Wartapenilai.id—Pemerintah sangat konsen melaksanakan pembangunan infrastruktur guna memperkuat pondasi pembangunan yang berkelanjutan (sustainable development). Tujuan pembangunan infrastruktur untuk menopang peningkatan pertumbuhan ekonomi nasional, dan membutuhkan ketersedian lahan dan tidak jarang memerlukan pengadaan tanah. Pengadaan tanah diatur Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 dan peraturan turunannya.
Pengadaan tanah merupakan kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak (Pasal 1 angka 2 UU No. 2/2012). Dari definisi tersebut dapat di tafsirkan bahwa pengadaan tanah, salah satu cara perolehan Tanah Negara, sehingga hal ini dapat menjadi titik terang bagi pemerintah bahwa pengadaan tanah bukan satu-satunya cara dalam perolehan tanah negara. Sebelumnya istilah Pengadaan Tanah belum dikenal di Undang-Undang Pokok Agraria (UU No. 5 Tahun 1960), karena perolehan tanah untuk kepentingan umum dijamin melalui Pencabutan Hak (Pasal 18 UU No. 20 Tahun 1961). Dan bentuk perolehan tanah negara lainnya adalah berupa hibah atau penyerahan tanah tanpa ganti kerugian.
Ada 6 (enam) prinsip dasar pada pengadaan tanah menurut Prof. Kurnia Warman, (1) pengadaan tanah melalui musyawarah, (2) sifatnya hanya untuk kepentingan umum, (3) pelepasan atau penyerahan Hak Atas Tanah, (4) penghormatan Hak Atas Tanah, (5) pemberian ganti kerugian dan (6) sesuai dengan rencana umum tata ruang. Jika salah satu saja dari enam prinsip pengadaan tanah tersebut tidak terlaksana maka bukan di sebut lagi sebagai pengadaan tanah. Prinsipnya setiap pengadaan tanah wajib di sertai dengan ganti kerugian yang disepakati dalam musyawarah. Ganti kerugian untuk perolehan tanah bagi pemerintah tanpa musyawarah disebut dengan pencabutan hak (UU No. 20 Tahun 1961).
Sedangkan ganti kerugian merupakan penggantian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak dalam proses pengadaan tanah. Ganti kerugian bukan berarti walapun diganti tetap merugi, tetapi penggantian agar tidak rugi lagi. Apa saja yang di ganti yaitu (1) Hak Atas Tanah, (2) Ruang atas tanah dan bawah tanah; (3) Bangunan, (4) Tanaman, (5) Benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah; dan (6) Kerugian lain yang dapat dinilai. Bentuk ganti kerugian berupa Uang (lebih utama dan paling direkomendasikan), tanah pengganti, pemukiman kembali, kepemilikan saham, atau bentuk lain yang disetujui oleh pihak-pihak yang bersangkutan. Setelah disepakati bentuk ganti kerugian maka selanjutnya ditentukan besarnya nilai ganti kerugian. Besarnya ganti kerugian ditentukan oleh faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah dan benda yang terdapat di atas tanah.
Isu Gugatan Nilai Ganti Kerugian
Nilai ganti kerugian (menurut UU No. 2/2012) diartikan sama dengan Nilai Penggantian Wajar (menurut SPI 204), dalam proses penilaiannya komponen nilai yang diperhitungkan. Pertama, ganti kerugian fisik (material) tanah dan/atau bangunan dan/atau tanaman dan/atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah. Kedua, ganti kerugian non fisik (immaterial) terdiri dari penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan dalam bentuk uang (premium), serta kerugian lain yang dapat dinilai meliputi biaya transaksi, kerugian potensi usaha, kerugian sisa tanah, kompensasi bunga masa tunggu, dan jenis kerugian lainnya yang dinyatakan oleh pemberi tugas dalam surat perjanjian kerja dan/atau daftar nominatif.
Proses pekerjan penilaian nilai ganti kerugian yang dilakukan Penilai tentunya telah dilakukan secara profesional, dan sesuai komponen nilai yang diperhitungkan tersebut dapat dikatakan bahwa nilai ganti kerugian adalah nilai pasar plus plus dan dapat pulal dikatakan bukan lagi sebagai nilai ganti rugi akan tetapi nilai ganti untung. Namun demikian tidak sedikit nilai ganti kerugian yang telah diperhitungkan secara profesional tersebut oleh Penilai tidak selalu dapat memuaskan pemilik tanah atau pihak yang berhak, sehingga ada gugatan oleh pihak yang berhak ke pengadilan negeri setempat.
