Perkiraan nilai properti selalu mempertimbangkan tren ekonomi, regulasi hingga kondisi lingkungan properti berada yang mempengaruhi nilai (permintaan, utilitas, kelangkaan dan kemudahan transfer hak kepemilikan).
WartaPenilai.id—Berapa nilai sebuah real estat, bagaimana cara memperkirakan nilai real estat, apa manfaat dari nilai real estat. Itu sederet daftar pertanyaan yang harus diketahui sebelum membeli sebuah real estat. Nilai real estat memiliki banyak manfaat dan tujuan seperti untuk mengucurkan kredit pembiayaan, melakukan analisis ketika melakukan investasi, menghitung asuransi properti, sampai untuk tujuan pajak. Penilaian real estat, untuk sebagian orang, sangat bermanfaat untuk mengukur harga sebidang properti.
Secara teknis, nilai properti didefinisikan nilai sekarang dari manfaat masa depan yang timbul dari kepemilikan properti. Tidak seperti kebanyak barang konsumen yang cepat digunakan, manfaat properti nyata umumnya diwujudkan dalam jangka waktu cukup lama. Memperkiraan nilai properti selalu mengacu pada tren ekonomi, regulasi dan kondisi lingkungan yang dapat mempengaruhi nilai. Seperti permintaan, utilitas (kegunaan), kelangkaan properti, kemudahan perpindahan hak kepemilikan.
Lalu apa hubungannya nilai, biaya dan harga. Nilai tidak atau belum tentu sama dengan biaya atau harga. Biaya mengacu pada pengeluaran actual, seperti bahan dan tenaga kerja. Sedangkan harga, sejumlah uang yang dibayar seseorang untuk sesuatu. Dan biaya dan harga bisa mempengaruhi nilai, namun tidak menentukan nilai.
Sebagai ilustrasi, harga penjualan rumah Rp 2,1 miliar, namun nilainya bisa lebih tinggi atau bisa lebih rendah secara signifikan. Bila pemilik baru menemukan kerusakan atau cacat serius dari rumah, misalnya pondasi rusak, nilai rumah bisa lebih rendah dari harga.
Lalu apa hubungannya dengan nilai pasar. Penilaian merupakan pendapat atau perkiraan terkait nilai properti pada tanggal tertentu. Laporan penilaian ini banyak dimanfaatkan kalangan bisnis, perusahaan pemerintah, perorangan, hingga investor, sebagai dasar untuk membuat keputusan terkait transaksi real estat. Tujuan penilaian itu tidak lain menentukan nilai pasar properti, harga yang paling memungkinkan properti pada harga yang kompetitif di pasar yang terbuka.
Sedangkan harga pasar, harga di mana properti sebenarnya mampu menjual dirinya, namun tidak selalu mewakili nilai pasar. Ini bisa terjadi bila penjual berada di bawah tekanan atau ancaman penyitaan, properti bisa menjual dirinya berada di bawah nilai pasarnya.
Penilaian akurat sangat tergantung pada pengumpulan data, data spesifik yang mencakup perincian properti tertentu, dan data umum berkaitan lingkungan properti itu berada, dikumpulkan dan dilakukan analisa sampai pada kesimpulan nilai. Penilaian menggunakan tiga pendekatan dasar untuk menentukan nilai properti.
Pendekatan perbandingan penjualan umumnya digunakan untuk menilai rumah tinggal dan tanah. Bisa juga disebut pendekatan data pasar, perkiraan nilai ini diperoleh dengan membandingkan properti dengan properti yang baru dijual dengan karakter yang sama. Properti serupa sebagai barang yang sebanding, dan memberikan perbandingan yang valid. Syarat yang harus dipenuhi properti itu sebisa mungkin mirip dengan properti subjek, telah terjual dalam satu tahun terakhir di pasar yang kompetitif dan terbuka, telah terjual dalam kondisi pasar tertentu.
Tiga atau lebih data pembanding bisa digunakan untuk proses penilaian. Faktor yang paling penting dipertimbangkan untuk sebanding adalah ukuran, fitur sebanding dan paling penting lokasi, yang dapat memiliki efek luar biasa pada nilai pasar properti.
Sementara untuk mengukur kualitas sebanding, dilakukan penyesuaian terhadap harga penjualan yang sebanding dengan memperhitungkan fitur yang berbeda dan faktor yang mempengaruhi nilai. Sebab tidak ada dua properti persis sama.
Yang perlu mendapat penyesuaian diantaranya umur dan kondisi bangunan, tanggal penjualan (jika terjadi perubahan ekonomi tanggal penjualan yang sebanding dan tanggal penilaian), lokasi (properti yang serupa bisa berbeda harga meskipun di lingkungan yang sama), fisik (lansekap, jenis, kualitas konstruksi, jumlah dan jenis kamar, luas ruang, kualitas lantai kayu, kolam renang, fentilasi udara dan lainnya).
