Penilai selalu dihadapkan pada pasar yang berubah. Meskipun kondisi pasar yang diantisipasi lebih rumit, ketika pasar berubah cepat. Bagaimana mengenali pasar buble dan tiba-tiba berbalik arah
WartaPenilai.id—Menarik nilai properti dengan nilai sekarang, memberikan manfaat masa depan, dan sangat bergantung pada nilai pasar, harapan yang akan terjadi di pasar di masa depan. Langkah pengembangan opini nilai pasar dilakukan dengan analisis tren pasar. Tren pasar melibatkan pelaku pasar penjual dan pembeli, kondisi pasar di masa depan, penawaran dan permintaan, serta perubahan yang diantisipasi.
Dimana interaksi faktor itu mempengaruhi penggunaan high best use yang pada gilirannya mengarah pada nilai pasar properti. Menganalisis kondisi pasar yang diantisipasi lebih rumit, dan lebih kritis, ketika pasar berubah dengan cepat, baik ke atas atau ke bawah. Pasar bisa saja terjadi buble (menggelembung) dan tiba-tiba berbalik menurun.
Lalu sejauh mana penilai bertanggung jawab terkait perubahan kondisi pasar. Bagaimana penilai memastikannya.
Standar penilaian, mewajibkan penilai meneliti dan memverifikasi data yang digunakan untuk pengembangan penilaian. Juga metode dan teknik untuk menghasilkan penilaian yang bisa dipercaya. Untuk menghasilkan penilaian yang kredibel, dalam mengembangan opini nilai pasar, penilai mengidentifikasi dan menganalisa efek penggunaan, aturan penggunaan lahan, modifikasi aturan penggunaan lahan, penawaran dan pemintaan, kemampuan real estat beradaptasi, hingga tren pasar yang ada. Asumsi dan premis yang dimunculkan harus di dukung data tren pasar, umur efektif dan sisa hidup.
Penggunaan high best use (tertinggi dan terbaik) atas real estat, penilai menganalisis faktor hukum, fisik dan ekonomi yang relevan sejauh diperlukan mendukung kesimpulan high best use. Lingkup pekerjaan mencakup jenis dan tingkat data yang diteliti, jenisnya dan luasnya analisis yang diterapkan untuk sampai pada pendapat dan kesimpulan.
Merekonsiliasi kualitas dan kuantitas data yang tersedia, menganalisis dengan pendekatan yang digunakan. Rekonsiliasi ini juga pada pendekatan, metode dan teknik yang digunakan untuk sampai pada kesimpulan nilai.
Namun pekerjaan penilai selalu dihadapkan pada pasar yang berubah. Faktor penyebab pasar berubah seperti gejala perubahan tingkat kekosongan, penurunan atau kenaikan harga properti, peningkatan frekuensi konsesi dan pembiayaan penjual, harga jual melebihi list harga dan lain sebagai gejala lebih besar dan lebih mendasar.
Faktor menyebabkan pasar berubah, umumnya dipengaruhi kekuatan makro. Secara psikologi pasar mempengaruhi dan mendorong perilaku ekonomi. Bisa satu atau serangkaian peristiwa bergerak secara evolusioner, terkadang sulit terlihat oleh pengamat. Atau adanya indikasi pergeseran politik yang mendasarinya dan kondisi sosial serta ekonomi.
Faktor menyebabkan pasar berubah berbasis transaksional, seperti perubahan kebijakan publik, terutama berkaitan dengan moneter dan pengeluaran pemerintah, perpajakan, suku bunga, ketersediaan pembiayaan. Tekanan inflasi/deflasi terhadap ekonomi regional, nasional, dan global. Kelimpahan modal investasi yang mengakibatkan meningkatnya persaingan, strategi investasi terlalu agresif dan lainnya.
Sedangkan faktor mendasar pengguna ruang yang menyebabkan pasar berubah. Antara lain perubahan dan pergeseran populasi yang menyebabkan kelebihan kapasitas di beberapa daerah dan kekurangan pasokan di tempat lain. Populasi menua dan meningkatnya permintaan untuk komunitas pensiun. Perubahan teknologi seperti gedung hijau, komputasi awan, dan belanja internet, yang memengaruhi lapangan pola kerja, formasi industri baru, dan jenis properti baru.
