Besarnya Gap, Hasil Penilaian Pengadaan Tanah

by redaksi

Membiarkan masyarakat tidak toleran terhadap profesional yang bersembunyi di balik jargon profesional, membuat citra profesi semakin menurun.  Organisasi profesi penting menjaga agar masyarakat selalu mendapatkan informasi yang jelas guna mengurangi kesenjangan harapan, khususnya warga terdampak proyek pengadaan tanah untuk kepentingan umum.

WartaPenilai.id—Penilaian pengadaan tanah untuk kepentingan publik, bisa dibilang mudah namun juga kompleks secara keseluruhan. Era pengadaan tanah, sebelum UU Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan publlik, tidak mengharuskan memakai penilai. Hanya menyebutkan penaksiran besaran ganti rugi. Seperti kasus pembebasan lahan di Kedung Ombo, tahun 1985,  pemerintah membebasan lahan seluas 5.898 ha untuk di jadikan waduk.

Menurut Y.W. Wartaya Winangun (Tanah Sumber Nilai Hidup, 2004), lahan yang tergusur itu, setidaknya menjadi tanah kelahiran 30 ribu jiwa, dengan 3.006 keluarga, tinggal di wilayah Kemusu yang tanahnya relatif subur (hlm. 46), dimana mayoritas penduduk bermata pencaharian sebagai petani.

Pembangunan lahan untuk proyek waduk memakan korban, lokasi digusur, demi mewujudkan waduk. Ganti rugi yang diberikan tidak sepadan, warga terdampak direlokasi ke luar Jawa.

Pembangunan Waduk Kedung Ombo, tanpa ada  pembicaraan jelas, warga terdampak langsung digusur, pemerintah daerah main pasang harga tanpa proses penilaian yang layak. Tanah terkena proyek Waduk Kedung Ombo, Sragen, Botolali dan Grobokan dihargai Rp 700 meter. Itu tertulis di Surat Gubernur Daerah Tingkat I Jawa Tengah No.593/135/1987.  Akhirnya, masalah ganti rugi tak kunjung selesai, hingga lokasi waduk digenangi air Januari 1989, yang menenggelamkan apapun didalamnya.

Padahal Peraturan Menteri Dalam Negeri (Pemendagri) nomor 15 tahun 1975 menyebut ganti rugi kepada pemilik tanah, dalam mengadakan penaksiran/penerapan mengenai besarnya ganti rugi, panitia pembebasan tanah harus mengadakan musyawarah dengan para pemilik/pemegang hak atas tanah dan/atau benda/tanaman yang ada di atasnya berdasarkan harga umum setempat.

Tak semua warga yang tergusur rela menerima ganti rugi. Warga terdampak tidak sepakat dengan ganti rugi tanpa rundingan itu menggugat pemerintah ke pengadilan, meskipun hasilnya warga kalah.

Bahkan kala itu Mahkamah Agung menetapkan penundaan eksekusi ganti rugi terhadap warga Kedung Ombo. namun Pemerintah Orde Baru bersikeras membangun waduk, warga petani yang lama tinggal di sana merugi. Itulah potret suram pengadaan tanah pada masa orde baru.

 

Pengadaan Tanah

Namun setelah ada UU No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, pembebasan lahan warga terdampak proyek infrastruktr masih kerap terdengar memprotes hasil penilaian bidang tanah miliknya sebagai dasar ganti rugi.

Padahal UU itu menegaskan tanah wajib tersedia bagi pembangunan untuk kepentingan umum. Dimana pengadaan tanah harus sesuai dan memenuhi prinsip keseimbangan, adanya keterlibatan masyarakat, dan pemberian ganti rugi yang layak dan adil.

Ganti rugi dengan pemberian kompensasi sepadan, agar kehidupan warga pemilik tanah yang terdampak memiliki kehidupan lebih baik, dibanding sebelumnya. Kompensasi yang diterima warga terdampak tidak sebatas harga pasar tanah yang dimilikinya, ganti rugi non materiil pun diperhitungkan.

Namun, yang terjadi warga terdampak pembebasan lahan sulit memahami persoalan yang secara langsung mempengaruhi bidang tanah miliknya.  Panitia pengadaan dan profesi penilai, selalu berlindungn di balik regulasi pengadaan tanah untuk kepentingan publik. Dimana implementasi UU dan regulasi yang terkait penggantian lahan miliknya jauh dari prinsip keseimbangan, keterlibatan masyarakat, dan pemberian ganti rugi belum yang layak dan adil.

Proses negosiasi antara panitia pengadaan lahan dengan warga terdampak tak tercapai kesepakatan. Warga terdampak, selalu mempersoalkan hasil penilaian yang dilakukan profesi penilai, jauh dari harapan. Padahal warga dipaksa menjual lahan dan tanah miliknya.

Proses penilaian pengadaan tanah sampai menghasilkan nilai, dimata warga jauh memenuhi harapan warga terdampak. Dimana penilai menentukan nilai bidang tanah dan ang selalu menjadi korban atas kepentingan publik.

Saat terjadi atau diperkirakan terjadi tuntutan terhadap hasil penilaian, baik panitia pengadaan tanah, penilai pengadaan tanah, maupun organisasi profesi penilai dalam, Dewan Penilai, seharusnya menguji metode penilaian, bagaimana perhitungan dan teknik yang digunakan untuk sampai pada nilai.

