Balon DPN SEPAKAT memiliki kepedulian tinggi terhadap pendidikan dan sertifikasi di MAPPI, sulitnya anggota lulus USP, pun diatasi dengan memberikan Bimbel gratis. Baik Bimbel penguatan dan penyegaran mulai PDP-1, PDP-2, PDS, PLP-1 Bisnis, USP Tulis Properti. Itulah kerja nyata Balon DPN SEPAKAT mendorong anggotanya lolos bersertifikat agar semakin mantap berkiprak di profesi ini.
Wartapenilai.id—Tim Sukses (Timses) DPN SEPAKAT menggelar bimbingan belajar sesi ke-2, penyegaran Ujian Sertifikasi Profesi (USP) tulis Properti. Kali ini membahas pemahaman konsep penilaian parsial, hotel, pusat perbelanjaan, properti mixed use dan case HBU. Bimbel via Zoom itu diikuti 112 peserta, 20 Agustus 2020.
Peserta sebanyak itu, dibimbing mentor berpengalaman Juniadi Amral dan Hardinal, yang dimoderoti Mursidih. Bimbel ini bentuk kepedulian DPN SEPAKAT untuk mendorong anggota mampu lolos sertifikasi di MAPPI.
Juniadi Amral, menegaskan setelah Munas, Bimbel seperti ini tetap akan diadakan. Dan Juniadi Amral, sebagai Timses DPN SEPAKAT mohon dukungan untuk memilih Paket SEPAKAT No. 2. Agar program semacam ini lebih mantap dilakukan.
Dalam pemaparanya, Juniadi Amral menjelaskan seperti penilaian parsial, penilaian properti atas hak dimiliki lebih dari satu pemilik. Bentuk penilaian parsial di praktik penilaian, Build Operate and Transfer (BOT), dimana pemilik tanah (lessor) menyerahkan haknya atas tanah kepada developer (lessee) untuk dikembangkan sesuai peruntukan yang diijinkan pemerintah setempat. Umumnya tanah yang dikerjasamakan merupakan tanah yang berada di daerah komersial. Ini bisa di hitungn dengan V (value)= VLo + VLe = nilai bagi pemilik tanah + nilai bagi developer. Sedangkan lessor mendapatkan total PV Royalti + PV TV. Dimana lesee = total PV NOI – Tota PV Royati.
Lebih lanjut, Juniadi Amral menegaskan dalam menilai parsial ini, penilai harus (1) memahami perjanjian kerjasama antara Lessor dan Lessee, (2) mengetahui jangka waktu perjanjian dan besaran royalty yang disepakati. (3) memperoleh data dan informasi terkait peraturan, yang sifatnya mengikat kedua pihak. (4) pendekatan Penilaian yang digunakan Pendekatan Pendapatan. (5) mempertimbangkan HBU. (6) menghitung estimasi pendapatan dan biaya operasional properti. dan (7) menganalisa tingkat risiko yang tanggung para pihak , sehingga Penilai dapat menentukan tingkat diskonto.
Juniadi Amral juga menjelaskan konsep highest and best use secara gamblang dan aplikasinya dengan diberikan ilustrasi yang jelas. Mulai pengaturan di SPI, konsep penghasil nilai yang optimal, kriteria HBU, menguji HBU dari aspek hukum, produktivitas, fisik dan financial.
Sementara penilaian hotal, Juniadi Amral menjelaskan prosedur penilaian Hotel (properti bisnis khusus). Pertama menghitung pendapatan operasional (jumlah tamu, jumlah kamar tersedia, tingkat hunian, analisis tarif kamar (average room rate), dan informasi sumber pendapatan operasional hotel yang meliputi (pendapatan kamar, makanan minuman, MOD dan lain lain). Sedangkan biaya operasional di hitung (departmen expenses, undistributed operating expenses, dan fix charge). Baru di hitung pendapatan bersih operasional. Ini dilakukan dengan menentukan tingkat kapitalisasi untuk memperoleh nilai terminal serta menentukan tingkat diskonto.