Menghadapi situasi itu, biasanya penilai secara umum menganalisis data historis (penjualan yang sebanding) dalam proses penilaian, mengenali nilai properti tergantung pada manfaat masa depan yang akan diberikan properti kepada pemiliknya. Manfaat masa depan termasuk hak untuk menggunakan, menempati, dan menikmati properti serta hak untuk menerima penghasilan yang dihasilkannya.
Nilai pasar selalu mengacu ke masa depan. Data yang digunakan dalam proses penilaian harus disesuaikan dengan kondisi pasar yang diperlukan sehingga nilai pasar kesimpulan mencerminkan sikap berwawasan ke depan sejak tanggal nilai. Analisis pasar sendiri menyediakan kerangka kerja membuat penentuan penyesuaian kondisi pasar.
Analisis pasar langkah penting dalam proses penilaian. Analisis pasar yang memadai harus diselesaikan sebelum penggunaan high best use dan penentuan penggunaan high best use untuk penugasan penilaian ketika nilai pasar objektif. Analisis pasar memberikan input data untuk mengidentifikasi penggunaan high best use properti, permintaan ekonomi, pelaku pasar (kemungkinan pengguna dan pembeli).
Sementara tanda dan gejala pasar berubah juga perlu diwaspadai penilai. Mengamati gejalanya dan memahami sebab yang mendasari sebagai bahan untuk menganalisis tren pasar dengan benar. Namun menjadi sulit untuk dikenali pasar yang menggelembung. Lebih jauh lagi, bisa menjadi sulit menjelaskan kapan pasar bust mulai berbalik dan membaik, atau ketika pasar gelembung mulai menurun.
Pasar menggelembung bisa dibuktikan antara lain: tingkat pengembalian terkait dengan jenis properti, karakteristik ekonomi penyewa atau pengguna cenderung sangat rendah. Misalnya, tingkat kapitalisasi mungkin sangat rendah dan atau mengindikasikan leverage negatif, yang sering merupakan pertanda adanya spekulasi. Pembeli menjadi terlibat secara emosional dan bertindak tidak rasional, bertentangan dengan definisi nilai pasar.
Harga naik lebih cepat dari harga sewa. Tingkat pengembalian menurun di bawah tren jangka panjang. Harga naik sementara sewa dan pendapatan bersih tetap stabil atau menurun. Pembeli tradisional diganti dengan yang baru. Semua orang mulai berinvestasi di real estat. Jumlah transaksi meningkat. Waktu pemasaran yang lebih singkat. Peningkatan jumlah properti yang tersisa kosong setelah pembelian. Konversi Kondominium menjadi lebih umum. Jumlah orang yang dipekerjakan di sektor real estat (penjualan real estat, pinjaman hipotek) meningkat secara signifikan. Sewa meningkat lebih cepat dari kemampuan penyewa untuk membayar. Harga penjualan di atas keterjangkauan pengguna.
Sedangkan pasar bust bisa di buktikan antara lain: penjual enggan menjual dan merealisasikan kerugian, peningkatan tingkat lelang, peningkatan konsesi penjual, pengetatan pasar kredit, pembiayaan tradisional menjadi semakin sulit diperoleh. Jumlah yang dipekerjakan di sektor real estat menurun. Pertumbuhan pekerjaan menurun. Sewa tidak naik pada tingkat beberapa tahun terakhir.
Ada risiko secara inheren terkait penilaian apa pun yang menjadi perhatian khusus bagi pengguna yang dituju. Risiko keandalan kesimpulan nilai dapat dipengaruhi oleh kurangnya data yang berkualitas. Dan risiko nilai mungkin tidak berkelanjutan dari waktu ke waktu.
Untuk itu, ketika melakukan pekerjaan analisa pasar, untuk penugasan penilaian harus konsisten dengan ruang lingkup pekerjaan. Penilai juga harus memahami penyebab pasar berubah, mengenali tanda-tanda pasar yang berubah. Mengkoomunikasikan analisis pasar dengan jelas dalam laporan penilaian dan menunjukan proses rekonsiliasi dalam laporan penilaian. Dan, jika memungkinkan, diskusikan nilai yang dihasilkan mungkin tidak berkelanjutan ke masa mendatang. (***)
