Penilaian real estat seringkali didasarkan strategi yang mirip dengan analisis ekuitas. Selain diskon operasi pendapatan bersih, juga pendekatan pengali pendapatan kotor. Dimana penilaian real estat, proses menentukan nilai ekonomi dari investasi real estat.
Wartapenilai.id—Berinvestasi di real estat, dari persepektif kuantitatif, agak seperti berinvestasi dalam saham. Untuk mendapat untung, investor harus memahami cara menilai real estat dan membuat tebakan mendidik tentang berapa banyak laba yang akan dihasilkan, baik melalui apresiasi properti, pendapatan sewa, atau keduanya. Penilaian real estat yang akurat dapat membantu investor membuat keputusan lebih baik ketika membeli atau menjual properti.
Penilaian ekuitas biasanya dilakukan melalui dua metodologi dasar—nilai absolut dan nilai relative. Hal sama berlaku untuk penilaian properti. Diskon pendapatan masa depan atau net operating income (NOI) tingkat diskonto yang tepat untuk real estate mirip dengan diskonto arus kas atau discounted cash flow (DCF) valuasi untuk saham. Dan mengintegrasikan model pengganda pendapatan kotor pada real estat sebanding dengan penilaian nilai relatif dengan saham.
Salah satu asumsi terpenting yang dibuat investor real estat ketika melakukan penilaian real estat, memilih tingkat kapitalisasi yang tepat.Tingkat kapitalisasi merupakan tingkat pengembalian yang diperlukan untuk real estat, setelah dikurangi nilai apresiasi atau depresiasi. Sederhananya, tarif yang diterapkan pada NOI untuk menentukan nilai sekarang dari properti.
Sebagai contoh, sebuah properti diharapkan menghasilkan NOI sebesar $ 1 juta selama sepuluh tahun ke depan. Jika didiskon pada tingkat kapitalisasi 14%, nilai pasar properti akan menjadi $ 1.000.000 / .14 = $ 7.142.857 (NOI / tingkat kapitalisasi = nilai pasar).
Nilai pasar $ 7.142.857 adalah harga yang baik jika properti itu dijual dengan harga $ 6,5 juta. Tapi, itu kesepakatan yang buruk jika harga jualnya $ 8 juta.
Menentukan tingkat kapitalisasi, salah satu metrik utama yang digunakan untuk menilai properti yang menghasilkan pendapatan. Meskipun agak lebih rumit daripada menghitung biaya modal rata-rata tertimbang (WACC) perusahaan, ada beberapa metode yang bisa digunakan investor menemukan tingkat kapitalisasi yang tepat. Seperti metode build-up, market-extraction, dan band-of-investment.
Salah satu pendekatan umum metode build-up. Mulai dengan suku bunga dan tambahkan: premium likuiditas yang tepat—terjadi karean sifat real estat tidak likuid. Recapture premium—untuk apresiasi nilai tanah bersih, dan risiko premium—mengungkakan paparan risiko secara keseluruhan dari pasar real estat.
Dengan tingkat bunga 6%, tingkat non-likuiditas 1,5%, recapture premium 1,5% , dan risiko 2,5%, tingkat kapitalisasi properti ekuitas dijumlahkan sebagai: 6 + 1,5 + 1,5 + 2,5 = 11,5%. Jika pendapatan operasional bersih $ 200.000, nilai pasar properti $ 200.000 / 0,115 = $ 1.739.130.
Sangat mudah untuk melakukan perhitungan ini. Namun, kompleksitasnya terletak pada penilaian estimasi yang akurat untuk masing-masing komponen tingkat kapitalisasi, yang bisa menjadi tantangan. Keuntungan dari metode build-up, metode ini mencoba mendefinisikan dan secara akurat mengukur komponen individu dari tingkat diskonto.
Sedangkan, metode ekstraksi pasar mengasumsikan bahwa terdapat informasi terkini tentang NOI dan harga jual mengenai properti yang menghasilkan pendapatan yang sebanding. Keuntungan metode ekstraksi pasar, tingkat kapitalisasi membuat kapitalisasi pendapatan langsung lebih bermakna.
