Wartapenilai.id—Dalam waktu dekat, dikabarkan Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI), MAPPI bakal merevisi SPI 204 tentang Penilaian Ganti Kerugian. DPD MAPPI Yogyakarta, salah satu organ MAPPI yang telah menyusun Daftar Inventarisasi Masalah (DIM), untuk merevisi SPI 204 tersebut.
Kepala Cabang Yogyakarta, KJPP Pung’s Zulkarnain, Agung Laksana telah memberikan masukan dan dia mengakui bahwa DPD MAPPI Yogyakarta telah menyusun DIM untuk bahan revisi SPI 204. Namun, dia hanya mau memberikan inventarisasi masalah yang dihadapinya guna memberikan masukan pada penyempurnaan SPI tersebut.
Setidaknya ada lima poin penting, mulai dari objek penilaian tanah negara, persetujuan premium, pentingnya menaikan tambahan solatium untuk tanah kosong, antisipasi variable pembentuk premium (non fisik), hingga perubahan daftar nominatif yang berpengaruh pada laporan.
Untuk mengetahui lebih jauh, DIM yang diusulkan Agung Laksana, Wartapenilai.id mewawancarai by phone, berikut petikannya.
Dalam usulan revisi SPI 204, salah satunya terkait objek penilaian tanah negara. Sebenarnya ada apa dengan tanah negara.
Ya terkait status objek penilaian tanah negara, dimana statusnya terikat atau bebas harus jelas dalam objek penilaian untuk pembebasan lahan. Dari situ, saya menekankan revisi SPI 204, bisa mengatur sebelum penilai melakukan penugasan, data nominative harus jelas apakah tanah negara bebas atau terikat. Jangan sampai itu tidak jelas informasinya penilai bisa disalahkan. Ini banyak terjadi, data nominative kurang jelas. Daftar nominatif, selama ini hanya menyebutkan tanah negara saja—apakah itu bebas atau terikat tidak jelas pula.
Untuk itu di revisi SPI harus mengatur dan mengingatkan ketika penilai menerima daftar nominatif, landasan haknya harus disebutkan tanah negara. Disini pentingnya pengaturan mekanisme penilai untuk melakukan konfirmasi ke pemberi tugas manakala bersentuhan dengan tanah negara, sebelum melanjutkan penugasannya.
Terkait perubahan data nominatif dan pengaruhnya ke laporan penilaian, apa yang diusulkan.
SPI harus mengatur teknis perubahan laporan jika ada perubahan daftar nominatif (tidak perlu menarik full dan menerbitkan laporan baru (full)), ini bisa diatur di juknis atau interpertasi SPI.
Sebelumnya, memang, sudah menjadi kebiasaan dalam pembebasan lahan skala besar daftar nominatif, kerap berubah, padahal penilai sudah menyelesaikan laporan.
Menkasnime yang ada saat ini, harus menerbitkan laporan baru padahal laporannya sangat tebal yang memuat ratusan hingga ribuan bidang tanah. Pembuatan laporan baru, dengan menarik laporan yang lama kadang terjadi laporan yang terselip. Sebab, saking banyaknya bidang tanah, padahal perubahan itu misalnya hanya 5 sampai sepuluh bidang atau satu dua bidang tanah saja. namun dengan merubah semua laporan ada potensi risiko terselip. Makanya revisi SPI bisa memuat pengaturan mekanisme revisi tanpa menarik laporan yang lama, yang bersifat addendum saja.
Misalnya, yang berubah di daftar nominatif, satu lima bidang, bidang A dan bidang B dari menjadi luasan 100 menjadi 120 meter, seharusnya tanpa merubah laporan utama yang sudah selesai.
Pengaturan merubah laporan diatur di PMK, harus ditarik semua yang mengatur kekususan di pembebasan lahan yang melibatkan ribuan bidang tanah, untuk menghindari kesalahan seperti di atas, padahal yang mengalami perubahan hanya satu dua bidang tanah, karena diaturan harus menarik dan menerbitkan laporan baru bisa terjadi kesalahan saat menariknya. Bisa pula laporan tidak ketarik semua ada yang nyangkut di pemberi tugas. Ini terkesan ada dua laporan. Kalau memakai addendum sangat jelas.
