Interaksi berbagai disiplin ilmu penilaian mulai dari real properti, personal properti, penilaian bisnis, dan penilaian aset tak berwujud sangat bermanfaat untuk mengidentifikasi dan menentukan keusangan ekonomi aset tetap, yang berdampak secara material terhadap kesimpulan nilai.
WartaPenilai.id—Keusangan ekonomi (economic obsolescence) adalah hilangnya nilai karena faktor eksternasl ekonomi yang berdampak pada aset atau kelompok aset. Kusangan nilai kerap ditemui saat melakukan penilaian untuk tujuan pelaporan keuangan, munculnya kebanngkrutan dan wilayah praktik penilaian lain pada perusahaan industri padat modal.
Mengidentifikasi, mengukur, dan menerapkan penyesuaian untuk keusangan ekonomi merupakan proses yang kompleks, butuh keahlian dan interaksi di berbagai disiplin ilmu penilaian real properti, personal properti, penilaian bisnis, dan penilaian aset tak berwujud .
Ada banyak faktor yang bisa menyebabkan keusangan ekonomi, yang tidak terbatas faktor ekonomi suatu industri, kehilangan sumber daya (material atau tenaga kerja), adanya undang-undang dan peraturan baru, peningkatan biaya (ketidakmampuan meneruskan pembiayaan), menurunnya permintaan, meningkatnya persaingan dan berkurangnya pendapatan (margin) hingga pembatasan operasi.
Keusangan ekonomi sering di luar ruang lingkup pengaruh atau kendali pemilik, dan itu bisa terjadi kapan saja dalam kehidupan aset. Keusangan ekonomi memanifestasikan dirinya dalam bentuk margin keuntungan bisnis. Jika margin operasi dari aset atau kelompok aset memberikan pengembalian ekonomi yang cukup untuk aset pendukung, dan kapasitas operasi, keusangan ekonomi mungkin menjadi masalah.
Memperkirakan Tingkat Keusangan Ekonomi
Proses mengidentifikasi dan mengukur keusanngan ekonomi membutuhkan masukan dari spesialis penilaian aset tetap dan penilaian bisnis. Perusahaan riset penilaian paling sering berurusan dengan keusangan ekonomi terkait aset tetap untuk kombinasi bisnis, di mana aset tersebut akan dinilai untuk tujuan pelaporan keuangan sesuai kodifikasi standar akuntansi.
Idealnya, jumlah nilai wajar aset (modal kerja bersih + aset tetap + aset tak berwujud-harga beli), menyisakan goodwill. Dalam beberapa kasus, estimasi awal goodwill mungkin negatif, meskipun penyebabnya sebenarnya terjadinya keusangan ekonomi dibanding pembelian murah. Ini terutama berlaku di industri-industri dengan aset tetap, di mana ekonomi yang mendasari aset mendorong ekonomi bisnis.
Pertimbangan Penilaian Aset Tetap
Pada tahap awal proses penilaian, aset tetap dinilai berdasarkan premis in-use dengan menerapkan semua bentuk penyusutan diperlukan (misalnya, kerusakan fisik dan keusangan fungsional). Utilitas yang sebenarnya dari aset atau kelompok aset kemudian dibandingkan dengan utilitas atau kapasitas yang dinilai, yang merupakan kapasitas produktif fisik dari fasilitas pada operasi penuh seperti yang ada pada saat penilaian.
Pemanfaatan penuh, tergantung pada jenis fasilitas atau proses, umumnya berada dalam kisaran kapasitas 85 hingga 95 persen, karena sebagian besar fasilitas memiliki jumlah waktu yang normal dengan pemeliharaan rutin, penggantian peralatan, dll. Jika suatu aset kurang dari sepenuhnya -digunakan, penyesuaian keusangan ekonomi akan diterapkan langsung ke aset dalam penentuan nilai wajar.
Jika pandangan awal dari transaksi menunjukkan potensi ada keusangan ekonomi, atau bisnis, industri, atau faktor ekonomi lainnya menyarankan kemungkinan tinggi keusangan, sanngat bijaksana memperkirakan nilai dasar dari aset tetap tunduk pada indikasi keusangan potensial, yang biasanya berdasarkan nilai bersih likuidasi (NOLV), atau nilai sisa aset. Menentukan nilai dasar memberikan jaminan bahwa keusangan tidak ditaksir terlalu tinggi.
Secara umum, nilai wajar pasca-keusanngan ekonomi akan jatuh di antara nilai pakai dan NOLV. Namun, dalam kasus di mana keusangan ekonomi cenderung signifikan, nilai paksa likuidasi atau forced liquidation value (FLV) dapat digunakan untuk mendukung nilai dasar.
Jika entitas subjek atau grup aset memiliki properti nyata, penilai harus menentukan apakah keusangan berlaku atau tidak dan untuk komponen apa. Penerapan keusangan ekonomi pada real properti mungkin berbeda sifatnya dengan personal properti mengingat pendekatan terhadap nilai tanah didasarkan pada penjualan yang sebanding (yang mengasumsikan penjualan atau likuidasi)
Pertimbangan Penilaian Bisnis
Setelah aset tetap dinilai di bawah premis yang digunakan (seolah-olah tidak ada keusangan ekonomi) nilai wajar semua aset bersih yang diidentifikasi (termasuk aset lain dalam ruang lingkup) harus direkonsiliasi dengan nilai perusahaan bisnis. Dalam konteks alokasi harga pembelian atau analisis penurunan nilai aset, nilai aset awalnya diukur secara terpisah, dan keusangan ekonomi berpotensi ditunjukkan ketika harga pembelian atau nilai perusahaan yang dialokasikan tidak mendukung jumlah yang berwujud yang diukur secara diskrit dan nilai aset tidak berwujud.
