Terbitnya Paraturan Menteri ATR/BPN No. 4 tahun 2020 Tentang Penilai Pertanahan disambut baik Kalanga penilai publik. Namun ada beberapa pasal krusial yang memberatkan penilai pertanahan dalam menjalankan praktik penilaiannya. Itu membutuhkan pejelasan lebih lanjut agar tidak menjadi presenden buruk dikemudian hari bagi Penilai Publik.
Wartapenilai.id—Pertangahan Bulan Maret 2020 lalu, Kementerian Agraria Tata Ruang dan Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN, mengeluarkan Peraturan Menteri ATR/BPN N0. 4 Tahun 2020 Tentang Penilaian Pertanahan. Regulasi itu di teken Menteri ATR/BPN, Sofyan D Djalil pada 16 Maret 2020.
Terbitnya regulasi itu jelas membuat profesi penilai memiliki aturan yang jelas, bahwa pengaturan sebagai profesi yang memiliki kompetensi melakukan penilaian nilai objek kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.
Permen ATR/BPN itu terdiri dari 7 BAB, 15 Pasal. Inti permen itu mengatur pemberian lisensi penilai pertanahan (permohonan, verifikasi dan pemberian lisensi); perpanjangan lisensi; objek penilaian pertanahan; kewajiban, hak, larangan dan etika profesi penilai pertanahan; pemantauan, evaluasi dan pembinaan serta ketentuan peralihan.
Secara umum, permen itu mendapat apresiasi dari kalangan penilai publik, dimana praktik profesionalnya mendapat pengaturan yang jelas untuk melakukan penilaian objek pengadan tanah untuk kepentingan umum.
Namun ada beberapa isi pasal di pengaturan itu yang membuat resah penilai publik. Seperti pasal menimbang, Penilai Publik diminta bisa memberikan perlindungan dan kepastian hukum bagi semua pemangku kepentingan, kewajiban kehadiran, penyelesaian pekerjaan, data pembanding, dan lainnya yang kurang sesuai dengan praktik profesional penilai.
Atas persoalan yang muncul, sejatinya MAPPI telah melakukan komunikasi, berkirim surat ke Kementerian ATR/BPN untuk mengklarifikasi pasal-pasal yang memberatkan. Surat dari MAPPI pun mendapatkan respon dari Kementerian. Pada, 7 Mei 2020 lalu, Pengurus MAPPI bersama tim Kementerian ATR/BPN melakukan diskusi secara virtual untuk membahas beberapa pasal yang memberatkan profesi.
Wakil Ketua Umum II, DPN MAPPI, Budi Prasodjo menceritakan sekilas hasil pertemuan yang digelar dengan Tim ATR/BPN. Dimana dari beberapa pasal yang dinilai memberatkan profesi, dari hasil diskusi ada kesepahaman bahwa ada perbedaan sudut pandang dalam membuat regulasi itu. “Dari isi Permen terdapat perbedaan sudut pandang. Itu yang perlu sinkronisasi agar tidak terjadi dispute nantinya,” terang Budi Prasodjo.
Senior Partner, KJPP Sugianto Prasodjo & Rekan ini keberatan dengan pasal menimbang bahwa penilai bisa memberikan perlindungan dan kepastian hukum bagi para pihak. “Masa penilai harus memberikan perlindungan dan kepastian hukum bagi para pihak,” terangnya.
Lebih lanjut, Budi Prasodjo menjelaskan terkait dengan kewajiban mengangap seolah-olah penilai pertanahan sebagai individu yang mampu mengerjakan semua kewajiban. Padahal penilai pengadaan tanah dilakukan secara tim, bukan individual. Bagaimana kalau 3000 bidang tanah. pemahaman pasal ini sama sekali tidak ada penilai individual yang mampu, pasti membentuk tim untuk melakukan penilaian. Apalagi bila dihadapkan pada APH, posisi penilai sangat lemah. Padahal kesalahan kerap terjadi pada data masukan/nominative yang kerap terlambat atau mengalami kesalahan. “Apakah penilai juga bisa dianggap berasalah. Ini lah krusial dari para penilai,” tegas Budi.
Sementara, Ketua Kompartemen Penilai Pertanahan, MAPPI, Anas Karim Rivai, mengakui itu terjadi karena seringnya pejabat di ATR/BPN mengalami pergantian saat menyusun regulasi itu. Namun dari diskusi yang digelar dengan MAPPI, Anas memberikan bocoran untuk pasal yang memberatkan akan diatur lebih lanjut di petunjuk teknis nantinya. “Kami Sarankan ke semua rekan penilai publik, jangan alergi duluan, ikuti saja proses yang ada seperti tender pengadaan tanah. Nanti, pasal-pasal yang berseberangan akan diakomodasi di Juknis,” terangnya.
