Penilai dalam menjalankan pekerjaan juga kerap melakukan kesalahan. Appraisal Institute merangkum dan mengidentifikasi kesalahan paling umum yang ditemukan dalam pekerjaan penilaian. Ini lanjutan dari artikel sebelumnya dari identifikasi kesalahan umum yang dikeluarkan Appraisal Institute.
Wartapenilai.id—Kondisi hipotetis. Kondisi hepotesis yang diketahui bertentangan dengan fakta namun dianggap benar untuk tujuan analisis. Ini bisa dibandingkan dengan asumsi yang luar biasa/khusus terkait ketidakpastian. Kondisi hipotetis adalah kondisi yang dianggap benar pada tanggal efektif, bukan sebelum atau sesudah.
Keputusan mendasarkan diri penilaian pada kondisi hipotetis sedianya dipertimbangkan dengan cermat. Kondisi hipotetis harus sesuai, mengingat tujuan penggunaan hasil penugasan klien dan jangan terlihat aneh mengarah pada ketidakpercayaan pada hasil penilaian. bisa juga menggunakan kondisi hepotesis untuju tujuan hukum atau perbandingan.
Analisis dan kesimpulan yang dihasilkan harus bisa dipercaya, serta diungkapkan secara jelas. Klien perlu memahami kondisi hipotetis itu dan bagaimana itu memengaruhi kesimpulan nilai. Dalam pelaporan, kondisi hipotetis perlu untuk ditangani secara khusus.
Semua kondisi yang mempengaruhi hasil penugasan dari klien harus diungkapkan karena berpengaruh terhadap opini dan kesimpulan nilai. Penggunaan kondisi hipotetis, mungkin, bisa mempengaruhi hasil penugasan/opini/kesimpulan diungkapkan agar laporan tidak menyesatkan. Kondisi hopitesis ini diungkapkan secara jelas, tidak boleh diselipkan di catatan kaki pada laporan penilaian.
Kondisi hipotetis paling umum, dalam hal properti yang diusulkan dinilai pada tanggal saat ini. Hampir semua penilaian proyek konstruksi perumahan dilakukan dengan cara seperti itu, karenanya didasarkan pada kondisi hipotetis, bahwa perbaikan sudah selesai ketika, pada kenyataannya, perbaikan itu tidak ada. Saat menggunakan kondisi hipotesis, perlu dicatat bahwa nilai didasarkan pada kondisi hipotesis. Penilai kemudian menjelaskan kondisinya. Nilai itu sendiri bukan hipotetis, itu bukan nilai hipotetis. Sebaliknya, nilainya didasarkan pada kondisi hipotetis.
Nilai Propsektif.
Tanggal nilai efktif menjadi elemen utama penugasan, bisa tanggal saat ini, tanggal restrospektif. Jika penugasan terkait proyek yang diusulka, klien mungkin memerlukan nilai yang efektif pada tanggal penyelesaian atau tanggal stabilisasi (nilai-nilai prospektif). Bisa juga klien ingin mengetahui nilai properti jika selesai hari ini (nilai saat ini). Keduanya masih diperbolehkan. Masing-masing bisa diberikan kesimpulan yang memberikan manfaat bagi klien. Seperti penilaian real properti dengan perbaikan yang diusulkan sebagai informasi lebih lanjut.
Memang ada kebingungan memenuhi syarat pelaporan dengan nilai prosepktif. Asumsi luar biasa atau khusus membantu melaporkan nilai prospektif tanpa menyesatkan; itu bisa menjelaskan proses penilaian, pendapat, dan kesimpula. Bila beberapa membingungkan apakah nilai konstruksi yang diusulkan atau sifat tidak stabil harus didasarkan pada kondisi hipotetis atau asumsi luar biasa/khusus. Jika tanggal nilai efektif, tanggal saat ini, penilaian akan didasarkan pada kondisi hipotetis bahwa perbaikan ada ketika, pada kenyataannya, tidak. Jika tanggal nilai di masa depan, saat mengantisipasi penyelesaian (nilai prospektif), maka penilaian akan didasarkan pada asumsi luar biasa/khusus bahwa perbaikan segera selesai seperti diusulkan tanggal itu.
