Penilai personal properti wajib menerapan tiga pendekatan penilaian. Penilai personal properti akan mempertimbangkan teknik penilaian yang sesuai untuk penilaian personal properti baik berwujud maupun tidak berwujud.
WartaPenilai.id—Tiga pendekatan penilaian yang digunakan harus mempertimbangkan tingkat perdagangan, yang mengacu pada tahap produksi dan distribusi suatu produk. Penilai mengenali tiga tingkat sebagai dasar perdagangan yang berbeda di tingkat manufaktur, tingkat grosir, dan tingkat ritel.
Juga biaya tambahan seperti ongkos angkut, overhead, penanganan, pemasangan, pajak penjualan dan penggunaan, dan keuntungan, serta ditambahkan ke suatu produk saat bergerak dari satu tingkat perdagangan ke tingkat berikutnya, sehingga meningkatkan nilainya sebagai produk akhir
Dengan demikian nilai barang akan berbeda, tergantung pada tingkat perdagangannya. Penilai harus menilai personal properti pada tingkat perdagangan saat ini, secara teoritis kepada pembeli pada tingkat perdagangan yang sama. Pertimbangan tersebut sangat penting dalam penilaian inventaris.
Pendekatan penilaian personal properti seperti pendekatan biaya, perbandingan pasar dan pendapatan. Ini harus dipertimbangkan saat melakukan penilaian personal properti. Pertimbangan dari ketiga pendekatan terhadap nilai tidak mengharuskan penilai untuk menggunakan ketiga pendekatan, melainkan mengevaluasi ketergantungan saat proses penilaian.
Sebagai contoh, jika permintaan melebihi penawaran atau penawaran melebihi permintaan, satu atau lebih dari tiga pendekatan dapat menghasilkan hasil yang terdistorsi. Tingkat ketergantungan pada satu pendekatan juga dapat berubah dengan ketersediaan data yang dapat diandalkan.
Kekuatan dan kelemahan masing-masing pendekatan nilai yang dikembangkan dievaluasi dalam fase rekonsiliasi penilaian. Satuan pembanding, seperti nilai personal properti yang diestimasi dengan menggunakan tingkat perbandingan properti berdasarkan pasar per persegi panjang dapat digunakan untuk memeriksa perkiraan nilai yang diperoleh dari pendekatan standar penilaian.
Unit perbandingan seperti itu juga dapat digunakan ketika data yang diperlukan untuk pendekatan lain tidak tersedia. Misal, biaya/nilai per persegi panjang di gedung kantor atau biaya/nilai per persegi panjang inventaris untuk bisnis ritel. Metode penilaian dan teknik yang digunakan berbasis pasar, tunduk pada undang-undang yang mengatur dan standar penilaian. Di sebagian besar yurisdiksi, nilai pasar didefinisikan menggunakan konsep nilai tukar, nilai untuk pembeli. Prinsip nilai berlaku untuk penilaian personal properti. Prinsip-prinsip substitusi dan penentuan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (high best use) sangat penting dalam penilaian personal properti. High Best Use dari suatu aset umumnya ketika aset itu sepenuhnya diinstal dan beroperasi untuk tujuan di mana aset itu dimaksudkan.
Pendekatan biaya. Biaya yang digunakan dalam pendekatan biaya dapat berupa biaya konstruksi real, biaya akuisisi baru atau bekas, penggantian, atau biaya reproduksi. Biaya yang dialokasikan dapat digunakan jika barang dibeli secara massal, meskipun seringkali hanya biaya real atau biaya akuisisi yang tersedia untuk keperluan penilaian personal properti. Pendekatan biaya memberikan estimasi nilai berdasarkan biaya penyusutan properti.
Dalam menerapkan pendekatan biaya pada personal properti, penilai harus mengidentifikasi nomor merek dan nomor model, tahun diperoleh, dan total biaya akuisisi, termasuk pemasangan, pengangkutan, pajak, dan biaya. Biaya akuisisi kemudian cenderung dan harus disusutkan agar mencerminkan nilai pasar saat ini. Biaya perolehan peralatan yang diperoleh berdasarkan perjanjian sewa-beli mencakup total pembayaran, bukan hanya pembayaran akhir. Jika biaya pembiayaan diperhitungkan dalam pembayaran sewa, penyesuaian terhadap harga jual mungkin diperlukan.
Penilai harus mengetahui praktik penilaian dan akuntansi untuk mendepresiasi personal properti yang mungkin berbeda. Praktik akuntansi menyediakan pemulihan biaya suatu aset (pengembalian aset), sedangkan praktik penilaian berupaya memperkirakan nilai yang terkait dengan pasar saat ini dan mempertimbangkan pengembalian aset dan pengembalian aset.
Sementara aset produktif dapat terus memiliki nilai pada akhir umur yang dijadwalkan atau sebaliknya, suatu aset dapat kehilangan nilainya sebelum akhir umur yang dijadwalkan. Penilai mempertimbangkan penyusutan yang masih harus dibayar dalam bentuk penurunan fisik, keusangan fungsi, dan keusangan eksternal (ekonomi).
Penilai harus membiasakan diri dengan metode akuntansi pembelian yang digunakan bisnis. Penyusutan perusahaan menyediakan tabel umur untuk berbagai kategori aset.
Pemulihan atau modifikasi mesin atau peralatan dapat diperlakukan secara berbeda untuk tujuan penilaian dan akuntansi. Untuk tujuan akuntansi, biaya restorasi/modifikasi dapat dimasukkan sebagai aset yang berbeda, sedangkan penilai akan menambahkan biaya ke item asli dan menyesuaikan usia efektif aset.
