Kepedulian Balon DPN SEPAKAT meningkatkan kompetensi anggota tidak perlu diragukan lagi. Bimbingan belajar, via Zoom yang diberikan secara gratis, terus dan terus dilakukan untuk membekali anggota. Kali ini Tim Sukses Balon DPN SEPAKAT menggelar Program SEPAKAT diskusi pendekatan penilaian.
Wartapenilai.id—Diskusi pendekatan penilaian menghadirkan pembicara Rizki Novarino (Balon Dewan Penilai No. 15), Anton Abdur Rahman (Rekan KJPP Yanuar Rosye & Rekan). Diskusi itu dimoderatori Juniadi Amral dan Hardinal, sekaligus memperkuat dengan penyelesaian case-case penilaian. Diskusi itu digelar via Zoom yang diikuti 145 peserta, 26 Agustus 2020.
Setiawan, salah satu Balon DPN SEPAKAT saat membuka diskusi dilakukan via Zoom mengatakan diskusi pendekatan penilaian ini menghadirkan pembicara yang kompeten. Dia berharap peserta mampu menyerap materi yang diberikan dan sangat bermanfaat membantu pelaksanaan tugas penilai. “Pada prinsipnya profesi penilai ujungnya berpraktik, selain menguasai teori, harus pula mahir menguasai praktik di lapangan,” terang Setiawan.
Setiawan menegaskan Balon DPN SEPAKAT akan terus menyiapkan bimbel sebagai sarana latihan baik untuk menyelesaikan case-case dan problem penilaian, juga untuk mencapai keseimbangan baik dalam memahami teori maupun praktik penilaian. “Ke depan bisa menjadikan latihan menjadi bagian rutin. Semakin banyak melakukan latihan case-case dan problem penilaian, membuat ketrampilan pemahaman teori dan praktiknya menjadi seimbang,” tambah Setiawan.
Rizki Novarino dalam pemaparannya mengulas penerapan pendekatan pasar untuk properti sederhana, apa saja yang perlu di perhatikan. Rizki menjelaskan diantaranya menentukan penyebaran lokasi data pembanding, memahami data error atau verifikasi data error, melakukan adjustment data pasar yang valid, hingga menentukan data pembanding yang sebanding.
Lebih lanjut Rizki Novarino dari KJPP Rizki Djunaedy & Rekan ini menguraikan penentuan lokasi data pembanding tidak boleh terpusat ke satu mata arah angin. Itu berpengaruh data pembanding yang diambil bisa lebih condong ke nilai yang lebih tinggi atau lebih rendah, tidak mencerminkan kondisi sebenarnya. “lokasi data pembanding sebaiknya tersebar merata ke empat penjuru mata angin,” jelas Rizki.
Lalu, untuk memverifikasi data error, yang kemungkinkan terjadi saat penilaian, Rizki Novarino menjelaskan penilai harus melakukan interpolasi terhadap nilai data pembanding. Sebab, data pembanding yang error tidak bisa di jadikan sebagai data. Indikasi itu bisa diketahui, misalnya nilai tanah di depan objek penilaian, jalan kelas 2 terdapat Data 1 dengan harga Rp 15 juta/meter. Data 2 di jalan boulevard Rp 10 juta/meter dan Data 3 di jalan kelas 2 Rp 6 juta /meter.
Melihat data ini terlihat ada yang ganjil, di jalan boulevard lebih murah di banding Data 1, ini masuk kategori data error. Solusinya cari data pembanding baru, Data 4 Rp 8 juta/meter. Ini sudah masuk akal dan bisa di gunakan. “Risikonya terkadang tidak bisa diterima klien, di depan objek, data 1 Rp 15 juta/meter. Data yang digunakan Data 2, Data 3, dan Data 4,” jelas Rizki.
Rizki juga memberikan trik, letak titik data pembanding di screen shoot dari googlemap dan bisa didokumentasikan di kerta kerja. Dia juga menjelaskan pentingnya melakukan adjustment data pasar dibuat secara valid. Adjustment harus konsisten, tidak boleh ngaco, sebab bisa mempengaruhi kesimpulan nilai.
Lebih lanjut Rizki juga memberikan gambaran kriteria data pembanding yang disebut sebanding. Untuk itu, antara aset dan data pembanding harus sebanding harus memenuhi 4 aspek (sosial, lingkungan, ekonomi, dan pemerintahan). Secara sosial diuji tingkat kepadatan penduduk, penghuni lingkungan, tingkat umur, ukuran rumah tinggal, status pekerjaan, tingkat kriminalitas, kebersihan dan ketersdiaan fasilitas umum lainnya.
