Penilaian Di Tengah Volatilitas

by redaksi

Volatilitas pasar sangat berpengaruh terhadap hasil penilaian. Seperti nilai sewa properti semakin menurun dengan maraknya tren bekerja dari rumah.  

Wartapenilai.id—Sebagai penilai publik, ditengah pandemic Covid-10 jelas banyak mendapat telepon dari pemilik, pemberi pinjaman dan penilai lain terkait dampaknya pada nilai properti komersial. Sebagian besar khawatir, properti komersial mengalami penurunan nilai secara substansial.

Bagaimana menilai properti sambil mempertimbangkan dampak Covid-19? Banyak yang berpendapat bahwa menilai real estat di lingkungan ini sama dengan menilai dengan menutup mata. Kenyataannya, pekerjaan seorang penilai lebih sulit daripada selama bertahun-tahun, namun pekerjaan itu tidak mustahil dilakukan. Dimana penilai mengandalkan data properti historis, yang tidak jarang jauh mengandung kesempurnaan sebagai data.

Disinilah profesi ini seni, karena menggunakan data dan informasi yang tersedia serta pengalaman untuk memberikan pendapat akan nilai properti. Ini hal baru bagi profesi penilai harus beradaptasi.

Apakah nilai properti komersial, ditengah pandemic Covid-19 mengalami penurunan yang tinggi, yang mirip dengan pasar saham? Apakah pilihannya menjual real estat, lalu mengalihkan untuk pembelian emas?

Selama ini real estat komersial sebagai sarana investasi yang stabil dan aman, namun di tengah pandemic Covid-19 sebagian besar properti terkena dampak secara nominal. Dampak paling besar pada properti ritel, banyak penyewa merasa tertekan menghadapi kerugian dan membutuhkan potongan sewa.

Pada pasar ritel terlihat terjadi perubahan besar terkena dampak Covid -19. Transformasi di kelas aset ini telah terjadi, banyak pembeli yang beralih ke belanja online untuk memperoleh barang. Pandemi Covid-19 telah mempercepat tren ini. Sebagai akibatnya, banyak perkembangan ritel menghadapi reposisi bisnisnya. Meski demikian, perkembangan bisnis ritel dengan penyewa yang kuat, terus berkinerja baik dan diminati pembeli.

Dampaknya pasar perkantoran paling sulit diprediksi, saat ini menjalani eksperimen kerja-dari-rumah terbesar dalam sejarah. Setiap perusahaan dipaksa beradaptasi dengan sistem kerja-dari-rumah dalam beberapa bulan terakhir, dan lebih murah dan efisien memperkerjakan staf bekerja dari rumah secara penuh atau paruh waktu.

Tentu dampak pada kekosongan kantor dan tarif sewa masih harus diteliti lebih lanjut. Meskipun demikian, gedung perkantoran menghadapi penurunan penyewa.

Sementara, aset industri umumnya akan kembali normal setelah penyelesaian pandemi Covid-19, karena permintaan produk dan layanan mereka yang diberikan stabil. Selanjutnya, kelas aset ini akan mendapat manfaat dari ledakan permintaan tak terhindarkan untuk fasilitas pemenuhan belanja online. Jumlah pembeli online telah meningkat secara eksponensial dalam tiga minggu terakhir tetapi dengan itu, harapan konsumen untuk waktu pengiriman juga akan meningkat. Pelanggan tidak lagi ingin menunggu terlalu lama untuk menerima barang yang dibeli dan mereka akan berduyun-duyun ke pengecer online yang bisa memberikan waktu pengiriman terpendek. Situasi ini akan semakin meningkatkan permintaan untuk fasilitas distribusi bagi industri di pasar

Dengan begitu properti berpendapatan operasi bersih dan stabilitas terpengaruh akan melihat penurunan nilai terbesar. Terlepas dari kelas aset, jika beberapa penyewa membutuhkan keringanan sewa, pendapatan bersih jangka pendek akan terpengaruh. Pemilik aset properti bisa lebih kreatif menemukan cara merawat penyewa tanpa pengurangan substansial untuk pendapatan.

Tentu apa yang terjadi pada pasar properti baik komersial, ritel dan industri, berpengaruh terhadap penilai. Ketika menilai aset-aset ini, harus menentukan laba operasi bersih saat ini, dan 10 tahun ke depan. Fokus peningkatan ditempatkan pada metode Discounted Cash Flow karena memungkinkan secara efektif memperkirakan pendapatan properti saat ini dan masa depan. Ketika menilai aset penghasil pendapatan dengan sejumlah besar penyewa, yang membutuhkan potongan sewa.

Penilai perlu mempertimbangkan kekosongan total pasar dan mengantisipasi permintaan baru. Dalam banyak kasus, waktu sewa untuk ruang kosong baru mungkin lebih dari satu tahun. Berapa tingkat pengembalian yang masuk akal untuk diterapkan pada pendapatan yang diproyeksikan. Karena tingkat kapitalisasi fungsi terbalik dan risiko, penting dicatat aliran spekulatif pendapatan, semakin tinggi tingkat pengembalian yang diharapkan. Karena itu, aset dengan campuran penyewa, semuanya terus membayar sewa, seharusnya tidak melihat kenaikan tingkat kapitalisasi. Meskipun, aset dengan pendapatan yang semakin spekulatif akan melihat peningkatan yang mencolok dalam tingkat kapitalisasi yang digunakan.

Apakah menjadi penilai ditengah pandemic Covid-19 lebih sulit dari sebelumnya.Yang jelas penilai harus cepat beradaptasi dengan kenyataan baru ini dan memberikan pendapat yang masuk akal terkait nilai properti. (***)

0 0 votes
Article Rating

Baca Juga

Subscribe
Notify of
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments
0
Would love your thoughts, please comment.x
()
x