Jika mesin yang ada hanya dapat berjalan delapan jam per hari, misalnya namun penggantian baru dapat berjalan sepuluh jam per hari, hilangnya pendapatan dari dua jam non-produksi dapat dikalkulasi dan jumlah dikurangi dari biaya penggantian. Apakah keusangan itu fungsional atau ekonomis akan tergantung pada apakah kekuatan yang mengurangi jam produksi itu internal atau eksternal.
Pendekatan Perbandingan Penjualan. Pendekatan perbandingan penjualan mungkin memiliki aplikasi terbatas untuk menilai mesin dan peralatan yang digunakan dalam bisnis. Penjualan barang bekas umumnya sedikit dan seringkali penjualan likuidasi, yang biasanya tidak bernilai pasar, atau pembelian aset dalam jumlah besar.
Dalam keadaan seperti itu, daftar harga termasuk biaya pengiriman dan pajak penjualan, ketika didukung pasar, bisa menjadi indikator nilai yang baik. Aset bekas yang diperoleh dari pembelian dalam jumlah besar mungkin telah dijual dalam transaksi wajar sehingga data pasar menjadi jelas.
Nilai setiap item untuk seluruh harga jual (alokasi harga pembelian) dapat tersedia dalam catatan pembeli. Perawatan harus diambil untuk memastikan bahwa properti dinilai pada tingkat perdagangan yang tepat. Diskon perdagangan dan tunai harus dikurangi dari daftar harga, terutama jika peralatan yang dijual masih pada tingkat perdagangan grosir. Jika data penjualan yang andal tersedia, proses penyesuaian dapat diterapkan dengan cara yang sama seperti untuk real properti. Penyesuaian bisa negatif diperlukan untuk depresiasi yang masih harus dibayar, sedangkan penyesuaian positif mungkin diperlukan karena inflasi.
Pendekatan pendapatan. Pendekatan pendapatan menghasilkan estimasi nilai sekarang dari pendapatan yang akan diterima di masa depan. Untuk menerapkan pendekatan ini, penilai harus memperkirakan aliran pendapatan selama sisa umur ekonomi properti yang dituju. Konsep ini penting karena kapasitas penghasil pendapatan personal properti di masa depan biasanya berumur pendek dibandingkan dengan real estat.
Teknik kapitalisasi langsung (Pendapatan dibagi dengan laju sama dengan Nilai [I / R = V]) bisa digunakan jika pendapatan satu tahun yang diterapkan merupakan indikasi pendapatan tahunan untuk sisa umur aset dan tingkat kapitalisasi mencerminkan periode penangkapan kembali dari aset. Personal properti juga bisa dinilai dengan menggunakan teknik hasil kapitalisasi, yang menilai perubahan produktivitas (pendapatan) dari aset selama sisa hidupnya yang diproyeksikan lebih akurat daripada I / R = V.
Banyak industri menggunakan GIM atau GRM untuk menilai personal properti yang memiliki biaya operasi khas dan serupa. Ketika menerapkan pendekatan pendapatan untuk menilai personal properti, penting untuk mengkapitalisasi pendapatan dari penyewaan aset, bukan pendapatan bisnis yang memiliki aset tersebut.
Ketika menilai properti khusus intensif personal properti, seperti pertambangan atau properti yang menghasilkan daya, penting untuk mengetahui metode penilaian yang digunakan dalam real estat. Jika going concern telah dinilai dalam metode kapitalisasi hasil (arus kas terdiskonto), nilai itu mungkin secara intrinsik menghargai personal properti dengan real properti. Kasus ini, alokasi perlu dibuat untuk personal properti dengan menggunakan nilai depresiasi yang diperkirakan dari pendekatan biaya.
Penghasilan kotor tipikal dapat berbeda dari berbagai pengaturan leasing; lessor mungkin dapat menyediakan pendapatan kotor rata-rata untuk setiap jenis dan model. Pola historis aliran pendapatan bersih, bersama dengan analisis pola leasing saat ini, akan menyarankan kemungkinan bentuk aliran pendapatan di masa depan.
Teknik kapitalisasi yang dipilih harus konsisten dengan arus pendapatan yang diantisipasi. Ketika data sewa yang dapat diandalkan tentang penyewaan peralatan tersedia, pendekatan pendapatan dapat memberikan estimasi nilai yang baik. Lessor harus diminta untuk mendokumentasikan biaya operasi yang akan dikurangkan dari pendapatan kotor. Biaya-biaya ini termasuk biaya manajemen yang terkait langsung dengan produksi pendapatan leasing, biaya pemeliharaan peralatan, dan sejenisnya.
Mengembangkan tingkat kapitalisasi yang tepat adalah langkah penting dalam proses permodalan. Tingkat kapitalisasi mengandung ketentuan untuk pengembalian investasi (tingkat diskonto) dan pengembalian modal (pengembalian investasi), sebagaimana dibahas dalam pendekatan biaya. Selain itu, pajak properti dapat dicatat sebagai komponen tingkat kapitalisasi.
Ketika pendekatan pendapatan diterapkan, pertimbangan harus diberikan kepada nilai sisa atau skrap, jika ada, ketika properti telah mencapai akhir dari harapan hidup normal (sisa kehidupan ekonomi sampai 0). Analisis nilai jual kembali peralatan bekas dapat membantu dalam menentukan nilai sisa. Dalam kasus di mana properti dijual dan disewa, GIM harus dikembangkan. GIM dapat memberikan estimasi nilai yang dapat diandalkan untuk item personal properti yang memiliki biaya operasi yang sama, tingkat diskonto, dan sisa kehidupan ekonomi. (***/Ari)