Kapan pun tanggal nilai, tanggal prospektif (bahkan dalam kasus yang tidak melibatkan konstruksi yang diusulkan), akan ada satu asumsi “otomatis” luar biasa/khusus yang berkaitan dengan perubahan potensial antara waktu saat ini, ketika meneliti dan menulis laporan, dan tanggal nilai masa depan yang efektif. Karena penilai tidak dapat melihat ke masa depan, hanya menunjukkan bahwa tidak ada perubahan signifikan yang akan terjadi.
Untuk itu melaporkan nilai-nilai prospektif harus dilakukan secara hati-hati. Menurut standar, pendapat nilai retrospektif dan prospektif, “Dalam opini nilai prospektif, penggunaan istilah value nilai pasar’ tanpa pengubah seperti ‘diramalkan’ atau ‘prospektif’ dan tanpa bentuk kata kerja di masa depan tidak tepat …. ” Misalnya, untuk menyatakan kesimpulan sebagai “nilai pasar (tanggal mendatang) akan menjadi $ XXX,” daripada “nilai pasarnya adalah ….”
Nilai prospektif—tanggal nilai.
Di penugasan nilai prospektif, mungkin penilai diminta nilainya mulai tanggal tertentu atau peristiwa tertentu. Tanggal nilai yang akan digunakan dalam analisis diidentifikasi berdasarkan sifat masalah yang akan diselesiakan. Jika klien meminta nilai pada peristiwa tertentu, seperti penyelesaian konstruksi atau stabilisasi properti, perlu mencari tahu tanggal apa yang akan dikaitkan dengan peristiwa itu di masa mendatang. Klien, pengembang, atau pihak lain dalam penugasan ini dapat memberi tanggal yang mencerminkan perkiraan penyelesaian, kontrak, atau stabilisasi.
Ini mungkin perkiraan yang masuk akal, tetapi penilai tidak bisa mengasumsikannya tanpa pertimbangan. Tidak pantas bagi penilai menerima estimasi penyelesaian atau stabilisasi pengembang dengan nilai nominal. Penilai harus mempertimbangkan pasar dan menentukan apakah penyelesaian, sewa, penjualan, dll., Kemungkinan terjadi pada tanggal yang ditentukan.
Begitu juga terhadap analisis sejarah subjek properti. tidak hanya cukup melaporkan raiyat penjualan, bahkan pemenuhan terhadap standar professional. Penilai harus menganalisis semua penjualan subjek properti yang terjadi dalam tiga tahun sebelum tanggal penilaian. penilai menganalisis semua perjanjian (kontrak), opsi dan daftar terkini pada tanggap penilaian. review dan laporan penilaian, baik lisan maupun tulisan, harus berisi informasi yang mencukupi dan memungkinkan pengguna memahami laporan dengan benar dalam kontek penggunaan yyang dimaksud.
Penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU).
Diwililayah ini salah satu bagian terlemah dalam penilaian. Terlalu sering dipandang sebagai latihan namun tidak membuahkan hasil, padahal ini bagian penugasan yang sangat besar menghasilkan fee bagi penilai dalam analisis nilai pasar. Meski banyak properti yang ditingkatkan, mewakili penggunaan tertinggi dan terbaik, masih ada masalah yang harus dipertimbangkan. Jika membahas HBU secara memadai, penilai dapat menganalisis properti dengan tidak tepat.
Saat tujuan penugasan mengembangkan pendapat nilai pasar, harus menjawab pertanyaan HBU yang dinilai. Misal properti yang lebih baik dengan meningkatkan nilai saat ini. Jika menilai properti yang diusulkan dengan menggunakan HBU ketika selesai, jika menilai properti saat kondisi hipotesis harus mengatasi HBU, jika perbaikan selesai seperti yang diusulkan.
