Dampak penurunan kualitas lingkungan sulit diatas pemilik properti, sebab pengaruhnya tidak muncul pada properti tersebut. Keberadaannya sangat mengganggu dan warga sekitar sangat minim terhadap kontrol penurunan kualitas lingkungan itu. Hilangnya nilai sebagai akibat dari penurunan itu bisa ditentukan dari selisih pendapatan yang disebabkan oleh perubahan tersebut.
Wartapenilai.id—Secara umum, penurunan nilai merupakan konsekuensi dari pemakaian aktiva tetap dan aset yang mengalami penurunan kualitas. Dalam bahasa akuntansi, depresiasi bukan merupakan bentuk kerugian, namun menjadi alat untuk memulihkan nilai akibat aset yang mengalami penurunan.
Lalu apa pengaruhnya penurunan kualitas lingkungan dimana properti berada. Penurunan kualitas itu sangat berpengaruh terhadap nilai properti real estate.
Sebagai ilustrasi, pembangunan pabrik industri di lingkungan sekitar bisa mengakibatkan pencemaran suara, pembuangan limbah, dan asap yang tidak diolah, yang merugikan penduduk di sekitar lingkungan pabrik. Akibatnya, keberadaan pabrik industri di lokasi yang sama dengan properti menyebabkan tingkat hunian yang rendah, yang berakibat pada penurunan nilai properti di lingkungan tersebut.
Dengan begitu penurunan kualitas lingkunagn bisa terjadi karena faktor ekternal yang mengelilingi properti. Hilangnya nilai properti itu diakibatkan adanya kekuatan ekternal dan perubahan lingkungan di sekitar. Penurunan kualitas lingkungan ini dalam penilaian dikenal sebagai keusangan eksternal atau lingkungan.
Faktor-faktor ekternal yang mempengaruhi keusangan lokasi atau penurunan lingkungan bisa berpengaruh terhadap penilaian properti. Sebagai contoh, daerah dengan tingkat kriminalitas tinggi kurang menarik bagi investor, karena kebanyakan orang enggan membeli properti di lokasi tersebut. Faktor lain, seperti pasar kerja yang bermasalah dan lingkungan bisnis yang tidak menguntungkan di lokasi tertentu, dapat mengakibatkan hilangnya nilai. Calon investor pun jelas akan kesulitan mengumpulkan modal yang cukup untuk membeli properti di lokasi tersebut.
Faktor eksternal yang berkontribusi pada keusangan lokasi tidak bisa di atasi pemilik atau penyewa properti. Sebab, kondisi itu tidak bisa dikontrol pemilik atau penyewa, bila bisa di control pun biayanya lumayan bessar untuk calon investor mencari solusi dari persoalan yang ada.
Ketika pengusaha besar menutup bisnisnya di lokasi tertentu, pemilik properti jelas mengalami tingkat hunian yang rendah dan gagal bayar sewa , dan tidak banyak yang bisa mereka lakukan untuk memulihkan situasi seperti semula. Faktor eksternal itu mengurangi laba atas investasi real estat, yang mengakibatkan hilangnya nilai secara signifikan.
Lalu apa saja faktor ekternal yang mempengaruhi keusangan lokasi. Lingkungan sekitar investasi real estat bisa peningkatan atau penurunan nilai properti, tergantung pada perubahan yang terjadi di lingkungan itu. Lingkungan pasti akan berubah secara konstan. Seperti pembukaan Tempat Pembuangan Akgir (TPA) di lingkungan tersebut bisa mengakibatkan penurunan nilai properti di lingkungan tersebut, dan pemilik properti mungkin tidak bia mengontrol terjadinya perubahan seperti itu.
Perubahan nilai akibat faktor lingkungan yang diterapkan pada suatu properti bisa diukur dengan menentukan selisih pendapatan yang disebabkan oleh perubahan tersebut. Kerugian pendapatan dapat dievaluasi dengan menggunakan metode perbandingan penjualan. Pendekatan perbandingan penjualan menggunakan properti yang baru-baru ini dijual dan serupa di lokasi yang sama. Ini kemudian menyelaraskan nilai setidaknya tiga properti pembanding dan serupa tergantung pada perbedaan yang terlihat antara subjek dan properti pembanding.
Untuk itu lokasi properti sangat menentukan nilai properti. Properti yang terletak di dekat jalur transportasi utama cenderung menarik harga yang lebih baik daripada lokasi yang sulit diakses. Properti di dekat fasilitas sosial, seperti sekolah, pusat perbelanjaan, dan rumah sakit, cenderung dinilai lebih tinggi daripada properti terpencil karena investor tidak ingin mengeluarkan biaya tambahan untuk mengakses fasilitas tersebut.
Sebagai contoh keusangan lokasi, membangun properti yang dekat dengan jalan yang sibuk membuat penghuni mengalami kemacetan lalu lintas, yang bisa mengganggu jadwal perjalanan sebagian besar penghuni. Penduduk yang sibuk menghindari area seperti itu dan ini mengakibatkan rendahnya permintaan akan rumah di lokasi tertentu. Lalu lintas yang tinggi juga menimbulkan kebisingan dan pencemaran udara, karena banyaknya kendaraan di jalan raya yang dapat membahayakan kesehatan. Faktor-faktor tersebut menurunkan nilai penilaian properti di lokasi tersebut, yang menyebabkan keusangan lokasi.
Mendirikan properti komersial di kawasan hunian juga berkontribusi pada penurunan nilai properti. Bangunan komersial dapat menampung berbagai jenis bisnis, seperti restoran, kasino, karaoke dan hiburan malam lainnya. Bangunan tersebut dapat membuat penghuni terkena tingkat kebisingan yang tinggi, yang menyebabkan penyewa mengosongkan lingkungan.
Dengan demikian lokasi properti menentukan penggunaan terbaik dari properti berada. Misalnya, investor tertarik ke lingkungan kelas atas karena pembangunan yang terkendali di daerah tersebut, serta dekat dengan jaringan jalan raya, bandara, pantai, kawasan pusat bisnis dan lainnya. Faktor apa pun yang mempengaruhi kelayakan huni di lokasi tersebut bisa dengan mudah mendorong penghuni menjauh dan menurunkan nilai properti. (***/Lajiman)