Terkait dengan premium depresiasi bagaimana.
Untuk memberikan premium depresiasi, SPI mengatur harus mendapat persetujuan pemberi tugas, padahal di lapangan penilai kerap terkendala tidak ada pemberi tugas yang berani memberikan tanda tangan persetujuan.
Dimana prinsip pembebasan lahan skala besar, di SPI diatur bahwa masyarakat menuntut penggantian rumah dalam kondisi baru, harga rumahnya. Kalau diganti nilai pasar, harga rumah seken sebanyak 200 bidang, umur bangunannya ada 10 tahun, tentunya mengalami depresiasi 10 tahun. Bila di ganti dengan nilai pasar, masyarakat mau mencari rumah yang kondisinya hampir mirip tentu kesulitan, bahkan tidak ada. Mau tidak mau masyarakat terdampak membangun rumah baru. Disinilah pentingnya pemberian premium depresiasi.
Padahal selama ini SPI mengatur pemberikan premium depresiasi harus mendapat ijin dari pemberi tugas atau pernyataan tertulis. Sedangkan penilai di lapangan tidak pernah menemukan pemberi tugas terlibat dalam penilaian. Tanggung jawa penilaian menjadi tanggung jawab penilai menurut mereka. Akhirnya pemberi tugas tidak berani memberikan persetujuan.
Untuk itu, pemberian kompensasi, tidak perlu melalui persetujuan pemberi tugas, tetapi lebih ke skala pekerjaannya, kalau memang jumlah bidang banyak, tidak mungkin diganti dengan nilai pasar untuk rumahnya, harus dengan kondisi baru. Kalau tidak begitu penilai dalam kondisi delima, minta persetujuan pemberi tugas dia tidak mau, terus diganti dengan nilai pasar, untuk membeli kondisi rumah baru jelas tidak cukup, membuat masyarakat jelas tidak mau.
Premium depresiasi, rumah misalnya, sudah 10 tahun berarti ada penyusutan dari harga barunya. Misalnya, harga baru Rp 100 juta karena sudah 10 tahun tersusut 50%, jadi nilai rumah tinggal Rp 50 juta. Si pemilik dengan penggantian Rp 50 juta untuk membeli rumah seperti itu lagi, kalau hanya satu orang yang beli mungkin bisa dapat.
Namun kalau jumlah, yang bebaskan 200 orang, tiba-tiba mereka dalam waktu yang bersamaan mencari rumah seken dengan harga segitu jelas tidak ada, yang kondisinya hampir sama dengan miliknya. Satu-satunya jalan mereka harus membangun rumah baru.
Harga menjadi harga baru, misalnya habis Rp 100 juta itu maksudnya premium depresiasinya disitu, agar diberi keringanan di pengaturan SPI yang baru atau diatur mekanisme yang lebih masuk akal. Karena tidak mungkin pemberi tugas terlibat menandatangani sesuatu yang terkait nilai. Penilaian urusan penilai, mereka tidak mau ikut campur. Intinya jangan melibatkan pemberi tugas, pemberian premium harus diatur di SPI.
Bagaimana penggantian non fisik untuk tanah kosong.
Ganti rugi non fisik untuk tanah kosong, selama ini dianggap terlalu kecil (hanya BPHTB, Notaris, bunga masa tunggu) sehingga berpotensi ada penolakan dari warga terdampak.
Ini memang berbeda dengan tanah dan rumah tinggal, dimana penggantian non fisiknya cukup besar, seperti rumah yang ditinggali kurang lebih 30 tahun, ada tambahan hingga 30 persen bentuknya solatium. Rumahnya diganti harga rumah baru, jadi faktor penambahnya besar.
Namun untuk tanah kosong yang sudah diatur SPI, nilai penggantian wajar memang ada faktor penambahnya terlalu kecil (BPHTB sebesar 5%, Notaris sebesar 1% dan bunga masa tunggu 1,5 %). Jadi total sebesar 7,5%, padahal itu untuk pembangunan kepentingan umum. Jadi daya dorong bagi masyarakat untuk melepas hak menjadi berkurang, seperti jual beli biasa.
