Tingkat kapitalisasi dihitung membagi pendapatan operasional bersih properti dengan nilai pasar saat ini. ini untuk mengestimasi potensi pengembalian investor atas investasi real estat. Cap rate paling berguna sebagai perbandingan nilai relatif dari investasi real estat serupa.
WartaPenilai.id—Mengukur tingkat pengembalian dari investasi di real estat bisa dilakukan dengan mengiktung tingkat kapitalisasi (cap rate). Tingkat pengembalian itu dihitung dengan laba bersih yang diharapkan dihasilkan properti dengan membagi pendapatan operasi bersih dengan nilai aset properti, dalam bentuk persentase.
Meskipun nilai kapitalisasi bisa digunakan untuk membandingkan dengan cepat nilai relatif dari investasi real estat yang serupa di pasar, tingkat kapitalisasi tidak boleh digunakan sebagai indikator tunggal kekuatan investasi karena tidak memperhitungkan leverage, nilai waktu dari uang dan arus kas masa depan dari perbaikan properti, di antara faktor-faktor lain. Tidak ada rentang yang jelas untuk nilai kapitalisasi baik atau buruk, dan mereka sebagian besar bergantung pada konteks properti dan pasar.
Tingkat kapitalisasi dihitung dengan membagi pendapatan operasional bersih properti dengan nilai pasar saat ini. Rasio ini dalam bentuk persentase untuk mengestimasi potensi pengembalian investor atas investasi real estat. Cap rate paling berguna sebagai perbandingan nilai relatif dari investasi real estat serupa.
Memahami tingkat kapitalisasi (cap rate) ukuran paling populer untuk menilai investasi real estat dan potensi pengembaliannya. Tingkat kapitalisasi secara sederhana merupakan hasil dari properti selama jangka waktu satu tahun dengan asumsi properti dibeli secara tunai dan bukan dengan pinjaman. Tingkat kapitalisasi menunjukkan tingkat pengembalian intrinsik, alami, dan tidak-leverage.
Formula Tingkat Kapitalisasi
Ada beberapa versi untuk perhitungan tingkat kapitalisasi. Rumus yang populer, tingkat kapitalisasi investasi real estat dihitung dengan membagi pendapatan operasi bersih properti (NOI) dengan nilai pasar saat ini. Secara matematis, tingkat kapitalisasi sama dengan pendapatan operasional bersih dibagi nilai pasar saat ini.
Dimana, Pendapatan operasional bersih adalah pendapatan tahunan (yang diharapkan) yang dihasilkan oleh properti (seperti sewa) dan diterima dengan mengurangi semua biaya yang dikeluarkan untuk mengelola properti. Biaya-biaya ini termasuk biaya yang dibayarkan untuk pemeliharaan fasilitas serta pajak properti.
Nilai pasar saat ini dari aset adalah nilai saat ini dari properti sesuai dengan harga pasar yang berlaku. Dalam versi lain, angka tersebut dihitung berdasarkan biaya modal asli atau biaya perolehan properti.
Tingkat kapitalisasi sama dengan pendapatan operasional bersih dibagi harga pembelian. Namun, versi kedua tidak terlalu populer pertama, ini memberikan hasil yang tidak realistis untuk properti lama yang dibeli beberapa tahun yang lalu dengan harga rendah. Kedua, itu tidak dapat diterapkan pada properti yang diwariskan karena harga pembelian nol sehingga membuat divisi tidak mungkin.
Selain itu, karena harga properti berfluktuasi secara luas, versi pertama menggunakan harga pasar saat ini adalah representasi yang lebih akurat dibandingkan dengan yang kedua yang menggunakan nilai tetap harga pembelian asli.
Sebagai contoh tingkat kapitalisasi, anggaplah seorang investor memiliki Rp 14 miliar dan ia sedang mempertimbangkan untuk berinvestasi di salah satu dari dua opsi investasi yang tersedia. Pertama, dia bisa berinvestasi dalam obligasi pemerintah yang diterbitkan pemerintah yang menawarkan bunga tahunan nominal 3 % dan dianggap sebagai investasi teraman dan dua, ia dapat membeli bangunan komersial yang memiliki banyak penyewa yang diharapkan membayar sewa reguler.