Estimasi terhadap nilai pasar dari properti subjek berada di kisaran harga jual yang dapat disesuaikan dari barang yang dapat diperbandingkan. Karena beberapa penyesuaian yang dilakukan terhadap harga penjualan yang sebanding lebih subyektif daripada lain. Pertimbangan biasanya diberikan pada properti yang mendekati sebanding, memiliki jumlah penyesuaian paling sedikit.
Sedangkan pendekatan biaya bisa digunakan memperkirakan nilai properti yang telah mengalami perbaikan satu atau lebih bagian dari properti tersebut. Metode ini melibatkan estimasi nilai terpisah untuk bangunan dan tanah, dengan mempertimbangkan penyusutan. Taksiran ditambahkan untuk menghitung nilai seluruh properti yang mengalami peningkatan. Pendekatan biaya membuat asumsi dimana pembeli yang masuk akal tidak akan membayar lebih untuk properti yang sudah ada yang diperbaiki daripada harga untuk membeli yang sebanding dan membangun gedung yang sebanding. Pendekatan ini berguna ketika properti yang dinilai jenis tipe yang tidak sering dijual dan tidak menghasilkan pendapatan. Sebagai gambaran sekolah, gereja, rumah sakit dan gedung pemerintah.
Biaya bangunan diperkirakan dengan metode kaki persegi di mana biaya per meter persegi yang baru saja dibangun sebanding dikalikan dengan jumlah meter persegi di gedung subjek.
Atau biaya diperkirakan berdasarkan biaya konstruksi per unit ukuran masing-masing komponen bangunan, termasuk tenaga kerja dan bahan. Dan metode survei kuantitas, yang memperkirakan jumlah bahan baku yang akan diperlukan untuk mengganti bangunan subjek, bersama dengan harga bahan saat ini dan biaya pemasangan yang terkait.
Sementara untuk tujuan penilaian, penyusutan mengacu pada kondisi apa pun yang secara negatif mempengaruhi nilai peningkatan properti dengan mempertimbangkan, kerusakan fisik, keusangan fungsional, keusanngan ekonomi, perkirakan biaya saat ini untuk membangun bangunan dan perbaikan, perkirakan jumlah penyusutan perbaikan yang dihasilkan dari kemunduran, keusangan fungsional atau keusangan ekonomi, kurangi depresiasi dari estimasi biaya konstruksi, dan tambahkan nilai estimasi tanah ke biaya penyusutan bangunan dan perbaikan lokasi untuk menentukan nilai total properti. Perkirakan nilai tanah itu seolah-olah kosong dan tersedia untuk dimanfaatkan sebaik-baiknya, menggunakan pendekatan perbandingan penjualan karena tanah tidak dapat didepresiasi.
Pendekatan pendapatan atau pendekatan kapitalisasi penghasilan. Metode ini mendasarkan pada hubungan tingkat pengembalian dan pendapatan bersih yang dihasilkan properti. Ini digunakan untuk memperkirakan nilai properti yang menghasilkan pendapatan seperti kompleks apartemen, gedung perkantoran, dan pusat perbelanjaan. Penilaian menggunakan pendekatan kapitalisasi pendapatan bisa sangat mudah ketika properti subjek dapat diharapkan untuk menghasilkan pendapatan di masa depan, ketika biayanya dapat diprediksi.
Penilai saat menggunakan pendekatan kapitalisasi langsung akan memperkirakan potensi pendapatan kotor tahunan. mempertimbangkan kekosongan dan kerugian penagihan sewa untuk menentukan pendapatan kotor efektif. Mengurangi biaya operasi tahunan untuk menghitung pendapatan operasional bersih tahunan. Memperkirakan harga yang akan dibayarkan investor biasa untuk pendapatan yang dihasilkan oleh jenis dan kelas properti tertentu. Ini dilakukan dengan memperkirakan tingkat pengembalian, atau tingkat kapitalisasi. Dan menerapkan tingkat kapitalisasi ke pendapatan operasional bersih tahunan properti untuk membentuk estimasi nilai properti.
Namun jika menggunkan pengganda pendapatan kotor (GIM), metode ini digunakan untuk menilai properti lain yang biasanya tidak dibeli sebagai properti pendapatan tetapi bisa disewa, seperti rumah satu dan dua keluarga. Metode GIM menghubungkan harga jual properti dengan pendapatan sewa yang diharapkan. Untuk properti residensial, pendapatan bulanan kotor biasanya digunakan; untuk properti komersial dan industri, pendapatan tahunan kotor akan digunakan.
Metode pengganda pendapatan kotor dihitung harga penjualan dibagi pendapatan sewa sama dengan pengganda pendapatan kotor. Data penjualan dan sewa terbaru dari setidaknya tiga properti serupa dapat digunakan untuk membuat GIM yang akurat. GIM kemudian dapat diterapkan pada estimasi sewa pasar wajar properti subjek untuk menentukan nilai pasarnya. Pendapatan sewa kali GIM sama dengan perkiraan nilai pasar. (***/HS)
