Masukan Rancangan Peraturan Pemerintah Tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum

Pasca disahkan Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja pada 2 Nopember 2020 maka pada saat berlakunya Undang-Undang ini, setiap peraturan perundang-undangan di bawah Undang-Undang yang berlaku dan bertentangan dengan ketentuan Undang-Undang ini atau bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang lebih tinggi, atau bertentangan dengan putusan pengadilan harus dilakukan harmonisasi dan sinkronisasi yang dikoordinasikan oleh kementerian atau lembaga yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pembentukan peraturan perundang-undangan.

Dalam pelaksanaan UU Nomor 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja, setidaknya terdapat 9 Rancangan Peraturan Pemerintah yang didalamnya terdapat beberapa pasal yang mengatur peran profesi jasa penilai, maka sekiranya adalah penting untuk dibuatkan payung hukum peraturan yang mengatur tentang profesi penilai. Selama ini, penilai hanya diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) sehingga dalam RPP ini dan dalam beberapa peraturan perundangan yang berlaku, definisi dan persyaratan serta pengaturan jasa penilai dapat berbeda beda. Demi tercapainya pembangunan nasional yang berkesinambungan serta mengembangkan profesi jasa penilai, maka adalah sangat penting dan urgen apabila jasa penilai dapat dibuatkan peraturan perundang undangannya sehingga bisa sinkron dengan peraturan yang ada ataupun peraturan yang akan dirancang.

Salah satu RPP yang sangat banyak mengatur keberadaan peran profesi penilai adalah Rancangan Peraturan Pemerintah (RPP) Tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum sebagai pelaksanaan ketentuan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum serta ketentuan Pasal 122, Pasal 123, Pasal 124 dan Pasal 173 Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja.

Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum telah banyak membawa kemajuan pembangunan infrastruktur dalam menunjang ekonomi nasional, telah banyak jalan tol terbangun yang menghubungkan antar kota sehingga memudahkan distribusi transportasi barang dan jasa, bendungan dan waduk banyak terbangun sehingga mengurangi bencana banjir dan mengurangi dampak kekeringan pada wilayah rawan bencana, telah banyak dibangun pembangkit dan jaringan transmisi dan distribusi jaringan listrik sehingga bisa mengaliri aliran listrik bagi penduduk serta bagi industry dan perkotaan dan insfratruktur lain bagi kepentingan umum. Namun pada sisi lain, keberhasilan dan kesuksesan ini harus dibayar mahal oleh profesi penilai, telah banyak penilai yang harus masuk dalam penjara karena beban penentuan besaran ganti rugi ditugaskan kepada profesi penilai sementara dalam melaksanakan profesinya, penilai tidak diberi sarana payung hukum undang undang, telah banyak penilai yang dikriminalisasi karena opini seorang penilai ternyata bisa dianggap sebagai tindak pidana, hanya di Indonesia ini, sebuah opini atau pendapat bisa pidana dan dipenjara. Semoga pemerintah negara ini bisa melindungi dan menghargai profesi penilai dan memberi payung hukum sebagai perlindungan kepada penilai dan stakeholder di negeri ini.

Permasalahan

Poin poin penting dari yang mengatur tentang penilai pada RPP Pertanahan yang sempat di publikasikan pada 9 Nopember 2020 adalah sebagai berikut:

1. Definisi Penilai Pertanahan
2. Sanksi Administratif dan/atau Pidana
3. Pendampingan Musyawarah
4. Penjelasan Final dan Mengikat
5. Penilaian pada Skala Kecil
6. Penentuan besaran nilai non fisik.

Pembahasan

Definisi Penilai Pertanahan

Pada RPP Pertanahan, pada pasal 1 ayat 13 definisi penilai pertanahan mengalami perubahan definisi dari yang ada UU No 2 tahun 2012. Definisii penilai pertanahan ini sebenarnya tidak di revisi pada UU 11 tahun 2020. Perubahan pada RPP ini ternyata untuk mengakomodir masuknya istilah baru yaitu penilai publik sebagai salah satu solusi ketika pada pengadaan tanah di suatu daerah tidak terdapat penilai pertanahan sehingga instansi yang membutuhkan tanah dapat langsung menggunakan penilai publik.

