Setalah Pajak Bumi Bangunan Perkotaan dan Pedesaan (PBB P2) didaerahkan, penilaian tanah secara nasional terjadi kekosongan. Kementerian ATR/BPN menelorkan Zona Nilai Tanah (ZNT). Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI), dilibatkan untuk penyempurnaan ZNT.
WartaPenilai.id—Kementrian Agraria Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), sedang melakukan penyempurnaan program Zona Nilai Tanah (ZNT). Nilai itu bisa dimanfaatkan masyarakat, pengembang property, investor guna mengetahui harga tanah yang wajar di suatu wilayah. ZNT juga memberikan informasi nilai tanah yang dihasilkan dari survei lapangan, namun belum mewakili nilai pasar secara individual dari tanah dan bangunan.
Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah, Kementerian ATR/BPN, menginisiasi pertemuan dengan Pusat Pembinaan Profesi Keuanngan (PPPK), dan Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). Pertemuan untuk membahas database pertanahan yang mencau Zona Nilai Tanah (ZNT). Pertemuan itu berlangsung di Kementerian ATR/BPN, di Jl. Sisingamangaraja, Jakarta Selatan, 4 Nopember 2019.
Menteri ATR/BPN, Sofyan A. Djalil, memimpin pertemuan itu yang didampingin tim Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah. Dari Kementerian Keuangan di wakili Kepala PPPK, Firmansyah N. Nazaroedin, Kepala Bidang Pemeriksaaan Penilai, Aktuaris dan Profesi Keuangan Lainnya, Dadan Kuswardi, dan Kepala Bidang Perizinan dan Kepatuhan Profesi Penilai, Aktuaris, dan Profesi Keuangan Lainnya, Asih Ariyanto.
Sementara Pengurus MAPPI dihadiri Ketua DPN MAPPI, Okky Danuza; Wakil Ketua I, Bidang pengembangan profesi, M. A. Mutaqim; Wakil Ketua II, Bidang Pengembangan Organisasi, Budi Prasodjo; Ketua KPSP, Hamid Yusuf; Ketua Dewan Penilai, Setiawan dan Toto Suharto; Ketua Kompartemen Penilai Pertanahan, Anas Karim Rivai; penilai Senior Doli Siregar dan lainnya.
Sejatinya, Kementerian ATR/BPN awal tahun 2010 sudah menyusun ZNT, namun belum semua wilayah bisa dipetakan ZNT-nya. Sebagai program BPN, ZNT masih banyak yang perlu disempurnakan. ZNT dibuat untuk mengisi kekosongan nilai tanah, setelah Pajak Bumi dan Bangun Perkotaan dan Pedesaaan (PBB P2) didaerahkan. Dan penilaian pertanahan secara nasional dilakukan Direktorat Penilaian Kementerian ART/BPN.
Penilai Senior, Doli D. Siregar yang menghadiri pertemuan itu mengatakan terkait pembentukan database pertanahan, MAPPI diminta memberikan usulan terkait pembentukan data base pertanahan. “Pihak yang hadir sepakat dan prinsipnya setuju untuk mengembangkan ZNT, dibantu MAPPI dan PPPK Kementerian Keuangan,” jelas Doli.
Urusan penilai pertanahan, Doli menambahkan tetap diatur Menteri Keuangan. Namun penilai yang terlibat penilaian pertanahan di BPN, wajib terdaftar di Kementerian ART/BPN—diatur Surat Keputusan Menteri ATR/BPN.
Dari hasil pertemuan itu, dicapai poin penting yang disepakati dari hasil pertemuan Kementerian ATR/BPN, PPPK, dan MAPPI. Pertama, akan di buat Focus Group Discussion (FGD) dan tim kecil untuk menyusun SOP database pertanahan. Kedua, pemberlakuan sistem database pertanahan nasional diatur SK bersama antara Kementerian ATR/BPN, Kementerian Keuangan, dan Kementerian Dalam Negeri. Ketiga, terkait penilai publik yang terlibat penilaian di Kementerian ATR/BPN, diatur SK Menteri ATR/BPN tentang pendaftaran Penilai Pertanahan. Dan keempat untuk meningkatkan kompetensi penilai di lingkup Kementerian ATR/BPN akan ditingkatkan Pendidikan penilaian bagi staf Kementerian ATR/BPN.
Nilai Pasar Vs ZNT
Zonasi Nilai Tanah (ZNT), sudah banyak diterapkan di daerah, sebagai dasar penghitungan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), sebagai dasar pembuatan Akta Jual Beli Tanah (AJB). Penerapan ZNT, jelas membuat masyarakat tidak bisa lagi mengakali biaya pengeluaran pajak transaksi. Dimana, ZNT selain memberikan informasi tentang nilai tanah dalam satu Kawasan, juga dimanfaatkan untuk validasi BPHTB.
Tanah memiliki perbedaan nilai antara satu dengan lainnya berdasarkan analisis perbandingan harga pasar dengan biaya. Untuk kebutuhan pendataan, pengelolaan serta pemafaatan bidang tanah dibutuhkan zonasi. Zonasi adalah area yang menggambarkan nilai tanah yang relatif sama, dengan batas bersifat imajiner atau pun nyata sesuai penggunaan tanah dinamakan Zona Nilai Tanah (ZNT).
ZNT berbasis nilai pasar, dapat dimanfaatkan untuk penentuan tarif pelayanan pertanahan, referensi transaksi, penentuan ganti rugi, inventori nilai aset publik maupun aset masyarakat, monitoring nilai tanah dan pasar tanah, dan penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) untuk PBB. Secara spasial harga nilai tanah dapat dipetakan melalui sistem informasi sebaran wilayah.
Zona Nilai Tanah (ZNT) dalam menentukan Nilai Jual Obyek Pajak bisa digunakan sebagai updating data nilai tanah dan sebagai media informasi nilai tanah bagi pelaksanaan transaksi peralihan kepemilikan tanah serta dapat dijadikan sebagai referensi instansi pemerintah menentukan penarikan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Ketua KPSPI, Hamid Yusuf menyoroti pemberlakukan ZNT sejatinya sulit dijadikan sebagai data pembanding saat melakukan penilaian tanah. Sebab, ZNT bukan nilai namun sebuah tools yang dapat memberikan informasi harga tanah secara rata-rata pada suatu Kawasan.
Apakah ZNT bisa dijadikan sebagai data pembanding, Hamid Yusuf menambahkan ZNT dengan penilaian massal yang dijadikan dasar utk menentukan indikasi nilai secara umum. “Jadi berbeda dengan Nilai Pasar yang berfungsi sebagai nilai individual dan terikat dengan waktu tertentu serta definisi tertentu, terangnya.
Meskipun ZNT dilakukan update secara periodic, belum bisa menyamai nilai pasar. Namun ZNT bisa dijadikan rujukan nilai secara normative, seperti untuk kepentingan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Tetapi tidak bisa dijadikan data pembanding untuk melakukan penilaian.
ZNT diukur dari nilai pasar saat ini, namun belum bisa dikatakan sebagai nilai pasar dari sebidang tanah dikawasan itu. “Tidak bisa secara langsung, karena Nilai Pasar melihat individu dari setiap properti, sedangkan ZNT tidak melihat individu. Nilai Pasar mendasarkan diri pada pasar bisa naik bisa pula turun. Sedangkan ZNT tidak seperti itu,” jelas Hamid Yusuf. (Harya Budaya)