Untuk menjawab pertanyaan HBU dimungkinkan secara fisik, diizinkan secara hukum, kelayakan finansial, dan produktivitas maksimum. Secara fisik bisa mungkin, tetapi hanya beberapa di antaranya secara hukum diizinkan. Hanya beberapa layak secara financial. Dan pertanyaan akhirnya menjadi, yang mana dari penggunaan (secara fisik dimungkinkan, diizinkan secara hukum, layak secara finansial) pengembalian ekonomi tertinggi kepada pemilik hak atas tanah?
Waktu menjadi pertimbangan penting dalam analisis HBU. Misalnya, sebuah lahan mungkin cocok dikembangkan bangunan industri, tetapi jika saat ini tidak ada permintaan yang cukup untuk penggunaan itu, itu tidak akan memenuhi uji kelayakan finansial. Oleh karena itu, HBU membiarkannya kosong, mengingat iklim ekonomi saat ini.
Untuk menjawab pertanyaan tentang HBU dari lahan yang ditingkatkan, empat tes yang sama berlaku. Tetapi mereka umumnya tidak menyediakan kerangka kerja yang memadai untuk menjawab pertanyaan HBU. Sebaliknya, perlu dipertimbangkan tiga skenario yang mungkin adanya perbaikan, dan mana dari ketiganya yang paling masuk akal. Apa yang akan dilakukan oleh pembeli yang paling mungkin dari properti yang diperbaiki ini dengan perbaikannya?
Apakah pembeli terus menggunakan peningkatan seperti yang ada? Melakukan modifikasi terhadap apa yang ada? menghancurkan perbaikan yang ada untuk mendapatkan lahan yang kosong?
Menggunakan kerangka kerja dari ketiga pertanyaan ini memungkinkan memperbaiki analisis HBUb. Sering kali, penilai kehilangan tanda karena mereka tidak mengenali peluang merubah perbaikan yang ada yang dilihat pasar untuk properti. Penilai sejatinya mencoba mencerminkan tindakan “pembeli yang paling mungkin” untuk properti itu. Penilai harus menempatkan dirinya seperti itu. Jika itu miliknya, apa yang akan dilakukan dengannya untuk memaksimalkan nilainya?
Kesimpulan yang salah tentang HBU saat ditingkatkan dapat berdampak serius pada kesimpulan nilai. Kesalahan umum dalam analisis HBU adalah kegagalan mengenali atau mengatasi karakteristik properti yang mungkin telah disebutkan di bagian deskripsi. Ada banyak masalah properti jelas yang memicu analisis HBU tambahan. Beberapa tanah berlebih, penggunaan yang tidak sesuai hukum, usang, kebutuhan untuk renovasi atau konversi penggunaan, penggunaan sementara, dan penggunaan transisi menjadi contohnya.
Jika tidak menangani masalah dengan benar, dapat berpengaruh pada kredibilitas pekerjaan. Jika tidak mengenalinya dalam analisis HBU, Penilai mungkin kehilangan mereka dalam analisis penilaian. Dan, jika ini itu masalah untuk properti, penilai harus berharap memasukkan beberapa diskusi di bagian HBU.
Sayangnya, sangat umum untuk melihat pernyataan yang berbunyi, HBU sama baiknya denngan peningkatan. Ini komentar lemah tentang properti apa pun, tetapi itu sangat tidak pantas untuk penilaian proyek yang diusulkan atau renovasi sedang dianalisis. HBU sebagaimana ditingkatkan untuk properti yang diusulkan harus mengatasi perbaikan yang diusulkan. Sebuah proyek yang diusulkan membutuhkan analisis kritis yang sama dengan properti yang sudah ada. Sangat penting mengetahui proyek yang diusulkan mungkin bukan yang HBU properti. Pengembang mungkin tidak mengetahui pasar atau mungkin sedang membangun sesuatu yang merupakan peningkatan yang berlebihan atau peningkatan yang kurang mengakomodasi kebutuhan khusus pembeli/pengguna. Adalah tugas penilai mengenali kunci HBU serta menganalisis perbaikan yang diusulkan dan menanganinya dengan tepat jika itu bukan HBU properti.