Penggunaan istilah penilai publik pada pasal pasal di RPP akhirnya keluar dan disebutkan pada pasal 68 dimana Dalam hal pemilihan Penilai sebagaimana dimaksud dalam pada ayat (3) tidak dapat dilaksanakan, instansi yang memerlukan tanah menunjuk Penilai Publik. Penunjukan penilai publik untuk menilai pada pengadaan tanah adalah sangat beresiko dan riskan serta membuka potensi semakin banyak permasalahan hukum dan dapat menjebak para penilai di daerah daerah masuk ranah pidana.

Pada PMK 101 dan perubahan serta KEPI 2018 disebutkan bahwa, penilai dalam melakukan kegiatan praktek penilaian harus sesuai dengan bidang keahlian/kompetensi yang dimiliki. Penilaian pada pengadaan tanah membutuhkan kompetensi atau keahlian yang spesifik bahkan pada standar penilaian diatur spesifik pada SPI 204 dan tidak semua penilai publik memiliki pemahaman/keahlian/kompetensi dalam hal tersebut. Hanya penilai pertanahan yang memiliki keahlian tersebut karena persyaratan untuk mendapatkan lisensi penilai pertanahan mewajibkan untuk mengikuti Pendidikan dan pelatihan terkait pengadaan tanah.

Dalam rangka memenuhi kebutuhan penilai pertanahan didaerah daerah yang belum terdapat penilai pertanahan seperti di Indonesia bagian timur atau wilayah wilayah jauh jauh pulau jawa, maka dibuka peluang penilai public klasifikasi property sederhana untuk bisa menjadi penilai pertanahan dengan prioritas untuk menjawab kebutuhan penilaian skala kecil.

Sanksi Administratif dan/atau Pidana

Pada dasarnya hasil output dari pekerjaan jasa profesi penilai adalah sebuah opini yang dalam hal ini adalah opini nilai. Pada profesi apapun dan dimanapun, sepanjang yang dilakukan seorang profesi dalam menjalankan kegiatannya sudah sesuai dengan prosedur standar profesinya, maka tidak seharusnya profesi tersebut dikenakan Tindakan pidana.

Pasal 32 UU No. 2 Tahun 2012:

• Penilai yang ditetapkan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 31 ayat (1) wajib bertanggung jawab terhadap penilaian yang telah dilaksanakan.
• Pelanggaran terhadap kewajiban Penilai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dikenakan sanksi administratif dan/atau pidana sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Untuk mengetahui dan membuktikan apakah seorang penilai dan hasil penilaiannya telah sesuai dengan prosedur standar profesinya atau tidak maka hanya asosiasi dari profesi yang membuat standar profesi lah yang bisa menentukan dan bukan pihak lain. Maka dalam perkara penilaian pengadaan tanah, hasil opini nilai seorang penilai seharusnya hanya bisa dipertanggung jawabkan secara administrative/perdata sedangkan perbuatan yang disengaja dan berkategori fraud baru bisa dipidana. Pemisahan bentuk pelanggaran ini harus dimasukan dalam RPP sehingga profesi penilai tidak rawan untuk dikriminalisasi.

Pendampingan Musyawarah

Dalam RPP pertanahan, pelaksana pengadaan tanah melaksanakan musyawarah didampingi oleh penilai dan instansi yang memerlukan tanah. Pada kegiatan ini, perlu diatur agar tidak melebihi kewenangan/tugas Penilai.

Penilai yang dimaksud mendampingi dalam musyawarah mungkin bisa di perluas bahwa tidak hanya atau berarti harus penilai pertanahannya namun dimungkinkan juga bisa diwakilkan kepada tim teknis yang memang melaksanakan dilapangan karena penilai yang bekerja dalam wadah KJPP di pekerjaan pengadaan tanah sebenarnya terdiri dari tim penilai.

Penjelasan Final dan Mengikat

Pada UU No. 11 Tahun 2020 pasal 34 ayat 3, Besarnya nilai Ganti Kerugian berdasarkan hasil penilaian Penilai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) bersifat final dan mengikat.

Kata bersifat final dan mengikat pada UU Mahkamah Konstitusi (UU 24/2003) bermakna putusan MK langsung memperoleh kekuatan hukum tetap sejak diucapkan dan tidak ada upaya hukum lain yang dapat ditempuh terhadap putusan tersebut.