Anas Karim menegaskan Permen itu sudah keluar menjadi hukum positif, untuk melakukan perubahan memang butuh waktu. Cara yang paling mudah, katanya, diakomodasi di petunjuk teknis, terangnya.
Pasal Kehadiran
Managing Partner, KJPP Anas Karim Rivai dan Rekan, Anas Karim Rivai melanjutkan pasal di permen itu memang kurang singkron. Seperti di Ketentuan Umum, Pasal 1 ayat 1 ditegaskan “Penilai Publik adalah orang perseorangan yang melakukan penilaian secara independen dan profesional yang telah mendapat izin praktik penilaian dari Menteri Keuangan”. Sedangkan ayat 2, disebutkan Penilai pertanahan adalah penilai publik yang mendapat lisensi dari Menteri ATR/BPN…
Pengaturan itu tidak sinkron dengan Pasal 9 yang mengatur terlalu njelimet, seperti penilaian langsung ke lapangan …Menurut Anas Karim yang telah diatur di PMK 101 pasal 35 ayat 2 dimana inspeksi lapangan bisa dilakukan penilai publik, penilai atau pegawai KJPP, Cabang KJPP atau Kantor Perwakilan yang memenuhi syarat. “Artinya saat melakukan inspeksi lapangan penilai publik dibantu oleh staff tidak melakukan sendiri,” terangnya.
Anas beralasan pekerjaan penilaian pengadaan tanah itu dilakukan tim yang dibentuk di KJPP, bukan hanya di lakukan individu penilai publik yang bersangkutan. Bila menghendaki penilai publik bisa menghadiri semua, itu yang membuat agak repot. Jika bisa dihadiri penilai yang masuk timatau asisten penilai itu tidak masalah. Sebab, pekerjaan penilaian yang ditangani tidak hanya satu objek, namun banyak pekerjaan penilaian yang dilakukan KJPP. “Itu yang memberatkan, dan kami berharap bisa diatur di juknis nantinya, kehadiran bisa melibatkan anggota tim penilaian tidak harus penilai publik yang bersangkutan,” terang Anas.
Pasal yang mewajibkan kehadiran fisik penilai pubik, jelas membuat merepotkan penilai publik. Sebab KJPP memiliki banyak proyek penilaian lainnya. Jika menghadiri sesekali di survey, presentasi hasil penilaian, pendampingan tim pengadaan tanah saat musyawarah ganti rugi. Jika kehadiran fisik menjadi suatu keharusan, jelas membuat repot penilai publik yang bersangkutan, “Itu membuat lemah penilai publik saat berhadapan dengan Aparat Penegak Hukum (APH) bila terjadi masalah dengan hasil penilaian,” terangnya.
Memang, Anas Karim mengakui, pasal itu muncul dikarenakan ada pekerjaan penilaian pengadaan tanah namun kala penilai publik dibutuhkan sulit untuk hadir. “Ada yang mau proyeknya saja, namun tidak mau hadir manakala dibutuhkan kehadiran untuk menyelesaikan pekerjaan di pengadaan lahan”, terang Anas.
Suka tidak suka, Permen ATR/BPN itu sudah menjadi hukum positif, harus diikuti semua penilai publik yang terdafatar sebagai penilai pertanahan.
Pasal Memberatkan
Sejumlah penilai publik menyambut baik kehadiran Permen ATR/BPN No. 4 Tahun 2020. Ini menunjukan semakin besar kepedulian stakeholder profesi dan regulator akan keberadaan profesi penilai. Penilai publik yang diberikan kewenangan secara perseorangan—membentuk tim—sebagai ujung tomak melakukan proses penilaian pengadaan tanah. Namun banyak penilai publik masih membutuhkan penjelasan lebih lanjut, agar pelaksanaan penilaian pengadaan tanah di lapangan menjadi lancar, efektif, efisien.
Pnilai senior Doli D. Siregar atau yang biasa di sapa DDS juga mengomentari keluarnya Permen ATR/BPN 4 Tahun 2020. Managing Partner KJPP Doli Siregar & Rekan ini menguraikan pembuat peraturan itu belum memiliki pahaman yang sama dengan praktisi penilai di MAPPI yang sudah memiliki standar cukup secara internasional.
Seperti untuk mendapatkan data harga pembanding untuk kondisi di Indonesia sangat sulit dinyakini keabsahannya akibat sistem huku pertanahan yang negative dan transaksi harga jual beli belum menjadi mandatory untuk dilaporkan. “Memang sulit dan harus dicari solusi yang termungkinkan ditrima semua stakeholder,” terang Doli.