Dalam kasus kedua, asumsikan bahwa total sewa yang diterima per tahun adalah Rp 420 juta dan investor perlu membayar total Rp 280 juta untuk berbagai biaya pemeliharaan dan pajak properti. Itu meninggalkan pendapatan bersih dari investasi properti pada Rp 980 juta. Asumsikan bahwa selama tahun pertama, nilai properti tetap stabil pada harga beli asli Rp 14 miliar.
Tingkat kapitalisasi akan dihitung sebagai (pendapatan operasional bersih dibagi nilai properti sama dengan Rp 980 juta dibagi Rp 14 miliar sama dengan 7 %.
Pengembalian 7 persen ini dihasilkan dari tarif investasi properti yang lebih baik daripada pengembalian standar 3 persen yang tersedia dari obligasi treasuri bebas risiko. Tambahan 4 persen mewakili pengembalian untuk risiko yang diambil investor dengan berinvestasi di pasar properti dibandingkan dengan berinvestasi dalam obligasi treasury teraman yang datang dengan nol risiko.
Investasi properti berisiko, dan mungkin ada beberapa skenario di mana pengembalian, sebagaimana diwakili ukuran tingkat kapitalisasi, dapat sangat bervariasi.
Misalnya, beberapa penyewa dapat pindah dan pendapatan sewa dari properti dapat berkurang hingga Rp 560 juta. Mengurangi Rp 280 juta ke berbagai biaya pemeliharaan dan pajak properti, dan dengan asumsi bahwa nilai properti tetap pada Rp 14 miliar, tingkat kapitalisasi menjadi (Rp 280 juta/ Rp 14 miliar) = 2 %. Nilai ini kurang dari pengembalian yang tersedia dari obligasi bebas risiko.
Dalam skenario lain, asumsikan bahwa pendapatan sewa tetap pada Rp 1,26 miliar asli, tetapi biaya pemeliharaan dan / atau pajak properti meningkat secara signifikan, untuk mengatakan Rp 700 juta. Tingkat kapitalisasi kemudian menjadi ( Rp 560 juta/Rp 14 miliar) = 4 %.
Dalam kasus lain, jika nilai pasar properti itu sendiri berkurang, katakanlah Rp 11,2 miliar dengan pendapatan sewa dan berbagai biaya tetap sama, tingkat kapitalisasi akan meningkat menjadi Rp 980 juta / Rp 11,2 miliar = 8,75 %.
Intinya, berbagai tingkat pendapatan yang dihasilkan dari properti, pengeluaran yang terkait dengan properti dan penilaian pasar saat ini dari properti dapat secara signifikan mengubah tingkat kapitalisasi.
Surplus pengembalian, yang secara teoritis tersedia untuk investor properti di atas dan di atas investasi obligasi treasuri, dapat dikaitkan dengan risiko terkait yang mengarah pada skenario yang disebutkan di atas. Faktor-faktor risiko meliputi; usia, lokasi, dan status properti; jenis properti – multi-keluarga, kantor, industri, ritel atau rekreasi; solvabilitas penyewa dan kwitansi persewaan regular; jangka waktu dan struktur sewa penyewa; tingkat pasar keseluruhan properti dan faktor-faktor yang mempengaruhi penilaiannya; fundamental makroekonomi di wilayah ini serta faktor-faktor yang memengaruhi bisnis penyewa; menafsirkan tingkat kapitalisasi; karena nilai kapitalisasi didasarkan pada perkiraan pendapatan di masa depan yang diproyeksikan, mereka dikenakan varians yang tinggi. Maka menjadi penting untuk memahami apa yang merupakan tingkat kapitalisasi yang baik untuk properti investasi.
Nilai ini juga menunjukkan durasi waktu yang diperlukan untuk memulihkan jumlah yang diinvestasikan di properti. Misalnya, properti yang memiliki tingkat kapitalisasi 10% akan memakan waktu sekitar 10 tahun untuk memulihkan investasi.
