Yang jelas Wabah Covid-19, berpengaruh terhadap penilaian dan penurunan nilai aset. Penilai kesulitan dalam menentukan nilai wajar, dimana tidak ada pasar yang likuid.
Wartapenilai.id—Teknik penilaian yang selama ini diterapkan, mungkin sulit atau membutuhkan penyesuian untuk diterapkan pada situasi aset yang tertekan akibat wabah Covid-19. Pendekatan nilai pasar, misalnya yang berupaya menetapkan nilai suatu aset dengan membandingkan aset serupa yang baru saja dijual mungkin tidak bisa diandalkan. Di pasar tidak ada likuiditas dan transaksi baru yang mungkin, tidak mewakili nilai wajar.
Lalu bagaimana penilai dilakukan terhadap aset yang tertekan? Pendekatan penilaian arus kas terdiskonto (DCF) masih tepat, namun perlu ditambah analisis skenario, beberapa hasil potensial digunakan untuk memperkirakan arus kas yang diharapkan di bawah berbagai skenario yang mencerminkan kemungkinan risiko di masa mendatang.
Selain itu, input dan asumsi tertentu akan variabel ekonomi makro dan spesifik aset yang ditekankan, dengan maksud mendapatkan keyakinan yang memadai dari efek risiko pada nilai aset. Pendekatan simulasi digunakan bersama dengan penggunaan distribusi probabilitas sebagai input ke dalam penilaian DCF, yang memungkinkan serangkaian hasil negatif dapat mendorong aset ke dalam kesulitan.
Tidak seperti analisis skenario, di mana sejumlah terbatas skenario didefinisikan dengan baik bisa digunakan, simulasi memungkinkan lebih banyak fleksibilitas dalam bagaimana menghadapi ketidakpastian dan menyediakan cara untuk memeriksa konsekuensi dari risiko berkelanjutan. Dalam setiap simulasi, hasil diambil dari setiap distribusi untuk menghasilkan nilai yang unik. Di sejumlah besar simulasi, distribusi nilai diturunkan yang mencerminkan ketidakpastian mendasar dalam memperkirakan input ke penilaian.
Prinsip penilaian yang muncul kembali sebagai hasil pandemi bahwa nilai wajar tidak sama dengan harga jual di pasar yang ada. Nilai wajar masih merupakan jumlah yang akan diterima dalam transaksi tertib menggunakan asumsi pasar dalam kondisi pasar saat ini dan didasarkan pada apa yang diketahui dan diketahui pada tanggal penilaian. Namun, sekarang mungkin tidak tepat untuk memberikan bobot yang signifikan terhadap harga transaksi terakhir dalam menentukan nilai wajar, kecuali semua detail diketahui dan input dapat disesuaikan dengan benar.
Nilai pasar saat ini juga patut dicermati mengingat dampak pandemi yang mendadak pada hasil keuangan dan komparabilitas dampak di seluruh bisnis. Juga, dalam menilai aset tertekan selama pandemi, input penilaian, seperti proyeksi dan tingkat diskonto,
Mengambil kumpulan pinjaman kredit perumahan yang tidak berkinerja (NPL), merupakan kelas aset yang tertekan secara signifikan dari krisis keuangan global. Sebagai contoh, model arus kas yang didiskontokan, merupakan penerapan pendekatan pendapatan terhadap nilai—teknik utama digunakan untuk NPL.
Elemen paling signifikan dari model ini meramalkan arus kas masa depan pada tingkat pinjaman. Asumsi arus kas tingkat pinjaman didorong beberapa faktor, seperti variabel spesifik peminjam dan nilai agunan. Arus kas ini mencakup ekspektasi untuk pembayaran bunga dan pokok yang dijadwalkan di masa depan, serta asumsi hasil dari penyitaan atau penjualan paksa.
Dihimpun ke tingkat portofolio, pembayaran ini merupakan ekspresi dari besarnya dan waktu portofolio arus kas. Mengingat ketidakpastian yang melekat dalam kinerja NPL, praktisi sering membuat beberapa skenario analisis atau uji coba simulasi untuk menangkap berbagai hasil arus kas. Langkah terakhir dalam pendekatan pendapatan dengan mendiskontokan perkiraan arus kas NPL ke nilai sekarang pada tingkat bunga yang sesuai.
Tingkat diskonto harus menangkap risiko proyeksi arus kas dan ekspektasi pengembalian untuk pelaku pasar. Untuk NPL, estimasi arus kas pinjaman menjadi input yang paling penting untuk penilaian pada awal investasi, dan periode pengukuran selanjutnya. Kurangnya kumpulan NPL langsung yang sebanding dan kurangnya transaksi yang diamati, paling sering melihat pendekatan pasar yang digunakan untuk menguatkan input atau output yang berasal dari pendekatan pendapatan untuk penilaian. (***/Tim)