Pengaruh lingkungan seperti lebar jalan, tingkat kepadatan dan ruang terbuka hijau, ketersediaan dan kualitas fasilitas, akses transportasi, perubahan peruntukan, hingga pembuangan limbah. Pengaruh ekonomi tingkat pendapatan, pemerataan pendapatan, tingkat hunian pemilik properti, trend nilai properti, tingkat kekosongan untuk beberapa jenis properti, jumlah pembangunan dan konstruksi. Pengaruh kebijakan pemerintah mulai pajak properti, peruntukan, kualitas layanan publik, ketentuan lingkungan.
Data pembanding yang sebanding, Rizki menjelaskan sesuai SPI 300 harus komprehensif, sejenis dan sebanding, terbaru, transaksi atas dasar yang wajar, dapat diverifikasi, dan konsisten.
Lalu presentasi dilanjutkan Anton Abdur Rahman dengan menjelaskan penerapan sistem Biaya Teknik Bangunan (BTB) dalam pendekatan penilaian. Anton memberikan gambaran bagaimana sistem BTB diterapkan. Mulai menentukan kategori properti yang dinilai, menentukan biaya unit terpasang sesuai speksifikasi, mencari IKK sesuai lokasi yang dinilai. Lalu mencari ILM sesuai jumlah lantai dan menambahkan biaya tak langsung.
Dalam menghitung Biaya Reproduksi Baru (BRB), Anton menjelaskan penilai perlu menambahkan kolom adjustment yang khusus. Itu untuk menyikapi adanya perbedaan kualitas yang tidak mengikuti mayoritas grade secara keseluruhan. Atau terdapat jenis material yang belum ada di BTB, dengan mencari subsitusi yang mendekati lalu disesuaikan.
Anton Abdurahman memberikan ilustrasi dari speksifikasi material tumah tinggal. Mulai komponen, rincian spesifikasi fisik dan material (rumah mewah, menengah, sederhana). Komponennya terdiri dari jumlah lantai, pondasi, struktur, rangka atap, penutup atap, plafon, dinding, pintu jendela, lantai, utilitas, kualitas pengerjaan, durasi pengerjaan, pengali koefisien upah stanadar SNI.
Dari situ, Anton menjelaskan lebih lanjut mekanisme perhitungan % volume tiap jenis material, mulai dari pondasi, struktur, rangka atap, penutup atap, plafon, dinding, konstruksi dinding, finishing dinding, pintu jendela, lantai, utilitas. Anton Abdur Rahman juga memberikan perhitungan volume rumah mewah, menengah, sederhana, bangunan semi permanen, gudang, low rise building, dan contoh perhitungan BRB lainnya.
Sementara Juniadi Amral memberikan penyegaran analisis data, pendekatan penilaian dan latihan soal. Secara ringkas Adi membahas sekilas teori untuk menyegarkan ingat peserta terkait analisis pasar, tingkatan dalam analisis pasar, analisis HBU, hirarki pendekatan penilaian, pendekatan pasar, teknik penyesuaian data pasar, penyesuaian data pembanding dengan objek penilaian, pendekatan pendapatan, pendekatan biaya. Juniadi Amral juga memberikan latihan soal tingkat kapitalisasi, penyusutan (fisik, fungsi, dan ekonomi), GIM rata-rata, menghitung total penyusutan.
Sementara Hardinal memperkuat memberikan latihan soal time value of money. Setidaknya ada lima soal time value of money yang dibahas untuk memperkuat kompetensi anggota. Dan hingga akhir, diskusi itu diikuti 69 peserta, yang selesai hingga menjelang malam.
Peserta diskusi pendekatan penilaian dan bimbingan belajar PDP-2 Properti sangat antusias mengikuti hingga akhir sesi. Bimbel yang digelar Timses Balon DPN SEPAKAT, via Zoom yang diberikan secara free ke anggota MAPPI, bisa menjadi ajang mengasah diri, menyeimbangkan pemahaman antara teori dan praktik penilaian. Itu sangat bermanfaat untuk menyelesaikan praktik penilaian, juga bekal menempuh sertifikasi MAPPI, dan mengarah ke Penilai ber-Register Menteri Keuangan (RMK). (***/HS)