Pelaporan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU).
Kesalahpahaman umum dalam laporan penilaian dapat diterima untuk hanya menyatakan kesimpulan penggunaan tertinggi dan terbaik. Jika tujuannya nilai pasar, akan selalu ada beberapa tingkat analisis penggunaan tertinggi dan terbaik. Memang, dalam beberapa kasus analisisnya cepat, dan kesimpulan penggunaan tertinggi dan terbaik dari properti yang ada tidak membutuhkan lebih dari sekejap untuk mengetahuinya. Misalnya, perhatikan kasus tempat tinggal satu keluarga yang terletak di dalam subdivisi rumah yang sama, di mana tidak ada kemungkinan pembeli akan menghancurkan rumah untuk memaksimalkan nilai, dan dimana memodifikasi perbaikan tidak akan secara signifikan meningkatkan nilai di atas biaya untuk membuatnya.
Tetapi masih perlu memberikan beberapa alasan untuk kesimpulan. Laporan Penilaian harus “… merangkum dukungan dan alasan pendapat yang diberikan”. Laporan penilaian, baik lisan maupun tulisan, harus mengandung informasi yang cukup dan memungkinkan pengguna yang dimaksudkan memahami laporan dengan benar dalam konteks penggunaan yang dimaksud.
Tidak perlu mengulangi bagian laporan dalam analisis penggunaan tertinggi dan terbaik. Bagian laporan tidak dimaksudkan untuk berdiri sendiri. Analisis Pasar dan bagian deskriptif lainnya dari laporan ini dapat digunakan untuk mendukung kesimpulan penggunaan tertinggi dan terbaik serta bagian penilaian. Bahan dari bagian laporan lain dapat dirujuk di bagian Penggunaan Tertinggi dan Terbaik untuk mendukung analisis dan kesimpulan.
Formulir tempat tinggal, Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU). Kesalahpahaman umum lainnya bahwa hanya perlu memeriksa kotak pada laporan formulir jika penggunaan tertinggi dan terbaik “sebagaimana ditingkatkan.” Penggunaan tertinggi dan terbaik dalam formulir laporan masih memerlukan beberapa detail bahkan ketika perbaikan yang ada mewakili penggunaan tertinggi dan terbaik. Penilai bisa memberikan pernyataan singkat, namun memenuhi persyaratan standar professional.
Kelebihan Lahan.
Kelebihan lahan biasanya salah penanganan dalam penugasan. Kelebihan tanah sering dikacaukan, terlalu sering disamakan dengan nilai seluruh properti. Kelebihan tanah dapat dijual secara terpisah dari sisa properti, sehingga efeknya, subjek properti menjadi dua subjek properti. Kelebihan lahan mungkin memiliki penggunaan tertinggi dan terbaik yang berbeda dari sisa lahan. Kelebihan lahan harus dijelaskan di bagian deskripsi dan harus ditangani dalam analisis penggunaan tertinggi dan terbaik.
Lebih lanjut, kelebihan lahan harus diperlakukan secara terpisah dalam proses penilaian. Satu set data pembanding yang sama sekali berbeda mungkin diperlukan. Nilai kelebihan tanah harus dilaporkan secara terpisah. Berhati-hatilah menambahkan nilai kelebihan tanah ke nilai sisa properti, karena jumlah bagian mungkin atau mungkin tidak sama dengan keseluruhan.
Surplus tanah tidak memiliki nilai terpisah, karena tidak dapat dijual secara terpisah. Ini adalah tanah ekstra yang dapat atau tidak berkontribusi nilai untuk properti secara keseluruhan. Itu tidak memiliki penggunaan tertinggi dan terbaik independen. Ini mungkin memiliki nilai yang sama per unit perbandingan (mis., Nilai per kaki persegi, nilai per acre) seperti situs lainnya, atau mungkin berkontribusi lebih sedikit per unit perbandingan.
