Diskusi: Musyawarah dan Nilai Ganti Kerugian Pengadaan Tanah

by redaksi

Wartapenilai.id—Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum beserta peraturan turunannya. Peraturan itu dibuat untuk mengatur segala ketentuan yang berkaitan dengan proses Pengadaan Tanah. Kehadiran UU dan peraturan turunannya diharapkan bisa menjawab semua kebutuhan dan permasalahan pengadaan tanah terkait proses dan prosedur yang wajib dilaksanakan para pengampu kepentingan (stakeholder). Peraturan-peraturan itu seharusnya saling melengkapi dan mendukung satu sama lain, bukan malah sebaliknya kemudian terkesan mereduksi peraturan yang ada diatasnya.

Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak (Pasal 1 angka 2 UU No. 2/2012). Tujuan pengadaan tanah untuk kepentingan umum menyediakan tanah bagi pelaksanaan pembangunan guna meningkatkan kesejahteraan dan kemakmuran bangsa, negara, dan masyarakat dengan tetap menjamin kepentingan hukum Pihak yang Berhak (Pasal 3 UU No. 2/2012). Pembangunan yang dimaksud adalah pembangunan infrastruktur untuk memperkuat pondasi pembangunan yang berkelanjutan (sustainable development). Tujuan pembangunan infrastruktur untuk menopang peningkatan pertumbuhan ekonomi nasional. Harus disadari kegiatan pengadaan tanah menjadi kunci keberhasilan dalam program pembangunan ekonomi yang berbasis kegiatan infrastruktur. Proses pengadaan tanah yang sukses, prosesnya cepat, aman dan lancar harus menjadi fokus bersama para pengampu kepentingan (stakeholder).

Pasal 2 UU 2/2012 menyataakan pengadaan tanah untuk kepentingan umum dilaksanakan berdasarkan asas (1) kemanusiaan; (2) keadilan; (3) kemanfaatan; (4) kepastian; (5) keterbukaan; (6) kesepakatan; (7) keikutsertaan; (8) kesejahteraan; (9) keberlanjutan; dan (10) keselarasan.

Selain 10 (sepuluh) asas itu, ada 6 (enam) prinsip dasar pengadaan tanah yaitu (1) pengadaan tanah melalui musyawarah; (2) sifatnya hanya untuk kepentingan umum; (3) pelepasan atau penyerahan Hak Atas Tanah; (4) penghormatan Hak Atas Tanah;  (5) pemberian ganti kerugian; dan (6) sesuai dengan rencana umum tata ruang. Prinsip dasar pengadaan tanah ini juga menjadi panduan wajib diimplementasikan pada proses pengadaan tanah, jika salah satu saja dari enam prinsip tersebut tidak terlaksana maka bukan lagi disebut sebagai pengadaan tanah. Prinsipnya setiap pengadaan tanah wajib disertai dengan ganti kerugian yang disepakati dalam musyawarah.

Kesepuluh asas dan enam prinsip dasar pengadaan tanah menjadi panduan dalam proses pengadaan tanah dan wajib hukumnya untuk ditaati oleh seluruh pengampu kepentingan (stakeholder). Pertanyaannya, apakah asas dan prinsip dasar pengadaan tanah tersebut secara utuh (komprehensif) sudah implementasikan secara murni dan konseksuen dalam setiap proses pengadaan tanah khususnya Musyawarah dan Nilai Ganti Kerugiannya?

