Penilaian real estat yang akurat sangat dibutuhkan bagi pemberi pinjaman, investor, pembeli, penjual riil properti.
Wartapenilai.id—Secara teknis, nilai properti didefinisikan sebagai nilai sekarang dari manfaat masa depan yang timbul dari kepemilikan properti. Tidak seperti barang konsumsi yang cepat digunakan, manfaat properti umumnya diwujudkan dalam jangka waktu lama. Oleh karena itu, perkiraan nilai properti selalu mempertimbangkan tren ekonomi, sosial, regulasi dan kondisi lingkungan yang memengaruhi elemen nilai (permintaan, kegunaan (utilitas), kelangkaan dan kemudahan transfer hak kepemilikan).
Dan hasil penilaian yang akurat sangat bergantung pada pengumpulan data secara spesifik, yang mencakup perincian properti, data umum, terkait wilayah kota dan lingkungan properti berada. Semua data dan informasi dikumpulkan, dianalisa sampai menghasilkan kesimpulan nilai, dengan menggunakan tiga pendekatan yang biasa digunakan penilai. Namun pada tulisan ini membahas pendekatan kapitalisasi penghasilan.
Dimana pendekatan pendapatan mendasarkan pada hubungan antara tingkat pengembalian yang diinginkan investor dan pendapatan bersih yang dihasilkan properti. Ini dimanfaatkan untuk memperkirakan nilai properti yang menghasilkan pendapatan seperti apartemen, perkantoran, pusat belanja.
Rate of return (ROR) atau tingkat pengembalian sama dengan keuntungan atau kerugian bersih dari investasi selama periode waktu tertentu, yang dinyatakan prosentase dari biaya awal investasi. Saat menghitung pengembalian, penentuan perubahan persentase dari awal hingga akhir.
Pendekatan kapitalisasi pendapatan digunakan pada penilaian karena sangat mudah ketika subjek properti bisa diharapkan menghasilkan pendapatan di masa depan, dan ketika biayanya dapat diprediksi dengan stabil.
Pada metode kapitalisasi langsung, penilai biasanya melakukan langkah dengan memperkirakan potensi pendapatan kotor tahunan. Lalu mempertimbangkan tangkat kekosongan atau kerugian dari penagihan sewa untuk menentukan pendapatan kotor efektif.
Lalu mengurangi dengan biaya operasi tahunan untuk mengitung pendapatan operasional bersih tahunan. Baru memperkirakan harga yang akan dibayarkan investor atas pendapatan yang dihasilkan jenis dan kelas properti itu. Ini dilakukan dengan memperkirakan tingkat pengembalian atau tingkat kapitalisasi.
Langkah berikutnya menerapkan tingkat kapitalisasi ke pendapatan operasi bersih tahunan properti, guna membentuk estimasi nilai properti.
Metode ini juga memanfaatkan pengganda pendapatan kotor atau GIM untuk menilaiproperti ain yang biasanya tidak dibeli sebagai properti pendapatan tetapi bisa disewakan, seperti rumah. Metode GRM menghubungkan harga jual properti dengan ppendaparan sewa yang diharapkan.
Untuk properti residensial, pendapatan bulanan kotor biasanya digunakan; untuk properti komersial dan industri, pendapatan tahunan kotor akan digunakan. Metode pengganda pendapatan kotor bisa dihitung harga penjualan dibagi pendapatan sewa sama dengan pengganda pendapatan kotor (GIM).
Untuk menghitung GIM, diperlukan data penjualan dan sewa terbaru dari, setidaknya, tiga properti serupa bisa digunakan untuk membuat GIM yang akurat. GIM kemudian dapat diterapkan pada estimasi sewa pasar wajar subjek properti untuk menentukan nilai pasarnya, yang dapat dihitung pendapatan sewa dikalikan dengan GIM sama dengan perkiraan nilai pasar. (***)
