Semakin terbukanya peluang pekerjaan penilai, profesi ini semakin dikenal. Namun, juga menghadapi risiko yang besar pula. Banyak pekerjaan penilaian termasuk studi kelayakan yang dipermasalahkan secara hukum. Kata kuncinyaadalah meningkatkan kehati-hatian menjalani profesi dan melakukan mitigasi risiko yang tepat.
Wartapenilai.id — Hiruk-pikuk pembangunan infrastruktur di Indonesia, membuat profesi penilai menjadi profesi penentu nilai penggantian wajar atas aset masyarakat (tanah dan bangunan) yang terkena dampak pembangunan. Keterlibatannya itu telah diatur di UU No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Lahan Untuk Kepentingan Publik. Di mana regulasi itu mewajibkan penilaian penggantian wajar melibatkan profesi penilai. Itu jelas semakin membuat ramai pasar penilaian di Indonesia dibanding 10 tahun lalu.
Sebelumnya, memang, pelaku profesi penilai pengadaan lahan belum banyak yang memahami, dengan banyaknya case penilaian yang muncul, profesi penilai semakin awarness terhadap peluang dan risiko yang ada. Seperti pembebasan lahan untuk jalan tol, bandara, pelabuhan, pelebaran jalan, bendungan, pasar, sekolah, tempat pembuangan akhir (TPA) dan lainnya. Apalagi regulasi yang menyertai pengadaan lahan pun kerap mengalami perubahan dengan cepat.
Setidaknya, munculnya peluang itu, membuat pasar penilaian di Indonesia semakin terbuka lebar. Namun, sayang peluang itu hanya dinikmati sekitar 40 persen pemain bisnis penilaian. Dan sisanya sekitar 60 persen pemain masih berebut di pekerjaan penilaian ritel di perbankan, pasar modal, dan penilaian untuk usaha.
Pimpinan Cabang Medan, KJPP Amin Nirwan Alfiantori & Rekan, Taslim, mengakui bahwa profesi penilai salah satu profesi yang dimuliakan, diuntunghkan dengan adanya peluang itu, pekerjaan penilaian semakin besar namun juga ada risiko yang besar. Dia memberikan contoh di Medan ada sekitar 31 KJPP, namun yang terlibat bermain di penilaian pengadaan lahan untuk kepentingan publik tidak lebih dari 10 KJPP.
Lebih lanjut, Taslim menjelaskan, untuk bermain di wilayah pengadaan lahan, tim penilai harus memiliki kemampuan memitigasi risiko lebih baik. Sebab, di wilayah pengadaan lahan banyak trik dan jerat hukum yang bisa menjebak bila tidak mampu melakukan mitigasi risiko dengan baik. ”KJPP yang berani mengambil penilaian pengadaan lahan, memiliki kemampuan memitigasi risiko dan lebih pede menjalaninya,” terang bapak 4 orang anak ini.
Meski demikian, bukan berarti pekerjaan di ritel perbankan tidak ada risiko, justru risiko lebih tersebar di setiap hasil penilaian. Dari sisi jumlah pekerjaaan penilaian, penilaian ritel di perbankan jauh lebih besar dibanding penilaian pengadaan lahan. Dia memberikan ilustrasi, dalam satu tahun ada sekitar 3 sampai 10 pekerjaan penilaian pengadaan lahan, namun untuk perbankan pekerjaan penilaian ratusan. Banyak KJPP yang masih menguasai risiko di perbankan maka permainannya sebatas di perbankan. ”Ngeri-ngeri sedap antara potensi pendapatan dan risiko yang menghadang di pengadaan lahan,” tambah Taslim yang juga menjabat sebagai Anggota Penguji USP Properti, di MAPPI ini.
Besarnya risiko pengadaan lahan terutama di daerah, Taslim menjelaskan, tidak lepas dari perilaku ASN yang koruptif, semua dipandang sebagai sebuah proyek. Itu jelas membuat sulit pelaku penilai turut serta dalam pembangunan nasional. Misal, untuk pengadaan lahan di daerah jika terjadi kerugian, hasil penilaian menjadi bukti dan penilai bisa terlibat turut serta memperkaya pihak lain yang ujungnya penilai bisa terjerat kasus hukum.
Jerat Hukum
Semakin dikenalnya profesi penilai dan tambahan banyaknya peluang pekerjaan penilaian, membuat profesi ini semakin ngeri-ngeri sedap. Sebelumnya, hasil pekerjaan penilaian jarang dipermasalahkan secara hukum. Namun saat ini banyak pekerjaan penilaian yang menjadi bukti hukum, termasuk studi kelayakan.
