Penilaian properti di lingkungan terancam banjir memerlukan pertimbangan khusus. Dan risiko banjir dimunculkan pada laporan penilaian, juga mempertimbangkan pemberian diskon.
WartaPenilai.id—Belum usai rasanya perayaan pergantian tahun 2020, warga DKI Jakarta dirundung bencana banjir. Mobil hanyut, rumah dan perlengkapannya rusak, kerugian material lumayan besar yang di tanggung warga DKI terdampak banjir. Fasilitas publik dan transportasi lumpuh, listrik mati, pasokan bahan pangan terganggu, pelaku bisnis rugi besar, hingga puluhan korban jiwa.
Curah hujan malam pergantian tahun baru, memang, tergolong ekstrem. Pemantauan Badan Meteorologi Klimatologi dan Geofisika (BMKG) di Landasan Udara TNI Angkatan Udara Halim Perdanakusuma (Jakarta Timur), curah hujan mencapai 377 milimeter (mm). Begitu juga hasil pengukuran di Taman Mini (Jakarta Pusat), curah hujan tercatat sebesar 335 mm.
Banjir merusak real estat yang berlipat ganda dan kerugian ekonomi tidak bisa disepelekan. Sejauh mana risiko banjir berpengaruh terhadap nilai properti dan selalu menjadi pertimbangan pada proses penilaian.
Penilai memasukan risiko banjir pada proses penilaian, jika risiko sudah diperhitungkan dalam harga yang sebanding. Sebab peristiwa banjir mempengaruhi struktur bangunan secara negatif. Juga menyebabkan berkurangnya masa pakai operasional gedung (ekonomis) yang tersisa. Ini menghasilkan diskon yang lebih tinggi dibandingkan dengan properti yang tidak terpengaruh banjir.
Secara umum dapat diasumsikan risiko banjir yang ada telah dinilai dan diperhitungkan dalam sewa. Jika tidak ada persewaan sebanding yang tersedia, risiko banjir dapat dipertimbangkan diskon yang sesuai pada angka sewa. Sebab, banjir bisa membatasi kegunaan properti, terutama di ruang bawah tanah dan lantai dasar tergantung intensitas banjir, seiring waktu properti telah kebanjiran.
Faktor lain yang diperhitungkan adalah waktu yang diperlukan untuk menghilangkan kerusakan. Keterbatasan akibat banjir bisa sampai poperti itu tidak dapat dihuni sepenuhnya. Konsekuensi yang masuk akal bisa dikurangi angka sewa atau bahkan kehilangan total pendapatan sewa. Kegagalan ekonomi lainnya, biaya harus dipertimbangkan untuk properti komersial.
Tidak hanya itu, banjir juga membawa konsekuensi pada biaya manajemen, pemeliharaan dan perbaikan, operasi, dan kekosongan. Apakah, biaya perawatan lebih tinggi, biaya operasi untuk asuransi atau pembersihan yang diperlukan tindakan pasca banjir secara umum menghasilkan biaya tambahan. Properti di wilayah banjir secara teratur jelas akan kehilangan potensi pendapatan sewa. Dengan demikian, risiko banjir dapat dipertimbangkan dengan peningkatan hasil properti.
Penurunan perdagangan (terkait banjir) adalah pengurangan nilai pasar, yang terjadi meskipun dari penghapusan yang tepat dari semua kerusakan pada properti yang disebabkan oleh banjir, karena kecurigaan kerusakan tetap tersembunyi. Pertimbangan penurunan penjualan mengasumsikan banjir itu risiko sebenarnya memainkan peran di pasar real estat lokal, yaitu pemesanan tertentu properti berisiko banjir telah menunjukkan pertimbangan risiko banjir di proses penilaian. Para ahli penilaian menyimpulkan ancaman banjir, mempengaruhi nilai properti secara negatif.
Metode Kuantitatif
Ada kesulitan khusus pada kuantifikasi akurat dari penurunan nilai properti. Beberapa metode bisa diterapkan untuk mendukung penentuan kuantitatif.
- Kapitalisasi biaya investasi tambahan. Secara umum langkah melindungi dari banjir pada bangunan dapat mengurangi atau bahkan menghilangkan ancaman banjir. Namun, untuk bangunan yang tahan banjir menghasilkan biaya tambahan dibandingkan dengan properti yang tidak terpengaruh. Investasi ekstra, terutama, hasil dari memasang pertahanan banjir struktural, sebagai pemanfaatan bahan tahan air konstruksi (ruang bawah tanah tahan air, sistem pencegah air dari saluran pembuangan, pemasangan pelindung pintu dan jendela khusus).
- Kapitalisasi biaya manajemen tambahan. Peristiwa banjir dapat menyebabkan peningkatan biaya manajemen. Jika mungkin untuk menghitung biaya manajemen tambahan, dapat digunakan untuk penentuan penurunan nilai properti yang terkena dampak.
- Pertimbangan biaya perbaikan kerusakan aktual. Jika penilaian mengikuti peristiwa banjir, biaya perbaikan kerusakan aktual memberikan indikasi penurunan nilai properti. Karena kejadian banjir di masa depan mungkin bervariasi dalam intensitas dan durasi, dan juga tidak ada yang tahu kapan banjir akan datang, biaya masih harus dibayar diperlakukan sebagai diskon.
- Kapitalisasi penghasilan kerugian sewa. Konsekuensi peristiwa banjir dengan keterbatasan kegunaannya sudah telah dibahas. Apakah mungkin untuk menghitung kerugian pendapatan sewa yang diharapkan dapatbisa digunakan, untuk penentuan atau orientasi penurunan nilai.
- Kapitalisasi biaya asuransi tambahan. Fakta bahwa banyak orang tidak tahu kerusakan yang disebabkan bencana alam banjir tidak secara otomatis dilindungi asuransi bangunan umum.
Risiko banjir bisa membahayakan stabilitas nilai properti serta salabilitas masa depan, efek pinjaman bisa berubah negatif.
Lalu bagaimana penilai menangani risiko banjir. Apakah mempertimbangkan risiko itu dengan memberikan diskon. Bisa juga kompensasi efek negatif dari risiko banjir berpengaruh positif, dimana lokasi air terdekat hampir tidak berperan.
Penilaian mengakui risiko banjir pada proses penilaian, membutuhkan penyelidikan lebih lanjut, dengan memperoleh informasi topografi, jarak ke perairan berikutnya. Informasi dari otoritas tentang tindakan perlindungan banjir, misalnya konstruksi teknis perlindungan banjir seperti tanggul dan bendungan, bisa membantu. Peta risiko banjir, sejarah banjir properti tetapi juga simulasi berbagai skenario banjir seperti kegagalan bendungan mendukung penilaian risiko banjir.
Informasi yang diperoleh harus dianalisis untuk memperkirakan potensi risiko banjir secara spesifik terkait properti. Laporan penilaian harus memberi kesan ke pembaca hingga tingkat risiko. Info grafis yang menggambarkan potensi risiko banjir. Bila penilai menyimpulkan risiko banjir berpengaruh terhadap nilai properti secara negatif, harus diberikan diskon.
Risiko banjir dan nilai properti menjadi lebih penting di masa depan. Penilaian properti terancam banjir memerlukan pertimbangan khusus, melalui berbagai pendekatan. Risiko banjir muncul di laporan penilaian, juga mempertimbangkan pemberian diskon pada properti itu. (***)