Rekonsiliasi
Penilai diharuskan merekonsiliasi kualitas dan kuantitas data. Persyaratan pelaporan yang sesuai laporan penilaian. Bagian rekonsiliasi yang terdiri dari persedian tidak sering menyajikan informasi yang berguna. Diskusi tentang data yang digunakan, penerapannya, bagaimana pendekatan yang berlaku, dan sebagainya, sangat penting dilakukan rekonsiliasi.
Data yang disediakan dalam laporan harus konsisten dari satu bagian sepanjang laporan. Bagian laporan tidak dimaksudkan berdiri sendiri dan data diberikan secara konsisten. Misalnya, tingkat kekosongan umum, tren, tingkat sewa, dan sebagainya yang disediakan di bagian analisis pasar harus mendukung, tidak berbeda secara signifikan dari, kesimpulan di bagian Penilaian.
Perbedaan, jika ada, harus direkonsiliasi. Teori dan praktek berikut kesalahan umum yang dicatat dalam sejumlah besar tugas penilaian.
- Gagal menyelesaikan analisis pasar dengan teliti ketika menganalisis penggunaan, pendapatan, dan pengeluaran HBU.
- Termasuk data yang tidak relevan dalam laporan tetapi tidak menyertakan informasi yang relevan; misalnya, analisis pasar terperinci yang mencakup real properti dan perkantoran tetapi hanya memberikan analisis yang lemah terkait pasar apartemen ketika subjek properti apartemen.
- Terjadi kesenjangan dalam analisis pelaporan, yang mengharuskan pembaca lompatan untuk memahami kesimpulan atau analisis.
- Gagal mengenali pasar properti, lokal, regional, atau nasional. Menilai bunga biaya sewa tanpa mengetahui atau menganalisis persyaratan sewa.
- Menganalisis penyewa tunggal, properti yang ditempati pemilik, menggunakan perbandingan multi penyewa.
- Menganalisa komparatif sewa tanpa mempertimbangkan ukuran ruang yang dihancurkan baik dalam komparatif atau subjek.
- Gagal mengenali dimulai tanggal sewa dalam menyelesaikan sewa yang dianalisis sebanding.
- Gagal menggunakan DCF untuk analisis biaya sewa, untuk menghasilkan penilaian yang kredibel.
- Menerapkan penyesuaian persentase dalam urutan yang tidak tepat.
- Gagal memahami pasangan yang cocok bukan satu-satunya cara untuk mendukung pengaturan.
- Gagal memahami bahwa tidak lebih tepat, untuk tidak melakukan penyesuaian saat dibutuhkan daripada membuat yang tidak mendukung.
- Tidak menggunakan atau mengutip materi terbaru; misalnya, referensi buku teks lama.
- Tidak memiliki atau meninjau edisi terbaru dari Standar yang berlaku, seperti mengajukan pajak kembali menggunakan formulir lama.
- Tidak membahas kelebihan lahan atau masalah fungsional dalam analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU).
- Gagal merekonsiliasi data dan analisis dalam penilaian, editing yang ceroboh.
- Menggunakan pembanding yang memiliki penggunaan tertinggi dan terbaik yang berbeda (properti penyewa tunggal vs multi-penyewa).
- Merekonsiliasi nilai di luar kisaran perbandingan yang dapat disesuaikan.
- Dimulai dengan rentang sempit yang tidak disesuaikan dan menyimpulkan rentang yang lebih luas setelah penyesuaian
- Tidak memberikan dukungan untuk nilai property dalam pendekatan biaya perumahan.
- Menggunakan format Laporan Penilaian Terbatas ketika klien dan pengguna yang dituju memerlukan lebih banyak detail daripada yang disediakan dalam laporan penilaian. (***)
