Pembeli cenderung menggunakan nilai yang dinilai sebagai subjek untuk menurunkan nilai pasar wajar, yang akhirnya terjadi transaksi.
Wartapenilai.id—Menghitung nilai aset seperti rumah tinggal adalah masalah yang telah dipecahkan oleh pikiran paling cerdas beberapa dekade yang lalu. Ini bukan menjadi masalah. Sampai hari ini, ada berbagai macam metode yang digunakan baik oleh siswa, pemilik rumah dan profesional untuk menentukan nilai rumah, dan semuanya bisa menghasilkan angka yang berbeda.
Dua yang paling umum dan sering dibandingkan satu sama lain adalah nilai yang dinilai dan nilai pasar. Bahkan variabel-variabel untuk mentabulasikan nilai pasar sebuah rumah saja dapat menjadi sumber perdebatan. Namun sejak saat ini, nilai pasar harus mengacu pada nilai pasar wajar.
Nilai yang dinilai pada dasarnya adalah penilaian properti, baik bangunan atau rumah, untuk keperluan perhitungan pajak. Biasanya dihitung dengan mengalikan tingkat penilaian dengan nilai yang dinilai yang diperkirakan oleh penilai yang berkualifikasi.Tingkat penilaian bisa bervariasi dari satu negara ke negara lain yang sangat mempengaruhi angka akhir.
Sebagai contoh, properti yang dinilai bernilai Rp 2 miliar di suatu daerah dengan tingkat penilaian 80% akan memiliki nilai Rp 1,6 miliar (Rp 2 miliar x 80%). Apakah nilai pasar menjadi fair? Padahal nilai pasar mengacu pada harga transaksi paling realistis dari sebuah properti yang terdaftar di pasar terbuka. Dengan demikian, nilai pasar wajar (the fair market value-FMV) adalah representasi terbaik dari penilaian properti di pasar real estat.
Bagaimanapun, fair market value harus memperhitungkan berbagai variabel yang dapat secara positif atau negatif mempengaruhi nilai properti yang dinilai. Harus dicatat bahwa FMV juga dapat sangat bervariasi dari nilai yang dinilai, dan bisa lebih tinggi dan lebih rendah.
Nilai yang dinilai vs nilai pasar
Jika perbedaan antara nilai yang dinilai dan nilai pasar wajar masih tidak jelas,terdapat 5 faktor utama yang berbeda. Dari sisi Pengguna. Seperti disebutkan sebelumnya, ada banyak metode dan konsep dalam penilaian real estat. Dan mereka berbeda karena penggunanya berbeda. Ini karena mereka menggunakannya untuk tujuan berbeda dengan titik fokus berbeda. Nilai yang dinilai terutama digunakan oleh lembaga pemerintah sebagai dasar pengenaan pajak. FMV sebagian besar digunakan oleh agen real estat, tuan tanah, investor, pembeli dan penjual.
Tujuan. Tujuan dari nilai yang dinilai adalah untuk perhitungan pajak properti. Tujuan dari nilai pasar wajar menunjukkan harga yang akan disepakati oleh pembeli dan penjual yang bersedia untuk suatu transaksi.
Volatilitas pasar. Seperti halnya semua aset yang dievaluasi, akan ada kekuatan makro yang memengaruhi mereka. Nilai yang dinilai kurang dipengaruhi oleh fluktuasi pasar karena tingkat penilaian ditentukan oleh orang dan bukan oleh indikator ekonomi. Nilai pasar sangat dipengaruhi oleh kekuatan pasar. Misalnya, bahkan jika sebuah rumah dihargai Rp 7 miliar yang mungkin merupakan properti kelas atas dalam kategori itu, kurangnya permintaan yang jelas dapat menyebabkannya pemberian diskon 25%.
Variabel perhitungan. Input yang digunakan sebagai variabel untuk persamaan dapat memiliki dampak dramatis pada estimasi nilai properti. Inilah sebabnya mengapa berbagai metode penilaian dalam praktik di industri real estat. Penentu perhitungan nilai yang dinilai sangat ditentukan oleh kota yang menerapkannya. Sementara FMV akan menggunakan faktor-faktor seperti harga transaksi terbaru dari rumah yang sebanding, kesesuaian, umur, hak milik atau prasarana dan lainnya.
Perbandingan ukuran. Nilai yang dinilai biasanya lebih rendah dari nilai pasar. Ini karena pemerintah akan lebih berhati-hati dengan perhitungan pajak. Atau pemilik rumah yang tidak puas mungkin merasa bahwa mereka telah menjadi korban dan menimbulkan keresahan sosial. Yang dapat diambil dari semua ini adalah bahwa nilai yang dinilai cenderung lebih rendah dari nilai pasar. Jadi, jika berada dalam situasi di mana nilai yang lebih rendah lebih menguntungkan karena satu dan lain alasan, yang pertama akan lebih baik atau sebaliknya.
Ini menyiratkan bahwa dalam negosiasi harga antara pembeli dan penjual, pembeli cenderung menggunakan nilai yang dinilai sebagai subjek untuk menurunkan FMV yang akhirnya akan mereka transaksikan. (Berbagai sumber)