Diskusi Musyawarah Ganti Kerugian

Sesuai UU No. 2 Tahun 2012 pada pasal 34 ayat 3 dinyatakan Nilai Ganti Kerugian berdasarkan hasil penilaian Penilai, menjadi dasar musyawarah penetapan Ganti Kerugian. Pasal ini dapat ditafsirkan bahwa musyawarah pengadaan tanah untuk kepentingan umum dapat dilakukan baik terhadap bentuk maupun besaran nilai ganti kerugiannya. Selanjutnya pada pasal 37 ayat 1 menyatakan bahwa Lembaga Pertanahan melakukan Musyawarah dengan Pihak yang Berhak dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak hasil penilaian dari Penilai di sampaikan kepada lembaga pertanahan untuk menetapkan bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian berdasarkan hasil penilaian. Pasal 37 ayat 1 ini semakin memperjelas bahwa musyawarah yang dimaksud tidak hanya menetapkan bentuk ganti kerugian, tetapi juga menetapkan besarnya ganti kerugian.

Selanjutnya bisa dilihat Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 di pasal 66 ayat 2 menyatakan bahwa nilai ganti kerugian merupakan nilai tunggal untuk bidang per bidang tanah. Pada pasal 66 ayat 4 disebutkan bahwa besarnya nilai ganti kerugian dijadikan dasar untuk menetapkan bentuk ganti kerugian. Dari keadaan tersebut diatas terlihat sangat jelas dan terang benderang bahwa Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 telah mereduksi ketentuan yang diatur pada pasal 37 ayat 1 UU No. 2 Tahun 2012, artinya Perpres telah membuat ketentuan yang bertentangan dengan peraturan yang ada di atasnya (Undang-Undang). Hal ini perlu diluruskan agar lembaga pertanahan (Badan Pertanahan Nasional) dapat menjalankan UU No. 2 Tahun 2012 secara murni dan konsekuen. Jika diperlukan, persoalan ini sebenarnya bisa diajukan judicial review peraturan tersebut kepada Mahkamah Konstutusi (MK).

Pada kesempatan Webinar yang diadakan lembaga pemerhati Pengadaan Tanah, sempat menanyakan persoalan di atas kepada Arie Yuriwin (selaku Tenaga Ahli Menteri ATR/BPN) dan jawaban yang disampaikan tidak menjawab pertanyaan dan persoalan lapangan yang terjadi dan sejatinya menjadi masalah bagi Penilai. Menurut Prof. Kurnia Warman, Guru Besar Hukum Agraria Fakultas Hukum Universitas Andalas Padang pada sesi Webinar menyampaikan bahwa Penilai seharusnya tidak lagi dibebani untuk bermusyawarah, beban musyawarah seharusnya tetap menjadi tanggungjawab pemerintah dalam hal ini tim pelaksana lembaga pertanahan sesuai ketentuan perundang-undangan yang berlaku. Harusnya isu bisa menjadi diskusi yang strategis dan sangat menarik untuk bisa di sampaikan asosiasi kepada lembaga pertanahan. Sepertinya kita harus menunggu DPN MAPPI periode akan datang, yang terbentuk setelah dilaksanakannya Munas MAPPI 2020 pada 16-19 September 2020. Semoga masalah ini tetap akan jadi perhatian karena masalah ini berkaitan erat dengan harkat dan martabat Penilai.

Terkait diskusi tentang musyawarah ini, penulis menanyakan dengan Ketua Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI), Hamid Yusuf. Beliau menjelaskan musyawarah kalau maksudnya adalah besaran, maka bukan pada tempatnya karena hasil penilaian adalah bersifat final. Kalau musyawarah yang dimaksud adalah bentuk ganti rugi, juga tidak relevan karena bukan Penilai yang menentukan bentuknya apa yang akan diganti rugi. Pada akhirnya Penilai hanya berfungsi untuk menjelaskan hasil penilaian. Hal inilah yang penulis coba diskusikan dengan beberapa pihak yang berkompeten untuk bisa didengarkan ide atau gagasannya.