Kata bersifat final dan mengikat pada UU Arbitrase dan alternatif penyelesaian Sengketa (UU 30/1999) bermakna Putusan arbitrase bersifat final dan mempunyai kekuatan hukum tetap dan mengikat para pihak. Artinya, putusan arbitrase merupakan putusan final dan dengan demikian tidak dapat diajukan banding, kasasi atau peninjauan Kembali.

Kata bersifat final dan mengikat pada UU Perlindungan Konsumen (UU 8/1999) terkait putusan Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen bermakna bahwa yang dimaksud dengan putusan majelis bersifat final adalah bahwa dalam badan penyelesaian sengketa konsumen tidak ada upaya banding dan kasasi. Namun sifat final ini berlaku apabila dalam waktu 14 hari kerja tidak ada upaya hukum keberatan kepada pengadilan negeri setelah pemberitahuan putusan tersebut.

Dari beberapa sifat final dan mengikat yang tercantum pada UU yang ada di negara ini, tidak semua berlaku status sama, pada UU 8/1999 cenderung berlaku bersyarat setelah 14 ada tidak ada perlawanan hukum. lalu bagaimana dengan hasil penilaian penilai. Apakah bersifat final dan mengikat juga dimaknai sama seperti UU 24/2003 atau bisa seperti UU 8/1999 atau bisa juga berbeda makna mengingat pada UU No. 2/2012 dan UU 11/2020 terhadap hasil penilaian, pihak yang berhak masih memiliki waktu mengajukan keberatan dalam waktu 14 hari kerja setelah musyawarah ke pengadilan negeri bahkan masih ada kasasi 14 hari kerja atas putusan Pengadilan Negeri ke Mahkamah Agung. Selain itu, dalam prakteknya, setelah dilakukan penilaian oleh penilai, daftar nominative sebagai dasar penilaian juga sering mengalami perubahan/revisi sehingga berpotensi merubah hasil penilaian. Adalah sangat penting untuk memberi penjelasan pada kata final dan mengikat sehingga pasal ini memiliki makna yang jelas dan memberi kepastian hukum atas nilai yang hasilkan oleh penilai.

Terkait dengan masih ada potensi perubahan hasil penilaian karena terjadinya perubahan daftar nominatif setelah dilakukan berita acara serah terima pekerjaan, adalah bukan tanggung jawab penilai dan pihak pelaksana serta instansi yang membutuhkan tanah dapat melakukan penilaian ulang terhadap bidang yang mengalami perubahan daftar nominative.

Penilaian pada Skala Kecil

Pada penilaian skala kecil yang diatur pada RPP pasal 127, pada dasarnya dapat dilakukan secara langsung melalui cara jual beli, tukar menukar atau cara lain yang disepakati atau dengan menggunakan tahapan pasal 4 yaitu tahapan pengadaan tanah untuk kepentingan umum.

Penilaian pada skala kecil ini pada prakteknya banyak memakan korban penilai dan pihak BPN serta pejabat instansi karena ketidaktahuan dalam pelaksanaan pengadaan tanah atau memang karena sengaja melakukan Tindakan untuk kepentingan tertentu sehingga merugikan keuangan negara. Adalah sangat penting untuk memberi Batasan terkait nilai apa yang bisa dikeluarkan untuk pengadaan secara langsung karena adanya frasa cara lain yang disepakati dan cara jual beli yang didalam prakteknya pasti ada unsur tawar menawar. Adalah salah apabila dalam transaksi, pihak selaku pembeli tidak melakukan negoisasi atau penawaran harga kepada pihak penjual karena pada dasarnya uang yang digunakan adalah uang negara. Atau terkadang dapat muncul suatu pendapat mengapa harus membeli tanah menggunakan nilai khusus atau nilai penggantian wajar jika bisa menggunakan nilai pasar atau mengapa harus membayar sebesar nilai pasar jika penjual bersedia menjual dibawah nilai pasar.

Tanpa memberi Batasan atas jenis nilai dan besaran nilai yang digunakan dalam transaksi, maka penilai dan pihak yang membutuhkan tanah sangat rentan terkena jeratan hukum atas perbedaan cara pandang dalam menggunakan nilai.

Untuk itu perlu di perjelas bahwa apabila pengadaan tanah skala kecil dilakukan dengan cara jual beli dan tukar menukar atau secara langsung, maka harus menggunakan nilai pasar dan jika tidak bisa menggunakan nilai pasar, maka pihak yang membutuhkan tanah dapat melakukan upaya kedua melalui tahapan pengadaan tanah untuk kepentingan umum sesuai pasal 4.