Pengajuan keberatan ke pengadilan negeri setempat diberikan waktu paling lama 14 hari kerja setelah musyawarah penetapan ganti kerugian, dan jika ada pihak yang keberatan terhadap putusan pengadilan negeri dapat mengajukan kasasi kepada Mahkamah Agung.
Gugatan yang dilakukan pihak yang berhak melalui pengadilan negeri setempat menempatkan posisi penilai berhadapan dengan pihak yang berhak. Hal ini seharusnya tidak boleh terjadi karena tanggungjawab terhadap gugatan nilai ganti kerugian menurut ketentuan atau peraturan yang ada tetap menjadi tanggungjawab tim pelaksana lembaga pertanahan, karena nilai ganti kerugian yang ditetapkan oleh Penilai adalah dasar untuk bermusyawarah dan bukannya menjadi nilai tunggal sesuai pasal 66 ayat 2 Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012. Pada realitasnya saat ini yang dimusyawarahkan hanya bentuk ganti kerugian, tetapi tidak dimusyawarahkan untuk nilai ganti kerugiannya. Padahal sesuai UU No. 2 Tahun 2012, pada pasal 34 ayat 3 dinyatakan bahwa Nilai Ganti Kerugian berdasarkan hasil penilaian Penilai, menjadi dasar musyawarah penetapan Ganti Kerugian (tafsirnya: baik bentuk maupun nilainya). Selanjutnya pada pasal 37 ayat 1 UU No. 2 Tahun 2012 menyatakan bahwa Lembaga Pertanahan melakukan Musyawarah dengan Pihak yang Berhak dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak hasil penilaian dari Penilai di sampaikan kepada lembaga pertanahan untuk menetapkan bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian berdasarkan hasil penilaian (pasal ini semakin memperjelas makna ketentuannya).
Dari keadaan tersebut diatas jelaslah bahwa Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 telah mereduksi ketentuan yang diatur pada pasal 37 ayat 1 UU No. 2 Tahun 2012, artinya Perpres telah membuat ketentuan yang bertentangan dengan peraturan yang ada di atasnya (Undang-Undang). Hal ini perlu diluruskan agar lembaga pertanahan (Badan Pertanahan Nasional) dapat menjalankan UU No. 2 Tahun 2012 secara murni dan konsekuen. Penilai jangan dibebani untuk bermusyawarah, tapi beban musyawarah tetap menjadi ranah tim pelaksana pengadaan tanah. Isu ini tentu akan menjadi diskusi yang sangat menarik untuk bisa di sampaikan oleh asosiasi kepada lembaga pertanahan.
Peran Penilai
Penilai terutama dalam hal ini Penilai Pertanahan, memiliki peran yang sangat strategis dalam Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum, yang sangat erat kaitannya dalam mensukseskan pembangunan nasional khusunya dalam pembangunan infrastruktur untuk memperkuat pondasi pembangunan yang berkelanjutan (sustainable development). Tujuan pembangunan infrastruktur untuk menopang peningkatan pertumbuhan ekonomi nasional. Artinya secara langsung penilai memiliki peranan yang strategis sekali didalam turut serta mensukseskan pembangunan nasional. Akan tetapi dalam berpraktik untuk melaksanakan profesinya, penilai sampai hari ini belum memiliki payung hukum untuk melindungi Penilai berupa Undang-Undang Penilai.
Begitu strategisnya peran Penilai, jika dilihat dari sisi bisnis tentu menjadi sangat menggiurkan dan menguntungkan bagi Penilai atau KJPP. Namun jika dilihat dari kacamata hukum, maka posisi Penilai sangat lemah dimata Aparat Penegak Hukum (APH), dan ini yang tentunya akan menjadi problem besar bagi Penilai dikemudian hari jika Penilai belum memiliki payung hukum yang melindungi Penilai berupa Undang-Undang Penilai.
UU Penilai ini kemudian jangan ditafsirkan sebagai UU yang bertujuan untuk melindungi Penilai yang jahat atau Penilai yang punya niat jahat, akan tetapi bagi profesi dengan memiliki UU Penilai akan mempunyai kepastian hukum bagi Penilai dalam menjalankan profesinya. Sehingga UU Penilai tentunya Penilai akan merasa lebih aman, nyaman dan tidur tenang, serta harapan profesi ini dapat menjadi kebanggaan bagi anggota MAPPI dan menjadi kebanggaan bagi anggota keluarganya.