Sebelum diberlakukan, Doli mengusulkan diadakan seminar untuk membahas apa saja kendala penilaia pengadaan tanah selama ini. seminar terbatas yang dihadiri pihak-pihak yang diakui kualitas profesionalnya. Baru duduk bersama menetapkan aturan SOP penilaian yang inline dengan SPI dan mudah dipahami semua pelaku penilai pertanahan,” terangnya.
Permen tentang Penilai Pertanahan sejatinya hampir sama dengan sebelumnya, tidak ada yang berubah, namun lebih jelas. Ini justru membuat penilai publik lemah dihadapan APH manakala terjadi masalah terkait hasil penilaian.
Managing Partner, KJPP Pung’s Zulkarnain & Rekan, Pung S. Zulkarnain menilai penyelesaian pekerjaan seuai jadwal yang ditetapkan seperti diatur di pasal 9 huruf c akan sulit terpenuhi. Dimana kewajiban untuk melakukan inspeksi untuk beberapa KJPP, bila hanya memiliki satu penilai publik dengan pekerjaan yang tersebar di seluruh Indonesia sangat sulit untuk dilakukan. “Sering sekali pekerjaan dilakukan bersamaan pada akhir tahun,” terangnya.
Selain itu, menurut Pung’s yang juga salah satu anggota Dewan Penilai menyoroti penilai masih lemah bila dihadapkan dengan permasalahan hukum. Seperti pasal menimbang disebutkan “memberikan perlindungan hukum bagi semua pihak”, dia sangat berhati-hati atas intepretasi Aparat Penegak Hukum atas setiap aturan. Pasal tersebut bisa menjerat penilai pubik sendiri. “Sudah ada beberapa rekan penilai publik yang bermasalah secara hukum karena aturan yang masih abu-abu seperti itu,” terang Pung’s.
Sebagai penilai publik yang kerap mengerjakan pekerjaan pengadaan lahan, Pun’s Zulkarnain menjelaskan sudah biasa melakukan ekspose hasil penilaian di hadapan pelaksana pengadaan tanah. Namun memberikan catatan, terkait timeline waktu penilaian yang hanya 30 hari kerja. Sebab, ini terkait dengan aktivitas tim penilai pertanahan biasanya akan kembali ke kantor untuk melakukan pengolahan data. Bila objek penilaian berada di daerah yang membutuhkan transportasi panjang, jelas 30 hari itu tidak cukup untuk menyelesaikan pekerjaan tersebut. “Itu berdasarkan pengalaman dan kondisi sebelumnya seri kali waktu 30 hari begitu mepet,” jelasnya.
Pung’s menambahkan cukup khawatir dan untuk mengantisipasi inteprestasi yang berbeda dari APH bahwa penilai itu mencari data fisik tanah dan bangunan. Yang sebenarnya terjadi selama ini penilai hanya menerima data fisik tanah dan bangunan, berupa data nominative dari ketua pelaksana pengadaan tanah. “Untuk mencari data dan informasi terkait proses penilaian, jelas tidak keberatan karena itu yang selama ini proses yang dilakukan,” terangnya.
Permen 4 Tahun 2020 ini, tambah Pung’s juga disebutkan penilai juga mencari data fisik tanah dan bangunan. Ini harus diperjelas, dimana perpres 71 tahun 2012, Penilai meminta data-data tersebut dari Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah. “Jangan sampai terjadi inteprestasi kalau penilai juga bertanggungjawab mencari data fisik tanah dan Bangunan,” tegas Pung’s.
Atas kewajiban mencari data pembanding sudah tentu harus dilakukan, namun dalam permen itu dijelaskan ada dua kali persentasi dan satu kali pendampingan. Kami harapakan pertimbangan dari sisi waktu sesuai aturan hanya di batasi 30 hari kerja, mungkin salah satu rekomendasi kami adalah di ijinkan untuk dapat menggunakan media online seperti Zoom,” tambahnya.
Bagi Pung’s jelas keberadaan Permen ATR/BPN 4 tahun 2020 ini membutuhkan penjelasan dalam juknis lebih lanjut. Tanpa penjelasan dan petunjuk teknis yang jelas, aturan itu bisa menimbulkan kontraproduktif di tengah stakeholder pengadaan tanah. “Semua pihak menginginkan proses pengadaan tanah bisa berjalan sesuai waktu yang telah ditentukan serta bisa memberikan kepastian hukum bagi semua pihak,” terangnya. (***/HS)
