Wartapenilai.id—Salah satu metode pendekatan penilai personal properti adalah pendekatan pendapatan. Pendekatan ini mendasarkan diri pada prinsip antisipasi, yang menyatakan nilai pasar adalah nilai sekarang dari manfaat masa depan yang akan diperoleh dari kepemilikan properti.
Properti yang menghasilkan pendapatan dibeli untuk mendapatkan hak menerima aliran pendapatan masa depan dari properti itu. Penilai mengevaluasi aliran pendapatan ini dalam hal kuantitas, kualitas, durasi, dan bentuk, dan kemudian mengubahnya dengan menggunakan tingkat kapitalisasi yang sesuai menjadi perkiraan nilai saat ini.
Perkiraan ini merupakan jumlah yang akan bersedia dibayarkan oleh investor yang bijaksana sekarang untuk hak menerima aliran pendapatan yang dihasilkan oleh properti tertentu. Harus diperhatikan bahwa sewa, pengeluaran, dan tarif mencerminkan apa yang diharapkan investor tipikal untuk jenis properti yang dinilai.
Penilai harus mengingat tujuan penilaian memperkirakan nilai pasar, memungkinkan matematika untuk mencerminkan perhatian investor pada umumnya. Langkah-langkah dalam pendekatan pendapatan untuk menilai langkah-langkah dasar dalam pendekatan pendapatan.
Seperti memperkirakan potensi pendapatan kotor (pendapatan bulanan kali12 bulan = pendapatan kotor tahunan). Lalu kurangi biaya yang diperbolehkan seperti biaya transportasi dan biaya instalasi khusus untuk menghitung pendapatan kotor efektif. Perkiraan biaya ini sebelum diskon, perolehan kembali dan pajak. Lalu kurangi biaya yang diperbolehkan dari pendapatan kotor untuk menentukan pendapatan operasional bersih (dikapitalisasi ke dalam perkiraan nilai).
Menetukan tingkat kapitalisasi yang tepat (mencerminkan pengakuan pengembalian investasi, laba atas investasi, dan tarif pajak efektif). Menentukan prosedur penggunaan huruf besar yang tepat untuk digunakan. Memanfaatkan laba bersih menjadi indikasi nilai sekarang.
Proses kapitalisasi yang dinyatakan dalam rumus dengan potensi Pendapatan Bruto dikurangi beban yang diizinkan sama dengan pendapatan bersih sebelum diskon, perolehan kembali, dan pajak. Baru pendapatan bersih dibagi tingkat kapitalisasi sama dengan nilai.
Validitas pendekatan ini mengharuskan penilai mengikuti tiga pedoman, membuat tingkat kapitalisasi yang realistis, membuat penyesuaian yang sesuai untuk pengeluaran dan memilih metode pendekatan pendapatan dengan tepat.
Memang terjadinya kesalahan kecil dalam tingkat kapitalisasi atau biaya yang diperbolehkan bisa membuat variasi yang cukup besar dalam estimasi akhir nilai. Saat menggunakan pendekatan pendapatan, harus dikorelasikan dengan biaya dan pendekatan pasar untuk sampai pada estimasi nilai akhir. Jika dikembangkan dengan benar, pendekatan pendapatan dapat digunakan secara efektif untuk menilai properti yang disewakan. Ini juga dapat digunakan untuk menilai mesin dan peralatan. (***/Toto Aribowo)