Keberadaan UU Penilai, jika ada tuntutan atau gugatan terhadap rekan profesi atau salah satu KJPP, maka proses awalnya dilakukan pemeriksaan terlebih dahulu oleh Dewan Penilai-MAPPI, apakah yang sudah dilakukan oleh rekan profesi kita atau salah satu KJPP tersebut sudah benar atau tidak dalam melaksanakan Hukum Profesi. Hukum profesi yang di maksud yaitu (1) Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI); (2) Standar Penilaian Indonesia (SPI); (3) Standar Pengendalian Mutu (SPM); (4) Peraturan perundang-undangan yang mengatur profesi penilai. Jika Penilai memang terbukti melanggar Hukum Profesi tersebut, maka proses selanjutnya menjadi kewenangan Aparat Penegak Hukum (APH) untuk menegakkan hukum yang dilanggar oleh Penilai, baik berupa hukum administrasi, hukum perdata ataupun hukum pidana.
Dengan posisi strategis diatas Penilai seharusnya dapat meningkatkan posisi tawar (bergaining position)-nya terhadap lembaga pertanahan (Kementrian Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional) yang mewakili pemerintah sebagai leading sektor yang mengatur kegiatan pengadaan tanah. Ini lah saat yang tepat menunjukan bargaining position penilai, bisa macet pembangunan jika Penilai Pertanahan menyatakan mogok atau mufakat untuk melakukan moratorium penilaian pengadaan tanah sebelum ada titik terang UU Penilai turut menjadi perhatian Pemerintah? Bisakah hal tersebut menjadi pernyataan bersama Penilai Pertanahan?
Pelaksanaan Penilaian
Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 memiliki beberapa kelebihan dibandingkan undang-undang terdahulu, yakni (1) adanya kejelasan jangka waktu pelaksanaan pengadaan tanah; (2) adanya kejelasan pihak-pihak yang bertanggungjawab untuk setiap tahapan pengadaan tanah; dan (3) adanya kejelasan hasil (output) untuk setiap tahapan pengadaan tanah. Undang-undang ini pun memiliki turunan peraturan-peraturan terkait.
Salah satu turunan UU itu Peraturan Presiden No. 99 Tahun 2014 yang merupakan perubahan kedua atas Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum. Pada salah satu pasalnya yakni pasal 63 ayat 1, menyebutkan bahwa penetapan besarnya nilai ganti kerugian oleh Ketua Pelaksana Pengadaan tanah berdasarkan hasil penilaian jasa Penilai atau Penilai Publik. Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 pada pasal 63 ayat 3 yang mengatur mengenai pekerjaan penilai dalam proses pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, menegaskan bahwa tugas Penilai dilaksanakan paling lama 30 (tiga) puluh hari kerja sejak ditetapkannya Penilai oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah.
Peraturan tersebut bersifat mengikat sedangkan kasus pengadaan tanah seringkali beragam. Pertama, area pengadaan tanah yang sangat luas dan jumlah bidang tanah tanah yang sangat banyak, misalnya ribuan hektar. Kedua, jumlah Pihak yang Berhak atau pemilik aset yang terkena pengadaan tanah sangatlah banyak, hingga mencapai ribuan orang. Kondisi-kondisi tersebut tentunya memerlukan waktu penyelesaian yang lebih lama dari ketentuan 30 (tiga puluh) hari kerja. Sesuatu hal yang sangat menantang bagi Penilai untuk menyelesaikan laporan penilaian jika objek penilaiannya sangat banyak sebagaiana contoh yang disampaikan. Harap di ingat biasanya semakin besar tantangan semakin besar effort yang di keluarkan dan tentunya semakin besar juga resiko yang mungkin akan dihadapi oleh Penilai.
Peraturan ini patut mendapat perhatian penuh dari asosiasi, sehingga akan lebih bijaksana apabila aturan tersebut dapat dibuat berdasarkan luas area pengadaan tanah, jumlah bidang tanah dan jumlah pihak yang berhak.