Diskusi juga dilakukan dengan Setiawan, selaku Ketua Dewan Penilai MAPPI (DP-MAPPI) periode 2016-2020. Secara garis besar beliau menyatakan musyawarah menurut turunan UU memang menyebutkan bentuk, karena Nilai Penggantian Wajar (NPW) yang dihasilkan oleh Penilai adalah bersifat final. Sebagaimana diketahui, Setiawan yang juga salah satu Balon DPN dari Paket Sepakat (Setiawan, Prasodjo dan Kak Toyo) yang membawa tagline Sepakat Baper (Sepakat Bawa Perubahan MAPPI yang lebih baik), kita harapkan bisa jeli untuk melihat dan membaca situasi strategis ini bagi Penilai untuk kemudian bergerak aktif dan cermat untuk kemudian membuat suatu terobosan atau formula yang jitu dan mengemasnya menjadi sesuatu yang berguna bagi Penilai di seluruh tanah air Indonesia tercinta ini.

Dari diskusi diatas dan diskusi yang penulis ikuti dari beberapa forum webinar terkait pengadaan tanah untuk kepentingan umum, dapat disimpulkan sementara diskusi terkait musyawarah perlu di tindaklanjuti secara lebih rigid lagi terhadap seluruh pengampu kepentingan (stackholder), sehingga beban musyawarah bukan lah sesuatu yang tepat untuk dibebankan kepada Penilai. Jika mindset ini dapat di tegaskan dan peraturan turunan dari UU No. 2/2012 mampu mengakamodir ini, maka Penilai pada akhirnya akan terhindar dari ancaman terhadap independensi profesinya. Perlu dipahami bahwa menjelaskan kepada pemberi tugas dan/atau pengguna laporan adalah suatu kewajiban profesional yang wajib dilaksanakan Penilai, akan tetapi jika pemberian penjelasan terkait musyawarah besaran nilai ganti kerugian kepada masyarakat yang menolak maka akan menjadi ancaman yang sangat serius bagi Penilai.

Nilai Ganti Kerugian

Ganti kerugian adalah penggantian yang “layak dan adil” kepada pihak yang berhak dalam proses pengadaan tanah. Nilai ganti kerugian menurut UU No. 2/2012 diartikan sama dengan Nilai Penggantian Wajar (Fair Replacement Value) menurut SPI 204. Nilai Penggantian Wajar (NPW), didefinisikan sebagai nilai untuk kepentingan pemilik (value to the owner) yang didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas properti dimaksud (SPI 102 – 3.8 dan SPI 204 – 3.10).

Nilai penggantian wajar ini dapat dipahami sebagai Nilai yang didasarkan kepada : (a) Kepentingan pemilik, dapat diartikan manfaat ekonomi yang berasal dari penguasaan atau kepemilikan dari suatu properti; (b) Kesetaraan dengan nilai pasar, adalah salah satu dasar dalam pembentukkan nilai dengan memperhatikan data pasar; (c) Properti sebagaimana dimaksud sesuai dengan objek pengadaan tanah berdsarkan definisi pada SPI ini butir 3.3; (d) Unsur luar biasa terkait dengan kerugian non fisik; disebabkan adanya keterpaksaan bagi pemilik properti untuk melepaskan haknya. Kerugian fisik adalah kerugian lainnya seperti yang dimaksud dalam UU No. 2 Tahun 2012 pasal 33 huruf f berikut penjelasannya dan sebagaimana dimaksud dalam standar ini dan peraturan pelaksanaan lainnya; (e) Kepemilikan properti : tidak terbatas hanya kepada kepemilikan hak saja, namun dapat diartikan pada penguasaan, pengelolaan dan pemanfaatan atas properti sesuai yang diatur oleh peraturan perundangan yang berlaku atau sesuai lingkup penugasan yang disepakati.