Misal, harga tanah satu meter Rp 100 juta untuk pembebasan lahan, dengan tambahan 7,5%, jadi harganya menjadi Rp 107,5 juta menjadi kurang menarik buat masyarakat. Dengan begitu kemungkinan besar masyarakat menolak, menganggap penambahan terlalu kecil. Harusnya ada hitungan faktor tertentu yang bisa menarik mereka untuk melepaskan hak atas tanahnya. Apalagi pembangunan jalan tol banyak yang menerjang lahan pertanian yang produktif, yang jelas secara ekonomi lahan itu menghasilkan.
Berapa persen yang ideal memanng agak sulit menentukan. Tetapi seperti contoh rumah tinggal sudah ada faktor penambah hingga 30%. Untuk pembebasan rumah tinggal kenapa nilai besar, karena ada plus-plus tadi, yang memudahkan proses pembebasan lahan yang memenuhi rasa keadilan. Untuk tanah kosong faktor penambah jangan diabaikan. Karena pembebasan lahan, mengambil secara paksa, dengan tambahan 7,5% menjadi tidak menarik buat masyarakat.
Ibaratnya ini pengambilan secara paksa dengan tambahan 30% sampai 50% seperti rumah tinggal menjadi sangat menarik buat masyarakat. Untk tanah kosong, harga Rp 100 juta Cuma dapat tambahan Rp 7,5 juta menjadi kurang menarik.
Lalu bagaimana dengan pembentukan variable premium yang anda usulkan.
Variabel pembentuk premium (non fisik), perlu mengantisipasi perubahan pasar (harga lahan pengganti, akibat demand meningkat secara tiba-tiba di tengah masyarakat. Perlu ada penambahan variabel non fisik untuk mengantisipasi perubahan pasar.
Bisa diilustrasikan, di suatu desa ada 1000 kepala keluarga, penilai saat mau menilai mencari data pembanding di sana yang jual tanah. Anggap saat penilai turun mencari data pembanding ada masyarakat jual tanah Rp 200 ribu. Nilai yang keluar Rp 200 ribu, dan Rp 200 ribu untuk dibayarkan ke 1000 KK tersebut. Taruhlah uang pembebasan yang beredar di sana Rp 100 miliar.
Dari jumlah masyarakat yang mendapat uang pembebasan itu, bisa dipastikan mencari tanah pengganti. Dari harga penawaran awal Rp 200 ribu, tiba-tiba ada 1000 masyarakat akan membeli tanah, harga tanah Rp 200 ribu itu tidak mungkin cukup untuk membeli lagi.
Misal penilai itu mengumpulkan dari 10 data, berarti ada 10 yang jual. Sedangkan ada 1000 orang yang mau beli, yang 10 dapat harga Rp 200 ribu, dan yang 990 orang dipastikan kena harga lain. Itu yang dikeluhkan masyarakat uangnya tidak cukup untuk membeli tanah pengganti. Bisa jadi case seperti itu, kalau pembebasan lahan besar.
Untuk itu belum terantisipasi dari nilai yang dikeluarkan penilai, juga dalam SPI aturan mengenai itu apakah harus dilihat jumlah yang dibebaskan besar misalnya melibatkan 1000 bidang. Maka penyesuaian atas tingginya berapa persen, itu mungkin harus diatur. Agar 1000 KK tersebut bisa mendapatkan tanah pengganti sesuai nilai yang diberikan penilai.
Prinsipnya penilai, saat melihat harga, saat turun ke lapangan, padahal saat itu belum ada uang yang beredar di sana. Ibaratnya di Bantul atau daerah pedesaan lainnya, penilai turun belum ada uang beredar di sana mungkin harga tanah masih ada yang Rp 20 ribu sampai Rp 30 ribu, itu yang dijadikan nilai. Tetapi kalau tiba-tiba ada 1000 orang, yang masing-masing memegang uang Rp 1 miliar, mungkin harga Rp 30 ribu sudah tidak ada lagi. Disitu penenakannya, agar nilai penggantian wajar yang dikeluarkan penilai masih mumpuni untuk membeli tanah penggantian baru. (Hari Suharto)