Pengadaan Penyedia Jasa Penilai
Jika dikaitkan dengan pengadaan barang/jasa pemerintah maka pengadaan tanah merupakan bidang khusus. Pengaturannya pun sejatinya bersifat khusus (lex specialis), tidak tunduk kepada Perpres No. 16 Tahun 2018 tentang Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah yang bersifat umum (lex generalis). Sehingga dalam pelaksanaan pengadaan jasa konsultansi Penilai Pertanahan seharusnya tidak memakai sistem lelang/tender, karena tanah bukan barang pabrik dan terikat tempat. Terkait kekhususan (lex spesialis) pengadaan tanah ini, sebenernya sudah di atur pada Peraturan Lembaga Kebijakan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah (LKPP) nomor 12 Tahun 2018, dimana pada lampiran II bagian 2.3 poin g menyatakan bahwa Jasa Penilai termasuk dalam Daftar Pengadaan Barang/Jasa Yang Dikecualikan Pada Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah. Disebutkan juga pada pasal 7 ayat 3 poin b bahwa pemilihan penyedia yang dilaksanakan melalui nonkompetisi atau penunjukan langsung dengan nilai pagu anggaran paling sedikit Rp 200 juta. Pada Peraturan Presiden RI No. 16 Tahun 2018 pada pasal 12 menyebutkan bahwa pelaksanaan penunjukan langsung pengadaan pekerjaan jasa lainnya paling banyak sebesar Rp 200 juta dan pelaksanaan penunjukan langsung pengadaan pekerjaan jasa konsultasi paling banyak sebensar Rp. 100 juta.
Dari dua ketentuan peraturan di atas dapat dilihat dengan terang benderang, pengaturan dari sisi pagu anggaran dan pengaturan sistem penyedia jasa terlilhat sangat jauh perbedaannya. Peraturan Lembaga Kebijakan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah (LKPP) nomor 12 Tahun 2018 ini yang merupakan peraturan khusus (lex spesialis) terkait pengadaan penyedia jasa penilai sepertinya tidak tersosialisasi dengan baik di kalangan instansi yang membutuhkan tanah dan pejabat pengadaan pada unit layanan pengadaan (ULP) baik di tingkat pusat (kementrian) maupun di tingkat daerah (Provinsi/Kabupaten/Kota). Sejak peraturan ini di terbitkan tahun 2018 sampai hari ini realitasnya pada implementasi terhadap pengadaan penyedia jasa konsutansi Penilai masih menggunakan sistem lelang/tender walaupun pagu anggaran di bawah Rp 200 juta. Sampai hari ini sesuai pengetahuan saya, baru beberapa SKPD pemerintah kabupaten/kota saja yang sudah menerapkan peraturan lembaga ini dalam pengadaan jasa penilai yaitu Pemerintah Kota DIY Yogyakarta dan Pemerintah Kota Banjarmasin.
Menurut hemat saya, peraturan lembaga ini ini perlu segera di implementasikan secara baik dengan kemudian asosiasi mengambil peran aktif baik di tingakat pusat (DPN) maupun daerah (DPD) untuk mensosialiasikan peraturan Peraturan Lembaga Kebijakan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah (LKPP) nomor 12 Tahun 2018 ini kepada kementrian/lembaga/instansi yang membutuhkan tanah serta pejabat pengadaan baik di tingkat pusat dan daerah.
Peran Asosiasi
Secara internal asosiasi Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) bahwa ketentuan Pedoman Standar Imbalasan Jasa Penilaian di atur oleh Keputusan Forum Kantor Jasa Penilai Publik (FKJPP) Nomor : 007/KPTS/FKJPP-MAPPI/VII/2017. Namun sesuai dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga (AD/ART) MAPPI Tahun 2019 bahwa Forum Kantor Jasa Penilai Publik (FKJPP) telah berubah menjadi Ikatan Kantor Jasa Penilai Publik (IKJPP). Menyikapi hal ini perlu kiranya segera dibuat keputusan baru yang mengatur Pedoman Standar Imbalasan Jasa Penilaian oleh IKJPP agar tidak menimbulkan multi tafsir bagi pihak diluar MAPPI.