Tarif kamar rata-rata sama dengan pendapatan kamar 1 tahun/jumlah kamar terjual setahun. Tarif kamar hanya benar benar dari kamar (PPn, tax dan servis, F&B) dikeluarkan. Dalam melakukan penilaian hotel harus melakukan analisis pasar. Market positioning analysis perlu bagi hotel baru, tapi bagi hotel yang sudah beroperasi lama, cukup data historical. Sedangkan kebutuhan kamar sama dengan jumlah tamu kali rata-rata lama menginap)/rata-rata hunian ganda X 365 hari. Initial caprate, tingkat kapitalisasi saat ini dimana PV NOI Tahun1 /Total PV. “Baru dilakukan cross cek nilai hotel dengan menggunakan room rate multiplier. Nilai Hotel sama dengan tarif kamar rata-rata hunian kali jumlah kamar (roombay/modul) kali 1.000,” terang Juniadi Amral.
Sementara penilai pusat belanja, Juniadi Amral menjelaskan istilah penting yang harus dipahami seperti nett lettable area (NLA), tarif sewa (base rental rate), tarif servis, tingkat hunian. “Ingat, tingkat hunian antara anchor tenant dan specialty tidak dapat disamakan karena periode sewa anchor tenant yang lebih lama,” terangnya. Dia juga menjelaskan tipe dan karakteristik penyewa mulai penyewa utama (anchor tenant), penyewa besar (mini anchor), specialty, toko, kios (push cart), hingga casual leasing/atrium leasing.
Pengembangan property campuran ialah campuran dari pengembangan dari berbagai peruntukan , dimana peruntukan tersebut terhubung secara fisik dan fungsi. Contoh Rocky Plaza Hotel Padang, Plaza Central Park Mall dan APL Tower. Super block DLL.
Untuk penilaian mix use development, Adi melanjutkan penilai harus memahami karakter dasarnya. Seperti dua atau lebih peruntukan yang fungsinya saling mendukung, bangunan terintegrasi secara fisik dan fungsi dan dikembangkan dengan konsep perencanaan yag berkesinambungan. “Tingkat diskonto dan terminal rate yang digunakan tiap property harus berbeda,” terangnya.
Sementara, faktor yang mempengaruhi munculnya mix use development seperti kurang padatnya suatu kawasan (low density), bermunculan lembaga keuangan yang berani berinvestasi (capital flow), tingginya harga tanah, dan regulasi zonasi.
Mix use development, Juniadi Amral menjelaskan memiliki kelebihan seperti bagi developer bisa meningkatkan tingkat balikan investasi. Bagi publik meningkatkan alternative pilihan tempat tinggal, peluang kerja. Dan untuk Lingkungan mampu meningkatkan efisiensi dari penggunaan tanah dan menurunkan ketergantungan terhadap kendaraan pribadi. Sementara kekurangnya, financing and risk, dengan besarnya kebutuhan dana investasi mix use, maka tingkat risiko menjadi lebih tinggi (high Risk High Return). Difficulty of management, focus manajemen dalam pengelolaan mix use jadi terbagi, karena diversifikasi tugas antara satu dengan yang lainnya. dan shared parking.
Usai memaparkan konsep dan teori itu, Juniadi Amral bersama Hardinal membahas 9 soal terkait dengan tema tersebut. Tak terasa waktu begitu cepat habis, akhirnya pembahasan akan dilanjutkan 22 Agustus 2020, untuk memperdalam soal hotel, lend development (LDA), rumah tinggl, ruko, mesin, kebun, serta mengulang beberapa modul 1, 2 dan 3. “Setedaknya sebelum Oktober 2020, semua pembahasan selesai. Tidak ada pembahasan teori langsung membahas soal,” terang Juniadi Amral.
Apa yang dilakukan Timses Balon DPN SEPAKAT, tidak lain semua untuk anggota agar meningkat kelas sertifikasi yang dimilliki. Perjuangan dan niat tulus pengajar (Juniadi Amral, Hardinal, Mursidih dan tim kreatip Tim Sepakat), harus rela di hari libur meluangkan waktu demi terselenggaranya pembekalan dan penyegaran USP Tulis Properti ini. (***/HS)