Lebih Lanjut, Taslim menjelaskan, produk yang ditawarkan penilai ada penilaian, studi kelayakan, pengawasan proyek dan lainnya. Seperti studi kelayakan yang dihasilkan penilai saat ini bisa di permasalahkan. padahal dalam studi kelayakan pekerjaan yang dilakukan mengkaji, me-review business plan. Pekerjaan studi kelayakan mengkaji dan me-review angka yang dihasilkan pihak lain. Dari situ muncul rekomendasi layak atau tidak. ”Namun sekarang harus lebih hati-hati, banyak penilai yang melakukan studi kelayakan bisa dipanggil kejaksaan,” terang Taslim.
Pekerjaan studi kelayakan itu wilayah kajian, yang tidak ada keterkaitan fakta hukum. Hasil studi kelayakan, rekomendasi layak bila semua asumsi yang disusun terpenuhi, jika tidak terpenuhi menjadi tidak layak.
Taslim menilai banyak pihak lebih memperhatikan kata layak, tanpa memperhatikan ujungnya, dan penilai dikejar karena telah menyatakan layak, ternyata proyeknya terkendala misalnya, untuk di perbankan bisa mengalami kredit default atau gagal.
Sampai di sini agak sulit menjelaskan ketidakpahaman APH dengan produk yang dihasilkan penilai. Lagi-lagi belum dibuktikan secara ilmiah, sudah dianggap telah turut serta melakukan suatu tindakan yang menguntungkan pihak lain.
Untuk itu, Taslim menegaskan semakin ke sini profesi penilai harus semakin meningkatkan kehati-hatian, sebab sudah banyak pihak yang memahami cara kerja profesi, termasuk celah kelemahan profesi yang belum diatur oleh UU ini. Bisa jadi pihak yang memahami itu memanfaatkan profesi ini untuk hal-hal yang menguntungkan kelompoknya, dan penilai selalu menjadi korban.
Ada salah satu oknum, kala itu, bukan penilai dan melakukan pekerjaan penilaian, membuat laporan penilaian dan bekerjasama dengan salah satu perbankan di Medan. Hasil penilaiannya menjadi rujukan. Kenapa itu bisa terjadi? Si Oknum itu sangat memahami seluk beluk pekerjaan penilaian hingga menjadi opini nilai. Kondisi ini juga pernah terjadi di pengadaan lahan, saat penilai turun melakukan penilaian untuk mencari data. Lalu mereka mulai memasang data penawaran, yang disebar di sekitar lokasi.
Di sinilah Taslim menegaskan butuh penilai yang handal, bukan sekedar bekerja namun memiliki insting yang tajam, didukung database yang update. Bisa dibayangkan bila penggiringan fakta yang keliru itu bisa mempengaruhi harga pasar. Misal harga tanah masih Rp 100 ribu per meter, namun banyak penawaran di angka Rp 300 ribu.
Kalau penilai kurang pengalaman akan memakai data pasar tanah Rp 300 ribu itu. Setelah muncul kasus baru penilai sadar bahwa data itu tidak pernah ada. atau setelah penilainya pulang data penawaran itu semua hilang. ”Itu banyak ditemui, penilai terjebak di situ. karena dia tidak memiliki data base yang update. Jika memiliki database yang update, kondisi semacam itu tidak akan terjadi. Database saat ini menjadi masalah dan mudah-mudahan bisa segera diselesaikan dalam waktu dekat untuk mendukung pekerjaan penilaian, terang Taslim.
Dengan database, lebih lanjut Taslim menjelaskan, menjadi hal yang penting sebagai kontrol atas data pasar Rp 100 ribu per meter seperti di atas. Bila melenceng di atas database yang dimiliki akan muncul peringatan kecurigaan akan kebenaran data tersebut. Di sinilah perlunya dibangun database penilaian, baik MAPPI, Kementerian ATR/BPN dan Kementerian Keuangan. ”Dengan begitu basis data untuk penilaian menjadi lebih kuat,” jelas Taslim.
Bisa jadi, hasil penilaian yang menyangkut di wilayah hukum, akibat APH menggunakan NJOP untuk meng-counter nilai yang dikeluarkan penilai. Sebab, di ranah penilaian, NJOP tidak diakui sebagai nilai, karena untuk tujuan penerimaan pajak (ada unsur politisnya). Naik turunnya NJOP selalu terkait dengan pencapaian PAD yang saat ini diperoleh.
Dengan adanya database nasional, paling tidak penilai mampu bekerja sesuai rule dari pendekatan yang dipakai dan mencerminkan kondisi riil nilai dari suatu aset yang dinilai. Semua berawal dari database yang teruji sebagai bahan baku melakukan penilaian. Ending-nya, tidak akan ditemui lagi nilai ketinggian atau kerendahan, sesuai dan tidak bias dengan kondisi pasar di mana aset itu berada yang bisa diungkapkan penilai. (Arief Maulana)