Disamping hal di atas asosiasi perlu kiranya kemudian bergerak cepat melakukan penyesuaian terkait Pedoman Standar Imbalasan Jasa Penilaian tersebut karena dalam pelaksanaan UU No. 2 Tahun 2012, lembaga pertanahan yaitu Kementrian Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional telah menerbitkan Permen ATR/BPN No. 4 tahun 2020. Pada pasal 9 poin 2 menyebutkan kewajiban Penilai Pertanahan adalah mencari data pembanding, melakukan ekspose nilai dan mendampingi pelaksanaan musyawarah. Dari 3 (tiga) kewajiban yang di amanahkan oleh Permen ATR/BPN No. 4 tahun 2020 kepada Penilai Pertanahan, maka Keputusan Forum Kantor Jasa Penilai Publik (FKJPP) Nomor : 007/KPTS/FKJPP-MAPPI/VII/2017 sudah tidak relevan lagi. Revisi atau perubahan terhadap Pedoman Standar Imbalasan Jasa Penilaian merupakan konsekuensi atas kewajiban penilai pertanahan atas Permen ATR/BPN No. 4 Tahun 2020 tersebut, sehingga asosiasi wajib hukumyna untuk segera melakukan revisi khususnya kebutuhan mandays dalam pekerjaan Penilaian Untuk Pengadaan Tanah demi kemaslahatan anggota MAPPI dan pedoman di dalam menentukan standar imbalan jasa penilaian pengadaan tanah.
Harapan saya yang tentunya juga menjadi harapan seluruh rekan-rekan Penilai Pertanahan, khususnya yang tersangkut kasus pengadaan tanah terutama rekan-rekan yang di periksa Badan Pemeriksa Keuangan (BPK) Perwakilan Provinsi Kalimantan Tengah, bahwa dalam SK FKJPP Nomor: 007/KPTS/FKJPP-MAPPI/VII/2017 tidak menyatakan sebagai standar minimal sehingga ada rekan yang diminta untuk mengembalikan biaya karena menghitung lebih pada kebutuhan man-days. Semoga tulisan ini bisa menjadi perhatian bersama, demi kemaslahatan anggota MAPPI. Minimal langkah jangak pendek yang wajib di lakukan oleh asosiasi, membuat tafsir atau pernyataan atas SK FKJPP Nomor : 007/KPTS/FKJPP-MAPPI/VII/2017, yang menyatakan bahwa kebutuhan mandyas dalam pedoman SIJ adalah standar minimal.
Penutup
Penilaian pengadaan tanah untuk kepentingan umum bisa dipahami dari dua sisi bagi asosiasi yakni secara eksternal dan internal MAPPI. Secara eksternal ada beberapa hal yang bisa menjadi poin usulan kepada Pemerintah khusunya lembaga pertanahan yakni Kementrian Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN), yakni (1) usulan agar masalah sengketa nilai ganti kerugian, maka lembaga pertanah wajib menjalankan UU No.2 Tahun 2012 secara murni dan konsekuen, sehingga pelaksanaan pengadaan tanah bisa sukses dilaksanakan, (2) usulan masalah waktu pelaksanaan pekerjaan yang mempertimbangkan total luas tanah, jumlah bidang tanah dan jumlah pihak yang berhak.
Dari sisi internal asosiasi selanjutnya melakukan beberapa hal sebagai berikut yakni (1) segera melakukan revisi atas SK FKJPP Nomor: 007/KPTS/FKJPP-MAPPI/VII/2017 tentang Pedoman Standar Imbalasan Jasa Penilaian khususnya kebutuhan mandays dalam pekerjaan Penilaian Untuk Pengadaan Tanah agar konsisten dan selaras dengan Permen ATR/BPN No. 4 Tahun 2020. Dan selanjutnya adalah (2) membuat permufakatan oleh Penilai Pertanahan atas isu moratorium penilaian pengadaan tanah jika dimungkinkan untuk menaikkan posisi tawar penilai terhadap usulan UU Penilai.
Terkait revisi SK FKJPP Nomor : 007/KPTS/FKJPP-MAPPI/VII/2017, menurut pendapat kami tidaklah harus menunggu MUNAS MAPPI 2020 selesai diselenggarakan, tetapi berbuatlah sepanjang itu menjadi kepentingan seluruh anggota MAPPI dan demi kemaslahatan seluruh anggota MAPPI. Semua ini demi kemajuan asosiasi profesi penilai serta kemaslahatan penilai anggota MAPPI secara keseluruhan. Jayalah Bangsaku, Jayalah Profesi Penilai.
Penulis: Rekan KJPP Satria Iskandar Setiawan & Rekan, Sekretaris DPD MAPPI Kalimantan Selatan dan Tengah.