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) melalui Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI) telah menterjemahkan nilai penggantian yang layak dan adil ini kedalam sebuah standar, terkini adalah SPI 204 Penilaian Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum. Komponen nilai yang diperhitungkan dalam menentukan ganti kerugian berupa : (1) ganti kerugian fisik (material) meliputi (a) tanah; (b) ruang atas tanah dan bawah tanah; (c) bangunan; (d) tanaman; (e) benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan sarana pelengkap. Dan (2) ganti kerugian non fisik (immaterial) terdiri dari penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik tanah yang akan diberikan dalam bentuk uang (premium) (misalnya kehilangan pekerjaan/usaha dan kerugian emosional (solatium)), serta kerugian lain yang dapat dinilai meliputi biaya transaksi, kerugian sisa tanah, kompensasi bunga masa tunggu, kerusakan fisik lain dan jenis kerugian lainnya yang dinyatakan oleh pemberi tugas dalam surat perjanjian kerja atau sesuai lingkup penugasan yang disepakati dan/atau daftar nominatif.

Layak dan adil menurut Penilai sebagaimana dijelaskan dalam SPI 204 tersebut diatas belum tentu sama atau bisa diterima dengan layak dan adil bagi Pihak yang Berhak. Dari sudut pandang Penilai apa yang sudah diperhitungkan tentu sudah sangat layak dan adil, bukan lagi nilai ganti rugi tapi sudah menjadi nilai ganti untung, itu menurut pandangan Penilai, namun belum tentu bisa dirasakan hal yang sama bagi Pihak yang Berhak atau pemilik tanah yang merasa sangat di rugikan atas kegiatan pengadaan tanah ini. Inilah problem nyata yang dihadapi pada proses pengadaan tanah pada tahap pelaksanaan yaitu Musyawarah Nilai Ganti Kerugian.

Menurut Prof. Dr. Maria SW Sumardjono, Guru Besar Hukum Agraria Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada, pada suatu Webinar  Pengadaan Tanah terkait nilai ganti kerugian pernah menyampaikan bahwa MAPPI seharusnya bisa membuat sebuat perhitungan nilai ganti kerugian yang memberikan rasa keadilan bagi pihak yang berhak, jika di tafsirkan artinya harus taat pada asas pengadaan tanah sebagaimana amanah UU No. 2 Tahun 2012. Beliau kemudian mencontohkan pengadaan tanah yang dilakukan di Australia dimana nilai ganti kerugian yang berprinsip pada kesetaraan Nilai Pasar (nilai fisik) di tambah nilai kompensasi (nilai non fisik) yang nominalnya bisa sampai 2 (dua) kali dari Nilai Pasarnya. Barangkali kedepan MAPPI melalui KPSPI bisa menindaklanjuti apa yang disampaikan Prof. Maria tersebut dengan melakukan riset ke beberapa negara yang dinilai sukses dalam program pengadaan tanahnya yang menunjang pembangunan infrastruktur di negara tersebut.

Penutup

Musyawarah ini tentu bisa didiskusilan lebih lanjut dengan membuka forum diskusi ilmiah yang mengundang para pakar/ahli dan nilai ganti kerugian yang diharapkan oleh Pihak yang Berhak untuk kedepannya bisa di pertimbangkan oleh asosiasi melalui KPSPI untuk melakukan riset pada negara-negara lain yang lebih sukses kegiatan pengadaan tanah, dengan membuat formula perhitungan kompensasi nilai ganti kerugian yang bisa diterima oleh Pihak yang Berhak. Tulisan ini bermaksud ingin mengajak semua pihak untuk bisa berpikir out of the box untuk membuka peluang atas kemungkinan aturan yang bisa dibuat oleh asosiasi atas penentuan nilai ganti kerugian yang lebih layak dan adil bagi Pihak yang Berhak. Jika kemudian harus berpikir in the box, maka laksanakanlah semua proses atau prosedur yang wajib dilaksanakan secara murni dan konsekuen sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku. (***)

*** Penulis: Rekan pada KJPP Satria Iskandar Setiawan dan Rekan dan Sekretaris DPD MAPPI Kalimantan Selatan dan Tengah

4.9 26 votes
Article Rating

Baca Juga

Subscribe
Notify of
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments
0
Would love your thoughts, please comment.x
()
x