Pendekatan ini mengasumsikan pembeli membayar properti tidak lebih besar dari biaya membangun baru. Pendekatan ini menghitung nilai properti dengan mengasumsikan biaya reproduksi baru dikurangi penyusutan dan ditambah nilai tanah.
WartaPenilai.id—Pendekatan biaya merupakan metode penilaian real estat dengan asumsi pembeli membayar harga untuk sebuah properti, sama dengan biaya untuk membangun properti yang setara. Penilaian pendekatan biaya memberikan kriteria harga pasar untuk properti, sama dengan biaya tanah, ditambah biaya konstruksi, dikurangi penyusutan. Ini menghasilkan nilai pasar yang akurat untuk sebuah properti.
Pendekatan biaya, salah satu dari tiga metode penilaian untuk real estat selain pendekatan pendapatan dan pendekatan pasar (pendekatan yang sebanding). Alih-alih fokus pada harga lain, untuk properti yang dijual serupa di daerah itu, atau kemampuan properti menghasilkan pendapatan, metode ini menilai real estat dengan menghitung biaya bangunan saat ini jika dihancurkan atau diganti dengan yang baru. Juga mempertimbangan faktor penyusutan yang terjadi pada properti itu diluar nilai tanah.
Dibalik pendekatan ini, logika yang tidak masuk akal pembeli membayar lebih untuk properti melebihi dari biaya membangun baru. Setidaknya ada dua jenis penilaian pendekatan biaya. Yaitu metode reproduksi lebih menganggap pendekatan ini membuat replika properti serupa, dengan menduplikasi materialnya. Atau metode penggantian, yang diasumsikan struktur baru memiliki fungsi sama dengan bahan yang lebih baru, memanfaatkan metode konstruksi saat ini dan desain yang diperbarui.
Ketika semua perkiraan telah dikumpulkan, pendekatan biaya dihitung dengan penggantian atau biaya reproduksi dikurangi penyusutan ditambah nilai tanah sama dengan nilai properti. Metode penilaian pendekatan biaya merekomendasikan harga yang harus dibayar pembeli untuk sebidang properti harus sama dengan biaya membangun struktur yang setara. Harga pasar untuk properti sama dengan biaya tanah, ditambah biaya konstruksi, dikurangi penyusutan. Memang pendekatan biaya dianggap kurang bisa diandalkan daripada metode penilaian real estat lainnya tetapi memberikan manfaat pada penilaian tertentu.
Namun, pendekatan biaya umumnya dianggap kurang dapat diandalkan dibandingkan dengan pendapatan dan metodologi yang sebanding. Membutuhkan asumsi, termasuk menerima begitu saja ada cukup tanah yang tersedia bagi pembeli untuk membangun properti yang serupa atau identik. Jadi masalah manakala tanah kosong sebanding tidak tersedia, nilainya harus diperkirakan, yang membuat penilaiannya menjadi kurang akurat. Kurangnya bahan bangunan yang serupa juga mengurangi keakuratan penilaian, menjadi sangat subjektif saat menghasilkan opini nilai. Termasuk menghitung penyusutan properti yang lebih tua umurnya, menjadi kesulitan tersendiri item apa saja yang harus diperhitungkan dalam penyusutan.
Lepas dari adanya keterbatasan, beberapa kasus tepat menggunkaan pendekatan biaya. Menilai berbagai komponen real estat secara terpisah sangat membantu ketika berhadapan dengan properti yang baru atau berbeda dari yang lain.
Seperti pendekatan biaya properti penggunaan khusus. Pendekatan biaya diperlukan dan kadang-kadang satu-satunya cara menentukan nilai bangunan penggunaan eksklusif, seperti perpustakaan, sekolah, rumah ibadah dan lainnya. Ini menghasilkan sedikit pendapatan, jarang dipasarkan, juga membatalkan pendapatan dan pendekatan yang sebanding.
Untuk konstruksi baru, pendekatan biaya sering digunakan untuk konstruksi baru. Seperti penyandang dana atau pemberi pinjaman konstruksi memerlukan penilaian pendekatan biaya karena nilai pasar atau nilai pendapatan tergantung pada standar dan penyelesaian proyek. Proyek dinilai kembali dari berbagai tahap konstruksi yang memungkinkan pengucuran dana untuk penyelesaian tahap berikutnya.
Tidak hanya itu untuk pertanggungan seperti penilaian asuransi cenderung menggunakan pendekatan biaya karena hanya nilai perbaikan yang dapat diasuransikan dan nilai tanah dipisahkan dari nilai total properti. Pilihan antara nilai depresiasi dan penggantian atau nilai reproduksi menjadi faktor penentu untuk evaluasi.
Sedangkan properti komersial, pendekatan biaya kadang-kadang mengandalkan nilai properti komersial, seperti gedung perkantoran, toko ritel maupun hotel. Pendekatan pendapatan adalah metode utama yang digunakan, meskipun pendekatan biaya dapat diimplementasikan ketika desain, konstruksi, utilitas fungsional atau tingkat bahan membutuhkan penyesuaian secara individu.
Saat hasil penilaian pendekatan biaya berada dibawah harga pasar, itu bisa menjadi tanda pasar yang terlalu panas. Sebaliknya, evaluasi reguler di atas harga pasar dapat menandakan peluang pembelian.
Pertimbangan khusus. Sebagian besar penilaian perumahan tidak menggunakan pendekatan biaya. Sebagai gantinya, perbandingan penjualan biasanya mendorong penilaian pasar dari jenis-jenis properti ini.
Pengecualian jika properti kurang diperbaiki atau terlalu ditingkatkan untuk lingkungannya. Dalam hal ini, estimasi yang akurat dari nilai peningkatan menambah ketepatan penentuan nilai, yang tidak mungkin hanya menggunakan pendekatan yang sebanding. (***/HS)