Relatif sederhana untuk menentukan tingkat kapitalisasi. Sebagai ilustrasi investor membeli tempat parkir yang diharapkan menghasilkan $ 500.000 di NOI. Di daerah tersebut, ada tiga tempat parkir penghasil pendapatan yang sebanding yang ada:
- Parking Lot 1 memiliki NOI sebesar $ 250.000 dan harga jual $ 3 juta. Dalam hal ini, tingkat kapitalisasi adalah $ 250.000 / $ 3.000.000 = 8,33%.
- Parking Lot 2 memiliki NOI sebesar $ 400.000 dan harga jual $ 3,95 juta. Tingkat kapitalisasi $ 400.000 / $ 3.950.000 = 10,13%.
- Parking Lot 3 memiliki NOI sebesar $ 185.000 dan harga jual $ 2 juta. Tingkat kapitalisasi $ 185.000 / $ 2.000.000 = 9,25%.
Berdasarkan tingkat yang dihitung untuk tiga properti yang sebanding ini (8,33%, 10,13%, dan 9,25%), tingkat kapitalisasi keseluruhan sebesar 9,2% akan menjadi representasi pasar yang wajar. Dengan menggunakan tingkat kapitalisasi ini, seorang investor dapat menentukan nilai pasar properti. Nilai peluang investasi tempat parkir adalah $ 500.000/092 = $ 5.434.783.
Lebih lanjut, metode band-of-investment, tingkat kapitalisasi dihitung dengan menggunakan tingkat bunga individual untuk properti yang menggunakan pembiayaan utang dan ekuitas. Keuntungan dari metode ini, tingkat kapitalisasi paling tepat untuk investasi real estat yang dibiayai.
Dengan menghitung faktor dana cadangan, persentase yang harus disisihkan setiap periode untuk memiliki jumlah tertentu di masa mendatang. Asumsikan properti dengan NOI sebesar $ 950.000 dibiayai 50%, menggunakan utang dengan bunga 7% untuk diamortisasi selama 15 tahun. Sisanya dibayar dengan ekuitas pada tingkat pengembalian yang disyaratkan 10%. Faktor dana cadangan dihitung:
Memasukkan angka, didapatkan:
07 / (1 + .07) 15 – 1
Ini menghitung ke 0398. Tingkat di mana pemberi pinjaman harus dibayar sama dengan faktor dana cadangan ditambah tingkat bunga. Dalam contoh ini, ini keluar ke 07 + 0398 = 1098, atau 10,98%.
Dengan demikian, tingkat rata-rata tertimbang, atau tingkat kapitalisasi keseluruhan, menggunakan bobot 50% untuk hutang dan 50% bobot untuk ekuitas adalah (0,5 x 0,1098) + (0,5 x 0,10) = 10,49%. Akibatnya, nilai pasar properti adalah $ 950.000 / .1049 = $ 9.056.244.
Penilaian Ekuitas Sebanding
Model penilaian absolut menentukan nilai sekarang dari arus kas masuk masa depan untuk mendapatkan nilai intrinsic saham. Metode yang paling umum dividend discounted models (DDMs) dan tekni discounted cash flow.
Disisi lain, metode nilai relatif menunjukkan bahwa dua sekuritas yang sebanding harus diberi harga yang sama sesuai dengan pendapatan mereka. Rasio seperti harga terhadap pendapatan dan harga terhadap penjualan dibandingkan dengan perusahaan intra-industri lainnya untuk menentukan apakah suatu saham berada di bawah atau dinilai terlalu tinggi.
Seperti dalam penilaian ekuitas, analisis penilaian real estat harus menerapkan kedua prosedur untuk menentukan berbagai nilai yang mungkin.
Menghitung nilai pasar properti real estat
NOI mencerminkan pendapatan yang akan dihasilkan properti setelah memperhitungkan pengeluaran operasional —sebelum dikurangi pajak dan pembayaran bunga. Sebelum mengurangi biaya, total pendapatan yang diperoleh dari investasi harus ditentukan.
