Mencari data pembanding, sedianya penilai menghindari data pembanding yang diperoleh searah mata angin. Penilai juga mampu mendeteksi data pembanding error, dan memahami data pembanding yang apple to apple.
Wartapenilai.id—Itu diungkapkan Rizki Novarino dalam pendidikan yang digelar AMG Menyapa dengan tema “Penilaian Properti Sederhana Di Tengah Pandemic”. Acara AMG Menyapa itu dihadiri Paket AMG (Muhammad Amin, Muhammad Adil Muttaqin dan Guntur Pramudiyanto (sebagai salah satu panelis)). Pendidikan PS itu digelar via Zoom yang melibatkan 445 peserta yang hadir secara virtual, yang berlangsung dari pukul 13.30 hingga 16.30, pada 11 Juli 2020.
Rizki Novarino tampil sebagai salah satu panelis menjelaskan data pembanding yang biasanya dikumpulkan sebagai dasar pemberian opini nilai dengan pendekatan pasar, mengacu ke SPI 300. Minimal tiga data pembanding dan semakin banyak data pembanding semakin baik. Namun, Rizki mengingatkan perlunya di memahami penyebaran data pembanding. Dari tiga data pembanding yang digunakan itu sangat menentukan nilai objek yang dinilai. Untuk itu, penilai harus bijak dalam menentukan penyebaran data pembanding. “Jangan terpusat di satu arah mata angin,” terangnya.
Ilustrasi yang bisa menjelaskan, Rizki memberikan memberikan contoh di Jalan Daan Mogot, Jakarta Barat, dimana kekanan condong menuju pusat kota Jakarta dan arah sebaliknya condong ke luar kota (Tangerang). Logikanya menuju pusat kota harganya lebih mahal, dan menuju luar kota nilainya lebih rendah. Bisa dibayangkan bila sebaran data pembanding itu searah, misal condong ke arah pusat Jakarta jelas harganya lebih mahal per meternya. Bisa jadi data pembanding 1 dan 2 nilainya lebih tinggi dari objek yang dinilai.
Meski ada adjustment lokasi, kesulitannya adalah adjustment minus. Dan itu bisa menjadi perbedaan antara satu penilai dengan penilai lain. Yang jelas perbedaan itu bisa menjadi perbedaan dalam kesimpulan nilai pula. Bisa jadi minusnya 5%, 10 % atau lebih, dan itu paling sulit menentukan keakuratnya. Nilainya lebih tinggi, tidak ada nilai yang lebih rendah. “Jika terjadi perdebatan itu di pengadilan antara satu penilai dengan penilai lain, argumentasinya pada laporan susah adjustment-nya, tidak ada acuan secara komprehensif,” terangnya.
Untuk itu, Rizki mengingatkan jangan sampai terjadi data pembanding terpusat ke satu arah mata angin. Dia memberikan solusi sebisa mungkin data pembanding bisa mengarah ke empat mata angin (baik Timur, Selatan Barat dan Utara). Data pembanding 1 dan 2 mengarah ke pusat nilainya lebih tinggi, adjustment nya bisa minus. Data pembanding 3 mengarah ke luar kota nilainya lebih rendah, adjustment-nya plus.
“Simpelmya antara data pembanding 3 dan 1 diambil di tengah. Untuk menjelaskan keakurasian data tampaknya lebih gampang lebih mudah di mengerti, jika menghadapi panggilan aparat penegak hukum maupun Dewan Penilai MAPPI. “Kalau seperti ini tidak perlu debat, nilai terendah data 3 dan tertinggi data 1. Untuk mencari data sebaiknya seperti ini,” terangnya.
Terkadang usai survey arah pulang, penilai juga mencari data pembanding, lalu ketemu data namun satu arah angin. Ini tidak bisa mencerminkan kondisi sebenarnya. Meski arah pulang, penilai harus mencari data pembanding, namun juga memperhatikan penyebaran data yang akurat. Kalau bisa sisir dari satu RT, RW, kelurahan hingga luas kecamatan.
Rizki Novarino memaparkan bagaimana mencermati data yang tergolong error. Misal jalan boulevard, jalan masuk, dan jalan kecil sebagai contohnya. Penilai dihadapan pemberi data tidak mungkin menegaskan kebenaran data yang diberikan. Sebagai penilai harus memperhatikan sebaran data yang masuk akal. Di depan objek penilaian, sebagai data pembanding 1 sebesar Rp 15 juta/meter, lalu di jalan boulevard Rp 10 juta/meter, dan data pembanding 3 Rp 6 juta/meter.
Dilihat dari penyebaran data pembanding sudah cukup bagus, namun posisi seperti itu, terlihat mulai tidak konsisten. “Masa di jalan boulevard lebih rendah dari data pembanding 1. Data 1 drop dulu, cek data lain, data 1 Rp 15 juta/meter di depan objek lebih mahal, mungkin penjualnya tidak bisa dipercaya atau menjual tidak terlalu butuh. Disinilah penilai harus memahami data pembanding 1 itu tergolong data error, harus dicari nilai Rp 8 Juta sampai Rp 10 juta.
Cara itu mungkin sudah lumayan untuk membuang data error. Namun bisa dipastikan menimbulkan perdebatan dengan pemilik aset. Pemilik aset tetap mempertahankan di depan objek harganya Rp 15 juta/meter, namun nilai keluar Rp 9 juta/meter. Saat memverifikasi data, mendeteksi data error, penilai tidak tahu motivasi memberikan data. Sebagai penilai harus mampu mendeteksi data error dan tugas penilai untuk memastikan bahwa data itu tidak error. “Data 1 terindikasi error, ini masukan kita jangan sampai terjebak, nilai yang tidak sesuai harapan, kita harus menjelaskan secara professional,” terangnya.
Lebih lanjut Rizki Novarino menjelaskan bagaimana menetapkan data apple to apple. Tentunya harus bisa menjawab empat aspek, selain mampu mendeteksi penyebaran data pembanding, menyaring data error. Apple to apple harus memenuhi paramater sama dari aspek sosial terpenuhi, aspek lingkungan sama, sebanding sejenis, dan konsisiten saat membuat adjustment. “Data pembanding yang apple to apple ini sering didebat pihak lain. Dan kriteria untuk mendeteksi data apple to apple memenuhi aspek sosial, lingkungan, dan sebanding, terangnya.
Rizki melanjutkan seperti saat ini terjadi penurunan, namun kondisi penurunannya berbeda saat krisis ekonomi. Dimana saat ini daya beli menurun namun masih terjangkau. Pasar properti saat ini memang sulit diprediksi dengan pendekatan pasar. “Sekarang nilai likuidasi menjadi nilai pasar. Sebab, banyak yang menjual properti dengan cepat karena butuh uang,” terangnya.
Memang di tengah pandemic, penilai harus lebih hati-hati, sebelum melakukan penilaian memastikan dari aspek legalnya dengan cek ke layanan on-line BPN. Apakah semua merujuk ke satu titik yang sama. “Dengan pembatasan penilai tidak bisa inspeksi bisa merujuk ke hasil penilaian sebelumnya, namun tetap harus melakukan inspeksi untuk menyakini objek yang dinilai. Ini untuk menghindari kesalahan yang, kemungkinan terjadi di hasil penilai sebelumnya. “Di tengah Covid-19 inpeksi sedapat mungkin dilakukan agar terhindar dari risiko,” jelas Rizki Novarino. (***/HS)
Berikan Komentar