Perubahan suku bunga berpengaruh terhadap banyak aspek real estat. Juga memengaruhi ketersediaan modal, permintaan investasi. Sedangkan aliran modal mempengaruhi penawaran dan permintaan properti, pengaruhnya terhadap harga properti.
Warttapenilai.id—Suku bunga memiliki pengaruh mendalam terhadap penghasilan-produksi pada nilai real estat seperti halnya investment vehicle lainnya. Hal itu terkait pemberlakuan tarif pada pertukaran antar bank dan tagihan keuangan. Jelas pengaruhnya terhadap kemampuan individu membeli properti residensial (menambah atau mengurangi biaya modal hipotek) begitu mendalam, banyak orang membuat asumsi kurang tepat bahwa satu-satunya faktor penentu penilaian real estat tingkat hipotek saat ini.
Namun tingkat hipotek hanyalah satu faktor terkait bunga yang memengaruhi nilai properti. Sebab, suku bunga juga mempengaruhi aliran modal, penawaran dan permintaan modal, dan tingkat pengembalian investasi yang disyaratkan investor, suku bunga mendorong harga properti dengan berbagai cara.
Ini mirip analisis arus kas diskonto yang dilakukan pada investasi ekuitas dan obligasi, pendekatan pendapatan memperhitungkan arus kas bersih. Suku bunga bisa memengaruhi biaya modal dan suku bunga hipotek, perubahan aliran modal juga dapat berdampak langsung pada dinamika penawaran dan permintaan properti. Dampak yang paling nyata dari suku bunga pada nilai real estat, penurunan suku bunga atau tingkat kapitalisasi, karena sama dengan tingkat bebas risiko plus premi risiko.
Nilai real estat umumnya dipengaruhi penawaran dan permintaan properti serta biaya penggantian pengembangan properti baru. Tetapi ada lebih banyak penilaian daripada itu, terutama ketika mempertimbangkan bagaimana tingkat bunga yang dipengaruhi pemerintah, aliran modal, dan tingkat pembiayaan yang mempengaruhi nilai properti.
Untuk memahami dinamika ini, penting memiliki pemahaman mendasar terkait pendekatan pendapatan, teknik penilaian paling umum bagi investor. Pendekatan pendapatan, yang disediakan penilai properti komersial dan penjamin emisi untuk investasi yang didukung real estat, sangat mirip dengan analisis arus kas diskon yang dilakukan pada investasi ekuitas dan obligasi.
Penilaian dimulai dengan memperkirakan pendapatan properti, dengan mengambil pembayaran sewa yang diantisipasi atau, dalam kasus hotel, hunian yang diantisipasi dikalikan dengan biaya rata-rata per kamar. Setelah memperhitungkan semua biaya tingkat properti, analis tiba di net operating income (NOI) atau arus kas yang tersisa setelah semua biaya operasi.
Dengan mengurangi biaya modal terkait, modal investasi untuk memelihara atau memperbaiki properti, dan biaya non-properti spesifik lainnya dari NOI, dan berakhir arus kas bersih/net cash flow (NCF). Karena properti biasanya tidak menyimpan uang tunai atau memiliki kebijakan dividen, NCF sama dengan uang tunai yang tersedia untuk investor, seperti halnya uang tunai dari dividen, yang digunakan untuk menilai investasi ekuitas atau pendapatan tetap. Dengan mengkapitalisasi dividen atau mendiskontokan aliran arus kas (termasuk nilai residual) untuk periode investasi tertentu, nilai properti ditentukan.
Pengaruh Suku Bunga Pada Nilai Properti
Suku bunga dapat secara signifikan memengaruhi biaya modal dan suku bunga hipotek, yang memengaruhi biaya tingkat properti dan, karenanya, nilainya. Namun, penawaran dan permintaan untuk modal dan investasi bersaing memiliki dampak terbesar pada tingkat pengembalian yang disyaratkan required rates of return (RROR) dan nilai investasi. Bank Indonesia telah mengalihkan fokus dari kebijakan moneter dan lebih ke arah mengelola suku bunga sebagai cara merangsang ekonomi, mencegah inflasi, kebijakannya telah memiliki efek langsung pada nilai semua investasi.