Penentuan besaran nilai non fisik

Penilaian besarnya ganti rugi dengan menggunakan nilai setara nilai penggantian wajar yang berupa nilai fisik ditambahkan dengan nilai non fisik mengakibatkan penggunaan sistematika penilaian yang rumit, penentuan komponen non fisik sangat sulit untuk diseragamkan dan dibuat standar karena itu diperlukan suatu kebijakan negara melalui pemerintah untuk menjadi satu besaran standar.

Pada penilaian penentuan besarnya kompensasi pada pemberian kompensasi dibawah jalur ROW untuk kepentingan ketenaga listrikan, perhitungan besaran prosentase ditentukan oleh pemerintah dari nilai pasar (Permen ESDM 27/2018) sedangkan penilai diberi tugas menentukan nilai pasar sehingga terjadi keseragaman dan standar yang terukur bagi semua pihak. Dalam UU 11/2020 pasal 42 terkait perubahan UU 30/20019 pada pasal 30 terkait dengan ketentuan perhitungan besaran kompensasi juga diamanatkan untuk diatur dalam peraturan pemerintah yang saat ini juga sedang dibuatkan RPP.

Untuk transparansi dan akuntabilitas serta kestandaran perhitungan nilai non fisik maka diusulkan untuk membuat formula perhitungan besaran nilai non fisik yang ditetapkan melalui Menteri/gubernur.

Kesimpulan

Masukan dan usulan ini adalah berdasarkan draft RPP Pertanahan tertanggal 9 Nopember 2020. Beberapa hal bisa disimpulkan dan menjadi masukan terhadap draft RPP Pertanahan ini adalah:

1. Definisi Penilai pertanahan: Penggunaan definisi penilai pertanahan seharusnya Kembali merujuk pada UU 2/2012 dan dibuka kesempatan kepada penilai publik dengan klasifikasi property sederhana untuk bisa menjadi penilai pertanahan.
2. Sanksi Administratif dan/atau Pidana: Seorang penilai dalam melaksanakan penilaian hanya bisa diperiksa dan dinyatakan sudah sesuai atau tidak sesuai dengan standar profesi penilaian oleh asosiasi profesi penilai. Terkait dengan sanksi pelanggaran maka Pelanggaran terhadap kelalaian atau kesalahan atau ketidaksesuaian dengan standar profesi dikenakan sanksi administratif sedangkan Pelanggaran karena kesengajaan atau tindakan dengan sengaja melanggar hukum untuk maksud mendapatkan keuntungan pribadi atau kelompoknya dan secara langsung merugikan pihak lain dikenakan sanksi pidana.
3. Pendampingan Musyawarah: Penilai yang dimaksud mendampingi dalam musyawarah mungkin bisa di perluas bahwa tidak hanya atau berarti harus penilai pertanahannya namun dimungkinkan juga bisa diwakilkan kepada tim penilai yang memang melaksanakan dilapangan.
4. Penjelasan Final dan Mengikat: yang dimaksud dengan final dan mengikat adalah hasil penilaian tidak dapat diganggu gugat sepanjang penilaian dilakukan berdasarkan standar penilaian yang dikeluarkan oleh organisasi profesi penilai yang telah diakui instansi yang berwenang serta tidak dapat dilakukan upaya hukum setelah melewati 14 hari kerja musyawarah. Apabila terdapat perubahan/revisi daftar nominative setelah dilakukan berita acara penyerahan hasil penilaian, maka ketua pelaksana pengadaan tanah/instansi yang membutuhkan tanah melakukan penilaian ulang.
5. Penilaian pada Skala Kecil: Penilai menggunakan nilai pasar sebagai batas atas apabila pengadaan tanah dilakukan secara langsung dan menggunakan nilai penggantian wajar apabila dilakukan sesuai dengan tahapan pengadaan tanah.
6. Penentuan besaran nilai non fisik: Besaran nilai kerugian lain atau nilai non fisik formula perhitungannya adalah prosentase dikalikan dengan nilai pasar dimana besaran prosentase tersebut ditentukan melalui peraturan Menteri atau peraturan gubernur.

Surabaya, 23 Nopember 2020

Penulis: Wakil Ketua 2, Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).