Jika nilai wajar aset tetap ditambah modal kerja dan aset tidak berwujud cocok dengan harga beli atau nilai perusahaan, penyempurnaan lebih lanjut mungkin tidak diperlukan karena orang dapat menyimpulkan bahwa nilai aset tetap itu wajar. Namun, Dalam kasus perusahaan satu-pabrik, unit pelaporan tunggal, harga pembelian atau nilai perusahaan dari total perusahaan akan menentukan keusangan ekonomi. Contoh unit tunggal sederhana ini di mana prosedur penilaian awal menunjukkan total nilai wajar aset yang diperoleh melebihi harga pembelian. Dalam hal ini, diasumsikan untuk kesederhanaan bahwa intangible yang dapat diidentifikasi.
Perhitungan, tanpa pemeriksaan lebih lanjut, akan menunjukkan indikasi niat baik negatif. Namun, jika ditentukan bahwa kesenjangan ini ada karena hilangnya nilai dalam aset tetap yang timbul dari faktor eksternal, yang bertentangan dengan fakta dan keadaan spesifik transaksi (misalnya, penjualan tertekan), perlu untuk melakukan langkah-langkah tambahan terkait dengan EO dalam aset tetap.
Setelah keusangan ekonomi total diperkirakan, sering kali tersebar di seluruh aset tetap yang sesuai (biasanya personal properti dan bangunan) dengan mempertimbangkan nilai dasar dari masing-masing aset. Ini mungkin bukan alokasi yang merata, atau rata-rata di semua aset tetap. Sebagaimana dicatat, keusangan ekonomi mungkin tidak berlaku untuk tanah mengingat pendekatan berbasis pasar yang digunakan untuk menentukan nilai wajar tanah.
Dalam kasus tertentu yang melibatkan operasi yang lebih kompleks atau terdiversifikasi, mungkin perlu untuk memisahkan nilai total perusahaan, melaporkan nilai unit atau harga pembelian di antara kelompok aset (misalnya, pada lokasi individu atau basis pabrik). Jumlah unit yang dipertimbangkan tergantung pada struktur bisnis, dan sifat tanaman yang saling terkait atau terpilah, kelompok aset, dan unit pelaporan.
Ketika suatu perusahaan memiliki banyak pabrik atau kelompok aset, sering kali perlu untuk menentukan apakah keusangan ekonomi merupakan fungsi bisnis secara keseluruhan, hanya berlaku untuk aset atau kelompok aset tertentu atau apakah aset tertentu memiliki tingkat keusangan ekonomi lebih tinggi disbanding aset lainnya. Ini alokasi relatif nilai perusahaan untuk komponen bisnis yang berbeda dapat diturunkan melalui serangkaian model DCF yang merekonsiliasi kembali ke nilai agregat, dengan mempertimbangkan karakteristik spesifik aset dan estimasi nilai dasar yang disiapkan oleh profesional aset tetap.
Dapat ditentukan bahwa pabrik tertentu tidak memiliki keusangan ekonomi karena ekonomi mereka sepenuhnya mendukung nilai wajar aset individu yang digunakan, sementara yang lain mungkin memiliki profitabilitas rendah dan keusangan ekonomi cukup besar.
Pertimbangan Aset Tak Berwujud
Identifikasi aset tidak berwujud harus dipertimbangkan ketika keusangan ekonomi hadir dalam aset tetap. Baik aset seperti paten/teknologi, merek dan hubungan pelanggan memiliki nilai wajar positif dalam situasi di mana aset tetap dihukum karena tidak menghasilkan pengembalian yang memadai adalah penilaian yang agak subyektif yang memerlukan pertimbangan yang cermat dari bisnis/industri, unit pelaporan yang relevan dan operasi dan faktor-faktor partisipan pasar.
Dalam praktiknya, tidak berwujud sering diberikan nilai atau nilai minimal dalam komponen bisnis di mana keusangan ekonomi signifikan ada pada aset tetap. Ini mencerminkan pengelompokan aset dan tingkat terendah di mana ada arus kas yang dapat diidentifikasi, serta aliran arus kas ke aset tetap dan aset tidak berwujud dan nilai dasar aset tetap.
Dalam kasus lain, intangible yang berhubungan dengan pelanggan atau aset yang dapat memiliki nilai bagi pelaku pasar lain dapat dianggap sebagai nilai wajar positif. Namun, ini bisa menjadi bidang keanekaragaman dalam praktiknya, yang harus ditangani sejak dini, karena mempengaruhi besarnya penyesuaian keusangan ekonomi. Perspektif peserta pasar, baik secara kualitatif maupun kuantitatif, sangat penting untuk menentukan nilai wajar aset dengan atribusi keusangan ekonomi yang sesuai. (***)