Apakah penilai mampu memprediksi dengan benar harga jual sebelum peristiwa pada pasar tanah di sekitar lokasi. Pengujian metode penilaian, sejatinya mudah dengan tolok ukur  apakah penilaian pengadaan tanah untuk kepentingan publik, nilai (angka) yang dihasilkan bisa diterima sebagian besar warga terdampak. Lalu apakah nilai yang dihasilkan penilai dipertahankan di muka pengadilan bila terjadi banding.

Terhadap tuntutan hasil penilaian, seharusnya Dewan Penilai memposisikan diri melindungi kepentingan publik, yang di dalamnya ada profesi penilai. Tidak sebaliknya lebih mendahulukan kepentingan anggota.

Pengamat profesi, Marwan Muchtar berkomentar Dewan Penilai harus memiliki paradigma baru. Perannya mengamati perkembangan profesi penilai secara keseluruhan. Baik diminta maupun tidak untuk memberikan saran masukan ke DPN MAPPI. Ini menjadi sarana mediasi bagi anggota yang terkait dampak hukum karena hasil penilaian. “Dewan Penilai sebagai wahana mediasi bagi pengguna jasa dan atau pihak yang terdampak hasil penilaian,” terangnya.

Dewan Penilai sebagai lembaga peradilan baik bagi anggota terkait dengan dugaan pelanggaran KEPI dan SPI, juga sarana mencari keadilan bagi pengguna jasa. Sebab, Dewan Penilai tahu dan paham akan pekerjaan penilai.  Dewan Penilai sebagai bagian dari struktur organisasi MAPPI harus mampu mengedepankan kepentingan-kepentingan nasional. “Dewan Penilai harus patut terhadap rambu-rambu menjaga keberadaannya sesuai fungsi tugas agar tidak kebablasan melebar dan bias menjalankan perannya,” jelas Marwan.

Metode Analisis

Yang menjadi persolaan dan titik awalnya bukanlah metode penilaian tetapi metode analisis. Metode analisis, yang tepat akan tercermin dalam metode penilaian. Misalnya, bidang tanah yang terdampak proyek infrastruktur, biasanya dianalisis dan dinilai dengan mengacu pada luas tanah dan lantai. Diketahui dari analisis bukti penjualan baik ukuran, kualitas dan lokasi faktor yang penting dan nilai ditentukan dengan menggunakan faktor-faktor itu.

Dalam penilaian pengadaan tanah, masalah penilaian yang paling kontroversial muncul ketika tidak ada bukti penjualan dari kelas properti itu. Untuk sejumlah kecil properti di mana hal ini terjadi, ada metode konvensional di mana nilai pasar bisa diperkirakan. Penilaian pengadaan tanah tunduk pada undang-undang yang mengidentifikasi apa yang harus diperhitungkan dalam penilaian tersebut. Standar penilaian menentukan hal-hal yang harus diperhitungkan dalam praktik penilaian terutama ketika berurusan dengan penilaian untuk kegiatan pengadaan tanah.

Sebab, semua pembebasan lahan itu bukan di biayai negara, pemerintah hanya menalangi biaya pembebasan. ujungnya akan diganti oleh investor.  Dimana perkiraan di jual ke investor, untuk jalan tol diperkirakan mencapai lebih Rp 200 miliar per kilometer.

Padahal untuk membangun rata-rata dibutuhkan investasi yang mencapai Rp 108,4 miliar per satu kilometer, belum termasuk pembebasan lahan seperti di lansir CNBC. Untuk menyambungkan ruas tol dari Pejagan hingga Pasuruan, sepanjang 626,75 kilometer, total biaya investasi yang dibutuhkan mencapai Rp 67,94 triliun. Sedangkan biaya pembebasan lahan proyek tersebut menyentuh angka Rp 5,9 triliun.

Disitulah banyak pihak yang memainkan pengadaan tanah untuk mengeruk keuntungan pribadi maupun kelompok. Bahkan masyarakat terdampak juga memanfaatkan momen itu untuk meminta penggantian yang fantastik. Ketika tidak setuju, warga saat terjadi gugatan terhadap nilai di pengadilan, lembaga peradilan itu juga kerap membuat keputusan yang tidak fair terkait bidang tanah warga yang terdampak.

Banyak kasus tuntutan terhadap hasil penilaian tanah, sebagai dasar pemberian ganti rugi. Seperti pembebasan lahan proyek Bandar Udara di Kulon Progo, 2017. Pengadaan lahan untuk Tol Manado-Bitung , Sulawesi Utara termasuk pembebasan lahan untuk Tol di Sumatera Utara. Termasuk di pinggiran Jakarta, seperti tepatnya pengadaan proyek Tol Cinere-Jagorawi (Cijago), di Kelurahan Krukur, Limo, Depok, warganya pun meluapkan ketidaksetujuannya terhadap hasil penilaian pengadaan tanah.

Ujung dari semua itu, hasil penilaian yang dilakukan profesi penilai terhadap bidang tanah terdampak. Warga kerap melakukan tuntutan terhadap hasil penilaian, sebab hasil penilaian itu dipakai sebagai dasar memberikan ganti rugi.

Jangan biarkan, masyarakat semakin tidak toleran terhadap para profesional yang bersembunyi di balik jargon profesional sehingga penting menjaga agar masyarakat selalu mendapat informasi yang jelas akan bidang tanahnya yang terdampak. (HS)

0 0 vote
Article Rating

Baca Juga

Subscribe
Notify of
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments
0
Would love your thoughts, please comment.x
()
x