mengacu ke SPPT PBB yang diterbitkan pemerintah daerah. NJOP memang bukan harga pasar, karena teknik penilaianya menggunakan penialaian massal (mass appraisal), yang tidak memperhatikan detail objek tanah dan bangunan.
Namun, NJOP banyak dimanfaatkan banyak pihak, termasuk penilai, untuk mengetahui atau melonggok nilai minimal dari tanah dan bangunan sebagai basis pajak. Ada pula pemilik tanah dan rumah yang ingin segera laku menjualnya, menawarkan harga jual sama atau dibawah NJOP, karena kebutuhan mendesak akan keuanganan.
Lalu bagaimana teknik menilai objek rumah yang mengacu pada harga pasar. Harga rumah, secara sederhana bisa ditentukan dengan menghitung total harga tanah di tambah dengan total harga bangunan. Untuk menghitung harga tanah, yang terjadi di lingkungan dan wilayah itu, biasanya dilakukan survey harga. Itu diakukan dengan survey harga di internet, media massa, dan menanyakan secara langsung ke masyarakat sekitar, terhadap transaksi yang baru terjadi dalam tiga bulan terkahir (kalau ada). Dari situ dapat diketahui nilai per meter dikalikan luas tanah menjadi harga total tanah.
Baru menghitung harga bangunan. Harga bangunan ini mengacu pada objek rumah yang dinilai, masuk kualitas bangunan kelas bawah, menengah, atas, atau mewah. Harga kelas bangunan ini, akan menentukan berapa per meter bangunan itu. Misalnya, kelas bangunan bawah Rp 1.5 juta, kelas menengah Rp 2.5 juta, kelas bangunan atas Rp 3.5 juta dan kelas bangunan mewah 5 juta. Dari harga per meter bangunan itu bisa diketahui perkiraan harga sementara. Total bangunan hasil dari harga per meter dikalikan luas bangunan.
Dari perhitungan total tanah dan total bangunan ini dapat diketahui total perkiraan harga rumah sementara dari penjumlahan total tanah dan total bangunan.
Formula sederhana ini bisa diaplikasikan untuk mengetahui secara kasar nilai pasar objek tanah dan bangunan di lingkungan objek dimana berada. Sebagai contoh, rumah di jalan Kafi I, Cigancur Jakarta Selatan. Dengan Luas Tanah (LT) 200 m2, yang ditempati bangunan 100 m2. Harga bangunan rumah kualitas menengah dengan perkiraan harga tanah Rp 1 juta per meter.
Dari ilustrasi contoh ini bisa ditentukan harga sementara tanah dan bangunan. Dimana LT 200 m2 dikalikan Rp 1 juta sama dengan Rp 200 juta. Luas bangunan LB 100 m2 dikalikan Rp 2,5 Juta sama dengan Rp 250 juta. Jadi perkiraan harga sementara tanah dan bangunan Rp 450 juta.
Di organisasi MAPPI, perhitungan kelas bangunan ini diaplikasikan mengacu Biaya Teknik Bangunan (BTB) MAPPI, yang setiap periode tertentu dilakukan update untuk mengetahui kelas bangunan dan material yang digunakan. BTB ini bertujuan untuk memberikan panduan yang pasti bagi penilaian objek bangunan, baik sederhana, menengah, menengah mewah. Termasuk Gedung bertingkat dua lantai dan gudang.
Dari harga sementara ini baru dikurangi faktor pengurang dan faktor penambah objek tanah dan bangunan. Faktor pengurang seperti akses jalan sempit, dekat TPU, dekat pembuangan sampah, sutet, sering banjir, atau dekat pabrik dan lainnya yang mengurangi nilai tanah dan bangunan. Faktor pengurang ini intinya faktor yang mengurangi nilai, sebab berpengaruh terhadap kenyamanan penghuni rumah.
Sedangkan faktor penambah seperti objek dekat dengan fasilitas umum seperti taman, lapangan olah raga, ruang terbuka hijau atau taman, dekat fasilitas umumnya lainnya seperti supermarket, rumah sakit, sekolahan. Dekat dengan transportasi umum 24 jam, lingkungan komplek dan lainnya.
Untuk nilai pasar yang ditentukan penilai, bisanya memperhitungkan penyusutan dari bangunan. (***/HS)