Ketika nilai tukar antar bank menurun, biaya modal berkurang, dan dana mengalir ke sistem. Sebaliknya, ketika suku bunga naik, ketersediaan dana berkurang. Adapun real estat, perubahan dalam tingkat pinjaman antar bank menambah atau mengurangi jumlah modal yang tersedia untuk investasi. Jumlah modal dan biaya modal memengaruhi permintaan dan juga pasokan, uang yang tersedia untuk pembelian dan pengembangan real estat. Misalnya, ketika ketersediaan modal terbatas, penyedia modal cenderung meminjamkan lebih sedikit sebagai persentase dari nilai intrinsik, tidak sejauh tumpukan modal. Ini berarti pinjaman dibuat dengan rasio pinjaman terhadap nilai/loan to value (LTV) yang lebih rendah, sehingga mengurangi arus kas dan nilai properti.
Perubahan arus modal ini juga bisa berdampak langsung pada dinamika penawaran dan permintaan properti. Biaya modal dan ketersediaan modal mempengaruhi persediaan dengan menyediakan modal tambahan untuk pengembangan properti dan juga mempengaruhi populasi calon pembeli yang mencari penawaran. Kedua faktor ini bekerja bersama untuk menentukan nilai properti. Biaya modal dan ketersediaan modal mempengaruhi persediaan dengan menyediakan modal tambahan untuk pengembangan properti.
Dampak paling nyata tingkat bunga pada nilai real estat terlihat dalam derivasi dari tingkat diskonto atau kapitalisasi. Tingkat kapitalisasi bisa dilihat sebagai tingkat dividen yang disyaratkan investor, sedangkan tingkat diskonto sama dengan persyaratan pengembalian total investor. Kebiasanya menunjukkan RROR (tingkat pengembalian wajib), sedangkan tingkat kapitalisasi sama dengan (K – g), di mana g adalah pertumbuhan pendapatan yang diharapkan atau peningkatan apresiasi modal.
Masing-masing suku bunga ini dipengaruhi oleh suku bunga yang berlaku karena sama dengan suku bunga bebas risiko plus premi risiko. Bagi sebagian besar investor, tingkat bebas risiko adalah tingkat suku bunga surat utang negara (SUN) yang dijamin pemerintah, mereka dianggap bebas risiko karena probabilitas gagal bayar sangat rendah. Karena investasi dengan risiko lebih tinggi harus mencapai pengembalian yang sebanding dan lebih tinggi untuk mengkompensasi risiko tambahan yang ditanggung, ketika menentukan tingkat diskonto dan tingkat kapitalisasi, investor menambahkan premi risiko ke tingkat bebas risiko untuk menentukan pengembalian yang disesuaikan dengan risiko yang diperlukan pada setiap investasi yang dipertimbangkan.
Karena tingkat diskonto (K) sama dengan tingkat bebas risiko plus presmi risiko, tingkat kapitalisasi sama dengan tingkat bebas risiko plus premi risiko, kurang dari pertumbuhan yang diantisipasi (g) dalam pendapatan. Meskipun premi risiko bervariasi sebagai akibat dari penawaran dan permintaan dan faktor risiko lainnya di pasar, tingkat diskonto akan bervariasi karena perubahan tingkat suku bunga. Ketika pengembalian yang disyaratkan untuk investasi pesaing atau pengganti naik, nilai real estat turun, sebaliknya ketika suku bunga turun, harga real estat naik.
Penting dicatat perubahan suku bunga mempengaruhi banyak aspek real estat. Di luar harga rumah baru, suku bunga memengaruhi ketersediaan modal dan permintaan untuk investasi. Aliran modal ini mempengaruhi penawaran dan permintaan properti dan sebagai akibatnya, mereka mempengaruhi harga properti.
Selain itu, suku bunga juga memengaruhi pengembalian investasi pengganti dan perubahan harga agar tetap sejalan dengan risiko inheren dalam investasi real estat. Perubahan dalam tingkat pengembalian yang diperlukan real estat juga bervariasi selama periode destabilisasi di pasar kredit. Karena investor memperkirakan peningkatan variabilitas dalam tingkat masa depan atau peningkatan risiko, risiko premi melebar, menempatkan tekanan ke bawah lebih kuat pada harga properti. (***/HS)