Pendapatan sewa yang diharapkan pada awalnya dapat diperkirakan berdasarkan properti yang sebanding di dekatnya. Dengan riset pasar yang tepat, investor bisa menentukan berapa harga yang dibayar penyewa di area tersebut dan mengasumsikan bahwa sewa per kaki persegi yang serupa dapat diterapkan pada properti ini. Perkiraan kenaikan harga sewa dihitung dalam tingkat pertumbuhan dalam formula.
Karena tingkat kekosongan yang tinggi merupakan ancaman potensial terhadap pengembalian investasi real estat, analisis sensitivitas atau estimasi konservatif realistis harus digunakan untuk menentukan pendapatan yang hilang jika aset tidak digunakan pada kapasitas penuh.
Biaya operasional termasuk biaya yang dikeluarkan secara langsung melalui operasi bangunan sehari-hari, seperti asuransi properti, biaya manajemen, biaya perawatan, dan biaya utilitas. Penyusutan tidak termasuk dalam perhitungan total biaya. Pendapatan operasional bersih dari properti real estat mirip dengan pendapatan sebelum bunga, pajak, depresiasi, dan amortisasi (EBITDA).
Mendiskontokan NOI dari investasi real estat dengan tingkat kapitaisasi pasar analog dengan mendiskontokan aliran dividen masa depan dengan tingkat pengembalian yang disyaratkan, disesuaikan dengan pertumbuhan dividen. Investor ekuitas akrab dengan model pertumbuhan dividen harus segera melihat kemiripannya.
Pendekatan gross income multiplier (GIM), metode penilaian relative yang didasarkan pada asumsi yang mendasari properti di daerah yang sama akan dihargai secara proporsional dengan pendapatan kotor, sangat membantu menghasilkan. Seperti namanya, pendapatan kotor, total pendapatan sebelum dikurangi biaya operasional. Namun, tingkat kekosongan diperkirakan mendapatkan estimasi pendapatan kotor yang akurat.
Misalnya, investor real estat membeli bangunan seluas 100.000 kaki persegi, dia bisa menentukan data properti sebanding, pendapatan bulanan rata-rata per kaki persegi di lingkungan tersebut $ 10. Meskipun investor awalnya dapat mengasumsikan pendapatan tahunan kotor $ 12 juta ($ 10 x 12 bulan x 100.000 kaki persegi), kemungkinan ada beberapa unit kosong saat tertentu. Dengan asumsi tingkat kekosongan 10%, pendapatan tahunan kotor adalah $ 10,8 juta ($ 12 MM x 90%). Pendekatan serupa juga diterapkan di pendekatan pendapatan operasional bersih.
Berikutnyya menilai nilai properti real estat, menentukan pengganda pendapatan kotor. Ini dicapai jika seseorang memiliki data penjualan historis. Melihat harga penjualan properti yang sebanding dan membagi nilai itu dengan pendapatan tahunan bruto yang dihasilkan menghasilkan pengganda rata-rata untuk wilayah tersebut.
Jenis pendekatan penilaian ini mirip dengan menggunakan transaksi atau kelipatan sebanding untuk menilai suatu saham. Banyak analis akan meramalkan laba perusahaan dan mengalikan angka laba per saham dengan P/E rasio industri. Penilaian real estat dapat dilakukan melalui langkah-langkah serupa.
Metode penilaian real estat tampaknya relatif sederhana. Dalam praktiknya, menentukan nilai properti penghasil pendapatan dengan perhitungan ini cukup rumit. Memakan waktu dan menantang untuk mendapatkan informasi yang diperlukan mengenai semua input formula, seperti pendapatan operasional bersih, premi yang termasuk dalam tingkat kapitalisasi, dan data penjualan yang dapat dibandingkan.
Lalu dari sisi model penilaian tidak secara tepat memperhitungkan kemungkinan perubahan besar di pasar real estat, seperti krisis kredit atau ledakan real estat. Akibatnya, analisis lebih lanjut harus dilakukan untuk memperkirakan dan faktor dalam kemungkinan dampak perubahan variabel ekonomi.
Pasar properti memang kurang likuid dan transparan daripada pasar saham, kadang-kadang sulit mendapatkan informasi yang diperlukan untuk membuat keputusan investasi. (berbagai sumber)