Tingkat tutup yang berbeda di antara properti yang berbeda, atau tarif tutup yang berbeda di seluruh cakrawala waktu yang berbeda pada properti yang sama, mewakili tingkat risiko yang berbeda. Melihat formula menunjukkan bahwa nilai kapitalisasi akan lebih tinggi untuk properti yang menghasilkan pendapatan operasional bersih yang lebih tinggi dan memiliki penilaian yang lebih rendah, dan sebaliknya.
Katakanlah, ada dua properti yang serupa di semua atribut kecuali terpisah secara geografis. Satu berada di area pusat kota mewah sementara yang lain di pinggiran kota. Semua hal sama, properti pertama akan menghasilkan sewa yang lebih tinggi dibandingkan dengan yang kedua, tetapi mereka akan diimbangi sebagian oleh biaya pemeliharaan dan pajak yang lebih tinggi. Properti pusat kota akan memiliki tingkat kapitalisasi yang relatif lebih rendah dibandingkan dengan yang kedua karena nilai pasar yang signifikan tinggi.
Ini menunjukkan bahwa nilai kapitalisasi yang lebih rendah sesuai dengan penilaian yang lebih baik dan prospek pengembalian yang lebih baik dengan tingkat risiko yang lebih rendah. Di sisi lain, nilai cap rate yang lebih tinggi menyiratkan prospek pengembalian investasi properti yang relatif lebih rendah, dan karenanya tingkat risiko yang lebih tinggi.
Sementara contoh hipotetis di atas menjadikannya pilihan yang mudah bagi seorang investor untuk pergi dengan properti di pusat kota, skenario dunia nyata mungkin tidak semudah itu. Investor yang menilai properti berdasarkan tingkat suku bunga menghadapi tugas yang menantang untuk menentukan tingkat suku bunga yang cocok untuk tingkat risiko tertentu.
Tingkat kapitalisasi, representasi model gordon untuk cap rate. Representasi lain dari tingkat suku bunga berasal dari Gordon Growth Model, yang juga disebut sebagai model diskon dividen (DDM) . Ini adalah metode untuk menghitung nilai intrinsik dari harga saham perusahaan terlepas dari kondisi pasar saat ini, dan nilai saham dihitung sebagai nilai sekarang dari dividen saham masa depan. Secara matematis,
Nilai saham = arus kas dividen tahunan yang diharapkan / (tingkat pengembalian yang cibutuhkan investor-tingkat pertumbuhan dividen yang diharapkan).
Mengatur ulang persamaan dan menggeneralisasi rumus di luar dividen, (tingkat pengembalian yang dibutuhkan – tingkat pertumbuhan yang diharapkan) = arus kas / nilai aset yang diharapkan.
Representasi di atas cocok dengan formula dasar tingkat kapitalisasi yang disebutkan di bagian sebelumnya. Nilai arus kas yang diharapkan mewakili pendapatan operasi bersih dan nilai aset yang sesuai dengan harga pasar saat ini dari properti. Hal ini menyebabkan tingkat kapitalisasi setara dengan perbedaan antara tingkat pengembalian yang disyaratkan dan tingkat pertumbuhan yang diharapkan. Artinya, tingkat kapitalisasi hanyalah tingkat pengembalian yang disyaratkan dikurangi tingkat pertumbuhan.
Ini dapat digunakan untuk menilai penilaian properti untuk tingkat pengembalian yang diharapkan oleh investor. Sebagai contoh, katakanlah pendapatan operasi bersih sebuah properti adalah Rp 700 juta, dan diperkirakan akan naik sebesar 2 persen setiap tahun. Jika tingkat pengembalian yang diharapkan investor adalah 10 persen per tahun, maka tingkat batas bersih akan menjadi (10% – 2%) = 8%. Dengan menggunakannya dalam formula di atas, penilaian aset mencapai (Rp 700 juta / 8%) = Rp 8,75 miliar. (***/HS)
